「養房成本」雖然相對低廉，但入場票不便宜啊＠＠
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買下第一間房，人生的奮鬥才正要開始！

#養房成本大拆解 #來看看到底該準備多少銀彈 #好宅報報 #Yblog

200313非凡 來客跌3成 建商三不政策硬撐 房仲買賣雙方再陷僵持
影片網址→https://youtu.be/v9VblgXDFIs

過去建案廣告滿街跑，疫情期間恐怕會少很多，受到疫情影響，2月房市風向球的分數降到近1年來的新低，建商度小月，紛紛祭出三不策略。

記者/高昱晴、林家弘 採訪報導……↓

市場成交量縮，房貸需求也跟著降低，專家表示銀行滿手爛頭寸，為了衝刺不動產放款而自砍房貸利率。

像是永豐銀下殺到1.58%最高可貸85成，貼近央行1.56%的房貸利率地板，華南銀、國泰世華則針對優質客戶，最優到1.56%跟1.61%，渣打銀行也殺低到1.6%來搶客。房仲業者認為，降利率是一刀兩刃。

房仲業者/陳泰源 表示：「利率低成這樣，變成是說你真的是買房子比租房子來得划算，你甚至買房子拿來收租，現在普遍投報率是2%以上，所以2%扣掉房貸利率1.58%，你cover掉房貸的利息，你還可以cover掉部分的房貸的本金，站在屋主的立場他又會覺得說，因為利率這麼低，所以我的養房成本也很低，在我口袋夠深的情況之下，我沒有非得一定要在這個時候降價給買方買。」

房仲點出，降利率反映景氣真的不好，買賣雙方觀望期拉長、成交量萎縮，對房仲本身也是傷害很大。

專家認為北市民眾可能對市場消息相對敏銳，而以低總價自住為主的新北、桃、竹則較不受影響，顯示各地房市在疫情下呈現兩樣情。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/03/200313.html

190601台視 6月1日起 租屋押金最高2個月 電費不得逾夏季電價
新聞影片→https://www.youtube.com/watch?v=tIVUdmg_eDk

6月大學生畢業，也是社會新鮮人租屋高峰期，除了屋況，合約也要看清楚，6月1日住宅轉租新制，未來房東收電費可不能坐地起價。

記者 鄭伊珊、陳建國 採訪報導……↓

這個月開始電費計算不可以超過台電夏季用電量最高級距的標準，也就是每度6.41元，另外押金最高也只能收2個月，還有房東不能禁止租戶遷戶籍，這對於有小孩的家庭來說也可以解決小孩的學區問題。

至於屋內修繕，原則上也是由包租業負責，除非是房客破壞則由房客自行負擔，雙方若需要提前解約則需要提前1個月通知，否則依法可以求償1個月租金的違約費用。還有一點就是房東不可以限制房客報稅。

房仲業者 陳泰源 表示：「養房成本增加的時候就有可能會把出租養房的成本轉嫁到房租身上。」

新制上路保障租屋族，房東如果違反規定，除了契約條款無效外，也可能面臨最高30萬元的罰鍰，就怕房東覺得成本增加變相漲租金，小市民恐怕得勒緊褲帶。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190601-61-2.html

200313非凡 來客跌3成 建商三不政策硬撐 房仲買賣雙方再陷僵持
影片網址→https://youtu.be/v9VblgXDFIs

過去建案廣告滿街跑，疫情期間恐怕會少很多，受到疫情影響，2月房市風向球的分數降到近1年來的新低，建商度小月，紛紛祭出三不策略。

記者/高昱晴、林家弘 採訪報導……↓

市場成交量縮，房貸需求也跟著降低，專家表示銀行滿手爛頭寸，為了衝刺不動產放款而自砍房貸利率。

像是永豐銀下殺到1.58%最高可貸85成，貼近央行1.56%的房貸利率地板，華南銀、國泰世華則針對優質客戶，最優到1.56%跟1.61%，渣打銀行也殺低到1.6%來搶客。房仲業者認為，降利率是一刀兩刃。

房仲業者/陳泰源 表示：「利率低成這樣，變成是說你真的是買房子比租房子來得划算，你甚至買房子拿來收租，現在普遍投報率是2%以上，所以2%扣掉房貸利率1.58%，你cover掉房貸的利息，你還可以cover掉部分的房貸的本金，站在屋主的立場他又會覺得說，因為利率這麼低，所以我的養房成本也很低，在我口袋夠深的情況之下，我沒有非得一定要在這個時候降價給買方買。」

房仲點出，降利率反映景氣真的不好，買賣雙方觀望期拉長、成交量萎縮，對房仲本身也是傷害很大。

專家認為北市民眾可能對市場消息相對敏銳，而以低總價自住為主的新北、桃、竹則較不受影響，顯示各地房市在疫情下呈現兩樣情。

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180706中天 「養地」等蓋豪宅 停車場成金雞母年賺千萬
影片網址→https://youtu.be/KlTSzsILd60

台北市街頭要找個停車位實在好難，好不容易才在大樓間找到這麼一個停車場。

記者 李昱菫、夏君誠 採訪報導……↓

記者李昱菫：「以大安路一段巷弄裡頭的這一個停車場為例，這裡停車格，一個小時是60塊錢，不過，看看旁邊的豪宅，一坪是170萬元，為什麼地主會想要把這一塊地拿來做停車場，而不是蓋房子，其實有些人是認為這樣可以拿來養地。」

房仲業者說明，如果預期房價會漲，或者是沒有足夠信心，在等待時機的過程中，蓋停車場收現金，等於是進可攻、退可守的好辦法，而且停車場的商機也不小。

房仲業者 陳泰源 表示：「現在大安區停車位月租金平均一個月甚至超過兩萬塊，它相較房子而言它並不用裝潢，然後也不用冷氣、家電，一些壞掉還要維修這些費用，它就是一個簡單的停車位，所以它的養房成本非常的低。」

如果是以一般常見中型停車場試算，25個車位，每個小時50元，要是位位滿租，一年可賺進1080萬元，而且現在大多自動化管理，也不需要人力資源來維護，效益十分驚人。

房仲業者 陳泰源 表示：「全部都是無人化、自動化，所以說它也是大幅降低了人事成本，停車位的租金幾乎是一個淨賺的情況。」

如果放著空地不用，怕被課空地稅，蓋個平面停車場又比蓋大樓簡單，也能隨時查看房價、改變策略，精華地段的停車場，就變成了業主拿來養地的招數之一。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/07/180706.html

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914