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【信義區除了豪宅 商辦也很搶手】
依據台北市實價資料，信義計畫區近五年商辦租金都維持在3千元上下，去年平均租金每坪3,528元創下新高。郎美囡表示，觀察近幾年實價揭露最高商辦租金...

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【台北豪宅Q1 12戶轉手】
據實價登錄顯示，信義區豪宅「國泰信義富鼎」8樓戶，今年3月以1.99億出售，對比屋主六年前購入價格為1.64億元，該戶賺了3,500萬，成為今年首季台北豪宅市場中，轉手獲利金額最高的豪宅交易...

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210214民視+三立「陶朱隱園」傳封盤不賣 中工駁斥：年後開放看房

【民視】「陶朱隱園」傳封盤不賣 中工駁斥：年後開放看房
民視原影1→https://youtu.be/MUm-yjL6hcY
民視原影2→https://youtu.be/rgDMQz9QAEQ
民視原址→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2021214F01M1

號稱全台最貴豪宅「陶朱隱園」，一戶就要約18億，兩年半前取得使用執照後完工，至今卻只賣出一戶，還是自家人購買，去年底傳出封盤不賣，引發關注！不過，中工駁斥傳言，強調沒有不賣，目前公設和庭院等都還在施工，預計第三季後完成，年後也會視疫情狀況，開放接待看房。

民視新聞／劉珮芬、黃啟豪 台北報導......↓

記者/劉珮芬：「位在信義計畫區的陶朱隱園，自稱是豪宅藝術品，因為它的外觀造型特殊，又被稱作是旋轉豪宅，不過因為它一坪要價，就要800萬的天價，讓網友稱它是超級豪宅，現在這個封號超多的豪宅，卻傳出封盤不賣了。」

「陶朱隱園」基地面積約2468坪，地上21層、地下4層，是由威京集團旗下亞太工商聯，和中華工程合建，一層一戶，每戶約300坪，共20戶，在2019年9月由自家人買下7樓1戶，外界推估總價約18億～22億元成交，當時刷新台灣豪宅天價紀錄，但專家卻不看好銷售。

房仲業者陳泰源指出：「它這樣的價格坦白說，我個人是覺得已經有點騎虎難下，因為全台灣所有最頂級的豪宅，甚至包含信義計畫區裡面，包含這個建案周圍所有的頂級豪宅，一坪最多實價登錄也不可能超過300萬元的彭淮南防線。」

專家分析，陶朱隱園以目前開價一坪800萬來講，只能是雲端級的富豪才會買來「收藏」。陶朱隱園外觀大致上都已經完成，可以看到每層樓都植栽裝飾，門口也有保全待命，但卻傳出不賣了，讓業者出面駁斥謠言。

中華工程發言人程安慈表示，「一直以來都沒有所謂的封盤，我們持續有在針對，就是符合資格的客戶進行一些帶看，以及銷售我們不可能封盤，我們一定會賣。」

發言人進一步說明，去年受到疫情衝擊，確實沒有開放接待，不過內部還有公設及庭院還在施工，預計第三季完成，年後會視情況開放看房。

【三立】每坪800萬天價豪宅「陶朱隱園」不賣了？賣家駁斥傳聞
三立原影→https://youtu.be/jaAz8PpFrQE
三立原址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=897374

位在信義計畫區，自稱豪宅藝術品的「陶朱隱園」開出每坪800萬天價，從2年半前取得使用執照至今，僅出現一戶「自家人」交易後，始終等不到其他買家，去年底傳出乾脆直接「封盤」不賣了。不過對此建商表示，過去一年確實因為疫情的關係沒開放客戶看屋，駁斥不賣傳聞。

記者光申鈺、胡克強／台北報導（黃資真整理）......↓

超大露天陽台，霸氣旋轉造型，獨棟座落在信義計畫區，號稱全台第一豪宅的陶朱隱園出自威京集團之手，一坪喊出800萬天價。

民眾：「我覺得太高了，800萬的話其實真的要賣的話很難。」

民眾：「不該賣這麼高啦，因為其實買得起的人也沒有真的那麼多。」

普通人根本買不起，就連金字塔頂端的好野人也聞之卻步，陶朱隱園從2年半前取得執照至今，僅出現一戶交易，而且買方承耀股份有限公司還是自家人買賣，始終等不到其他買家，去年底傳出乾脆直接封盤不賣了。

房仲陳泰源：「它這個價格其實有時候會把這些消費者當作，就是你把我（消費者）當成盤子，因為畢竟以整個信義計畫區各個周邊的豪宅來講，一坪也是一樣頂多200多萬。」

自稱豪宅藝術品的陶朱隱園地上21層，一層一戶，每戶300坪，是全球首創旋轉住宅，原本預計農曆年後，實品屋就會完工，但遲遲沒人買，建商決定不接待也不賣的作法，恐怕只是為了找台階下。

房仲陳泰源：「未來可能是用潛銷的方式，或許過一陣子之後，換一個說法來調整價格，看有沒有買方願意進場。」

一坪800萬天價，買家難下手，專家推估等股票持續飆漲跟台幣持續升值，或豪宅限貸令解除，時機好就有可能再開賣。

陳泰源youtube→https://youtu.be/U3cXSgPRSBo
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/02/210214.html

190922八大 北市大安區老牌豪宅 僑福花園廣場房價驚見6字頭
影片網址→https://youtu.be/hTR-dVrtgYk

位在信義路、安和路口北市的大安區豪宅僑福花園廣場，藝人侯佩岑、名媛何麗玲都曾經住過，曾名列北市10大名宅，但如今卻傳出這房價只剩6字頭。

主播/陳靜宜、攝影/張凱亦 採訪報導……↓

主播/陳靜宜：「根據實價登錄最新揭露的頂樓戶交易總價是2.02億元，也就是每坪63.5萬元，比起過去每坪要136萬，價格直接對半砍。」

房仲業者/陳泰源 表示：「它的屋齡已經37~8年了，真的比較舊，那這個使用空間超過260坪但是卻1個車位都配不到的情況之下，這是一個很大的抗性。」

另外專家也點出，豪宅新案多，壓縮掉舊豪宅市場，全台首座旋轉型豪宅《陶朱隱園》每戶坐擁50坪空中花園，7月出現首戶的買賣移轉紀錄，每坪上看600萬，另外像是2018年才完工的《冠德信義》、《信義聯勤》每坪單價大多落在256萬元，《琢白》也在2019年年初完工。

豪宅選擇多，但金字塔頂端族群有限，也讓新舊豪宅兩樣情。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/09/190922-6.html

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914