【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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［垃圾埇裡的風波］

繼《鏗鏘集》「7.21誰主真相」紀錄片在西九龍法院播放後，又一套香港電台製作於法院裡被重溫。不同的是，此節目已經從公眾領域刪除了，互聯網再也找不到其官方紀錄。

「得得突突得得突突＿嗲打得！」《頭條新聞》那熟悉的片頭音樂，在高等法院7庭響起來。卡通動畫片頭，男扮女裝的太后，太監小豪子等耳熟能詳的角色，闊別港人近一年，忽然重現法院。律師團隊成員，聽席的記者，還有申請司法覆核的港台工會成員及記協會席，一起重溫了這集爭議性的節目。

「無品芝麻官」這個環節名稱出現後，當看到王宗堯日本怪醫扮相，曾志豪戲弄太后，旁聽席的記者忍不住噗哧地笑了出來。法官周家明一直保持poker face，戴着黑色眼鏡的他，頂多雙眼瞇成一線。

節目於去年2月出街，正值冠狀病毒疫情肆虐，公立醫護工潮的時候。新聞片段播出了醫護新工會余慧明哭訴的畫面，議員陳淑莊在立法會控訴政府封關太慢的片段。

不過一年半，立法會泛民議員全消失；余慧明以國安法在獄中不准保釋；王宗堯身負暴動罪不可參與港台製作。三個月前，廣播處長由梁家榮變成李百全，港台管理手法極速變化，如骨牌效應，節目被抽起，記者被離職。

港台的「變革」發生得太快，今日回望，一年半前關於《頭條新聞》某一集被通訊事務管理局裁定內容侮辱警方一事，相對來說，好像又變成陳年小事。然而回帶到年多前，港台工會及記者協會決定就通訊局決定進行司法覆核，司法程序漫長，去年決定去馬，回頭已是百年身，今天開審，港台的狀況面目全非。

法庭上，回顧了《頭條新聞》的歷史。它生於多事的1989年的春天，節目一直延續至去年中停播。和八九六四晚會一樣，經歷了卅餘個年頭，它終於迎來了可能未能延續的命運。港台於去年六月停播《頭條新聞》後，沒有表示會在可見將來重新製作。

曾被批評為「陰陽怪氣」的《頭條新聞》，挺過了回歸，在2000年電台Phone-in節目主持人引爆爭議後又受影響。那時出現了幾個風格強烈的電台主持，有人質疑Phone-in算不算是新聞或時事節目，為回應這個關注，於是港台裡又衍生了「個人意見節目」此類別。

《頭條新聞》嘻笑怒罵，自成一格，有傳播學者強調它應獨立歸類為Satire諷刺時弊節目，然而多年來於港台又「寄居」於「個人意見節目」類型。這一集上半部戲謔包青天升堂鬧劇，關於警員擁有比醫護更多保護衣物；和警員不需要在街上巡邏等對白，被指與事實不乎。

第二節，由演員王喜出演的環節「驚方訊息」，他以一身警員裝扮，綴以垃圾袋在制服上，從巨型垃圾埇現身，被通訊局裁定是對警員這類「社會人士」帶有侮辱。

法庭上，代表申請一方的大律師陳文敏認為，《頭條新聞》不是個人意見節目，而是諷刺時弊的Satire，是一種藝術形式，透過惹笑幽默誇張手法，能夠反映社會民間情緒，進而消減民怨，不致讓人民以激烈對抗方法表達不滿，此類傳媒製作有其社會作用。

代表通訊局一方則認為，《頭條新聞》是個人意見節目，需要遵守準確和反映社會不同意見的指引，亦強調在後社會運動期間，社會仇警的情緒高，警員執勤面對威脅，在此背景下言論自由不是絕對，亦指出搞笑節目如不受限制，會提升社會仇恨。

這是一場關於價值觀的司法覆核。代表港台及記協的陳文敏大律師，在陳述後段強調，「香港電台自成立以來，從不是要成為政府的喉舌，或擔任政府的公關，它有雙重責任，既是政府部門，也是公共廣播，服務公眾利益。」

陳補充，「一個機構要擔任兩個職責，這情況普遍，就好像律政司司長，他或她既是代表政府，也有責任維護公眾利益。」此時，法院內十餘記者，聽了一整天的英語陳詞，忽然醒神起來，撻撻撻地飛快地在電腦鍵盤上打字，或搖動筆桿抄寫筆記。

陳指出：「通訊局雖然只是向《頭條新聞》發了警告，答辯方（通訊局）認為是一椿小事，但香港的記者要知道界線在那裡，以後他們可以如何採訪，如何工作。」

六旬的陳文敏，個頭矮小，圓臉，戴着銀色幼框金屬眼鏡，不時扶一扶自己的大狀袍，翻閱多個幾寸厚貼滿彩色紙條的Bundle找不同案例，說明在自由民主社會，言論自由是基石，警方作為政府公權力部門要接受監察。

陳文敏托一托自己的眼鏡說：「幽默感是主觀的，有人覺得好笑，別人覺得不好笑，甚至會覺得被冒犯，但批評時弊和嘲諷之間差異微細，也是一個民主社會的必要拉扯。」法官周家明聆聽着，偶爾托腮，問了幾個問題，又拿起不同顏色螢光筆在文件上畫上記號。

陳文敏多次提及，《頭條新聞》數十年來，在香港社會被認知為搞笑節目，「一個正常的人都知道，不會當它是時事節目來接收。」

談到幽默感的詮釋，陳文敏談到王喜從垃圾埇走出來的一幕。他解釋，幽默感的詮釋空間很大，規管機構的詮釋，反而把諷刺時弊的藝術空間消滅。陳指出，「王喜扮演的角色，由垃圾埇現身，他衣着光鮮，不是骯髒的。」

陳文敏亦舉了一個來自國際傳媒作品的例子，說明節目詮釋的多種可能：

「如果我們把從垃圾埇現身視為侮辱性描述，那美國布偶節目《芝麻街》裡也有一個角色Oscar the Grouch (奧斯卡)，也是住在垃圾埇裡，但牠的角色設定是有自己的性格，特立獨行，不理別人，這和警察在這個節目裡的描繪同出一轍。」

奧斯卡就是那只全身長滿綠色絨毛，住在圓型垃圾埇，養了一只虫作為寵物的娃娃，在《芝麻街》裡頗有性格，不賣帳，喜愛嘈吵，愛小朋友。據創作者解釋，這綠色娃娃是用來教導孩子，即使與別不同，或脾氣古怪的人也有其可愛之處，是推崇「寬容和多元」價值觀的吉祥物。

此時旁聽席上的記者，和律師團隊的代表，聽到《芝麻街》的比喻，覺得甚為妙趣，大家還以為自己聽錯，忍不住相視而笑。

「很多東西不只正反兩面，可以很多可能性，不能直接說住在垃圾埇就是侮辱，就是貶低一個人，或許劇情是有諷刺成份，但不一定是侮辱。」陳文敏說道。

陳文敏用了一整天說他的陳詞，香港彷如回到那些日子：「言論自由乃民主社會基石」「監察權力乃傳媒天職」「基本法、人權公約裡對言論自由的保障都寫得很清楚」「記者要知道界線在那裡他們才知道如何工作下去」「香港還是一個國際城市嗎？」這些詰問，彷彿不合時宜，但還有人願意發問下去。

（圖為芝麻街角色Oscar the Grouch，網上圖片）

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