210530蘋果 大直豪宅「背景不純正」身價慘跌上千萬　
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大直豪宅聚落赫見賠售戶，屋主持有近6年，慘賠1490萬。房市專家分析，價跌乃因物件位處娛樂區，依規定不能做住宅使用，「因此遷入戶籍、房屋稅率、無重購退稅通通不適用」，偽豪宅身價自然貶值，提醒民眾買屋，千萬留意土地使用分區。

（施智齡／台北報導）……↓

「豐匯大樓」位於中山區樂群二路，2015年完工，樓高11層共82戶，周遭有萬豪酒店、ATT 4 Recharge商場、CBD台北時代廣場及美麗華百樂園，商業機能充沛。實價登錄顯示，該棟5樓戶今年1月以1億3000萬元成交，建坪154.79坪、地坪24.21坪，扣除車位後，單坪101.5萬；但對照持有人2015年的購入價1億4490萬、單價114萬，相當於賠售了1490萬。

何以豪宅價跌如此深，美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，「豐匯」基地在都市計畫中，屬於為大灣北段商業區中的娛樂區用地，開發用途應作為電動玩具店、舞場除外的「娛樂服務業」，但早期政府管得鬆，讓大灣北段建案默默轉推更高單價的住宅品，形成當前的商業區違規住宅現象，近年查得嚴，進場買的多半出於辦公需求，單總價自然不若豪宅漂亮。

據悉，台北市政府2016年起成立大彎北段違規住宅查處專案小組，針對違規住宅進行裁罰，涉及的戶數高達1678戶；爭議不斷的違規商業宅，在2019年出現曙光，北市府都委會通過「住戶繳每坪5.2萬回饋金，住宅即可就地合法」的方案，但全案仍在內政部都委會審議中。

陳泰源分析，在合法化之前，包含「豐匯」在內的大灣北商業宅，持有人無法遷戶籍進去之外，還面臨3不優惠的稅賦。首先，房屋稅不適用自住房屋稅率1.2％，而是採用非住家非營業用2%、或者營業用稅率3%；其次，地價稅也會隨之調漲5倍；第三則是未來換屋，賣出繳納的土地增值稅，無法享用重購退稅。他說，「雖然生活機能便利、大樓規劃佳，但物件的持有跟交易成本，對買家都會是個考量，因此區域住戶都希望能夠就地合法」。

天時地利不動產總經理張欣民補充說明，商業區用地依規定可一定比例開發作為商業用途，一部分作為住宅。民眾若購置住商混合的物件，有2點要留意，確認建物為合法住宅使用，若是成屋，可先行調閱謄本確認，假使建物違反使用用途，未來可能遭取締，得不償失；其次則是選擇有進行電梯分流的大樓，避免住宅樓層或棟別，出入過於複雜。

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【大直，10月，最新實價登錄。整理-陳泰源，資料來源-地政雲】

詳細資料，下載連結→https://keep.line.me/s/fa_qTmWG2e_0Mn63QCkBqJP68NXmKjVVgc6avdwGtqM

看屋收費社區，《JOJO紐約》8樓66.8萬/坪、《明水悅》4樓70.3萬/坪，小坪數單價7字頭保衛戰。《悅榕莊》6樓93.7萬其他社區成交量，全部掛蛋。

植福路《西華富邦》、樂群二路《大直CBD》、《首泰三悉-風昀+磊若》、堤頂大道二段《大直碩》成交數戶，新聞媒體關注。

商業區違規住宅議題發酵，《jojo紐約》單價6字頭、《Going大直》單價8字頭。敬業三路《基河國宅》，持續單價5字頭盤整。

堤頂大道二段《大直碩》屋齡已5年，實價登錄史上終於有第一筆、第一間的成交紀錄揭露。

大直街、北安路「老舊公寓」多筆成交紀錄均表現亮眼，不跌反漲！研判不是單一個案，而是都更題材議題發酵。

商業區違規住宅議題發酵，26個成交社區中，18個為純住宅區，商業/娛樂區僅7社區，另1純辦。

【8月份最新，大直，實價登錄】
資料來源：台北市政府地政雲
整理與分析：美商ERA不動產資深經理─陳泰源

詳細資料檔案連結→https://keep.line.me/s/1D4ztOJLdrHOEMDAMBQObELQ0pDHuK4gYORRIp8LQQA

重點：

1.看屋收費社區，僅小套房《JOJO紐約》成交1戶73.8萬/坪，其他社區成交量，全部掛蛋。

2.植福路《西華富邦》、樂群二路《首泰三悉-風昀+磊若》成交數戶，媒體關注。

3.住宅區明水路《忠泰風格》12樓單價破130萬，逆勢成長；商業區違規住宅樂群二路《博物館一期》7樓單價破9見8，值得關注。

4.敬業三路《基河國宅》除了河景第一排7樓衝到單價7字頭之外，其他戶別，站穩單價5字頭。

5.通北街《力行新城》成交量顯著成長，非福地景觀戶，單價皆維持在45萬上下。

6.違規住宅議題發酵，19個成交社區中，16個為純住宅區，商業/娛樂區僅3社區。