mREITS 恐觸發金融市場新危機？

金融危機，往往是結構性金融衍生產品而形成，上星期有兩隻美股因margin call而大跌，一隻是大跌85% 的MFA Financials （MFA），另一隻是腰斬式跌52%的Invesco Mortgage Capital (IVR)，它們歸類為Mortgage REITs (mREITs)。

慚愧地近日才得知，一般來說，REITs 有分二種，大家熟知的籌資組成基金投資房地產，再把房地產收益拿來分給股東的叫Equity REITs (eREITs)，像領展（823）和置富（778），而另一種就是今次要寫的Mortgage REITs(mREITs)。而MFA和IVR 的市值，比不少香港房地產信託市價更高。

而幸運地，mREITs迎來大跌之後，美股大市轉跌為升，這兩隻股票的Margin call 危機得以解除，MFA和IVR 也谷底翻身，其中MFA 一天漲超過200%，第二天漲超過100%，撈底勇士暫且先勝一仗。

想知道整個產業的危機是否就此解除，就要了解mREITs的運作方式。顧名思義，mREITs是向大眾募資後，將集資所得，投資在房地產相關的證券，主要是MBS (Mortgage-Backed Securities)或是直接購買房地產相關債券。

照道理說，只要MBS不出現違約，或市場出現罕見的長短期利率倒掛，這個生意風險不算高，舉個例子，一間mREITs向大集資100億元，最後將這100億投資MBS或債券，再把收到的利息扣除管理費用後發放給基金單位持有人。這個商業模式，就和商業銀行差不多(借短期資金投資長期)，收入理應穩定。因為這種集資100億去投資100億的做法當然安全。

但誰都孖展過，哪個沒有？因為回報率實在太低，要賺大錢，自然要用桿杆。除了透過金融市場籌資，如發行特別股或債券，mREITs的管理公司還會抵押資產，把手上買到的MBS再拿出去質押借更多的錢，再去買更多的MBS，不斷loop loop loop。

要計算mREITs的風險，就要比較其槓杆比率(Leverage Ratio = Total Liabilities / Equities )，這個數字在該行業平均約5倍，以2019年12月底而言，MFA是3.01，IVR 是6.62。而近日mREITs的暴瀉，就是因為大量資產大跌而觸發margin call，令高桿杆投資產品恐未能「補倉」而頻臨爆煲。

或許聯儲局不願見到mREITs爆煲，之後就緊急減息，兼且推出無限QE，為市場輸入流動性，以免整個市場攬炒，重蹈覆徹2008年金融海嘯。絕非不單是如坊間所形容，聯儲局主席鮑威爾屈服於特朗普，一口氣把手上子彈打光般簡單。

但在聯儲局放水下MBS 或mREITS也不一定安全。因為mREITs所投資的MBS產品分為二種：Agency 和 Non-Agency。Agency指的就是美國三家GSE (Government Sponsored Enterprise)：房利美、吉利美、福利美。這些公司所發行的產品理論上很安全，全球不少政府的外滙儲備也持有，但當然其利率不高，僅略高於美國國債息率，當中「住宅貸款」多數是Agency的，通常利率是固定(Fixed)，比較低，至於「投資物業貸款」則多數是non-agency。

所以要在投資MBS上賺高利息，有些人就會揀利率較高的Non-Agency，因為息率多數是浮動(Float)，所以正常情況下，作「投資物業貸款」的報酬率高，特別是在利率上升時。

本來，專門做Agency的mREITs，比較安全。不過，在現實世界下，卻有槓桿，且一般做「住宅貸款」的桿杆率，會較「投資物業貸款」高，而一旦發生金融危機，桿杆越高死得愈快。所以在今次股市大跌，二家最大、主要做Agency的mREITs：NLY和AGNC，就率先暴跌，惟當聯儲局宣佈無限，不只買國債，也買MBS時，這兩間公司馬上股價大漲。

QE來到，不代表mREITs危機解除，因為現時市場上仍存在不少債務違約危機，只要源頭的貸款出現違約（default），就像2008年金融海嘯般骨牌式下跌，而主力做「投資物業貸款」的MBS，值得擔心。

考慮到不少商場已經被要求減租，在香港，飲食業近日發起 #SaveHKFnB 也在蘊釀罷交租，在美國，如是，當大量商家不付或減付租金，很快地作商場的eREITs財務會受到沖擊，並進而影響貸款的支付，最後引發一波「投資物業貸款」MBS的跌價，此忐需特別要小心Non-Agency性質的mREITs。

以為「然後，就沒有然後」? 一旦mREITs出現破產潮，接下來持有mREITs的基金、銀行就會像骨牌般倒下，隨時會形成新一輪金融風暴，誰人也不能置身事外。

https://bit.ly/2yawkLw

【龔成問答信箱】（Q13101-Q13120）

Q13101：

呀Sir想問下你點樣面對失敗。

因為最近我5月考CFA，辭左份工用左兩個月左右去考，之後想搵返工，遇到個市差，社會運動同年尾等因素，點樣搵工都搵唔到。

一方面覺得自己太衝動，因為同期既同事都升晒職，但另一方面覺得與其係到怨，或者依個係一個機會比我學野，我係依段時間學到好多野，知道身邊邊啲人係最重要，屋企人點樣支持我，搵工有咩技巧，人脈既重要性，機會係比有準備既人。

我都好積極繼續搵工，我相信吸引力法則，越無回覆就越寄CV，亦都係到諗成功人士會點做，成功唔係比有能力既人，而係比唔放棄既人！

我今年24歲，有啲人可能到30歲甚至成家立室先遇到，興幸係我仲未有任何家庭負擔，只不過我怕我再求職時，會有一段長既空白期，加上CFA對我搵工暫時都未有需要，所以成日都好灰。

有諗過去個旅行散下心，因為畢業到做野都未去過旅行，唔知你點睇失敗呢？

龔成老師：

我從來唔同「失敗」這個字眼去形容自己，我會同「經歷」。

無人知你另一條路會點，如果你的心態是永遠留在原公司，可以你10年後，都只是職位一般，但你現時肯出去試，就算你這刻不成功，下次都會成功，10年後，你一定會比原公司更強！

所有野都是一個學習，好多人選擇逃避，認為「不犯錯」就是最好，但這些人同樣會「失去進步、突破的機會」。

你24歲，係一個好年輕的時期，係事業增長的黃金期，你肯試是十分好的，只要你保持正向心態就得。

你可以去旅行休息下，我會建議你保持做運動、睇書，令個人積極，只要你保持正面，不放棄，一定會找到更好的工。

我想翻我過往，人生都有低谷的時期，但現在回想翻，每一次人生低谷，都令我最大的突破。例如打工的不如意，令我更決定辭職！例如過往同拍檔夾唔到，最後我決定自己搞，最後做得更好！比以前做很更大！

當時每次都是唔開心的，但就係最大的突破時期，所以，你這刻正處於好大的突破狀態，加油！

------------------------------------------------

Q13102：

成哥你好，我想問聯塑合理價是多少？因為行業市盈率波幅太大，我怕自己計錯

加上累積升幅也不少，但我又覺得升得多不代表貴

龔成老師：

中國聯塑（2128）業務有質素，這股在《50值博倍升股》初推介到現時，已升了一倍有多，現時已過了平宜區，不過仍未算貴，有長線投資價值，但投資值值博率比過往少左。

由於佢負債增加左，我地在估值時都要保守翻少少，你預現價在合理區中上部，未貴，小注投資可以。

------------------------------------------------

Q13103：

龔成老師，我已每月月供盈富基金約Hk$1000。。。
另手上全是大藍籌股。。中電,媒氣,港交所,電能,恒生。。

你對外幤看法如何?。。近來香港局勢。。本人對本地金融體法。。港元前景十分擔心。。

本人主力買瑞朗,日元,美金。。
和少量加紙。。。老師有什麼評語和建議。。

龔成老師︰

在投資的角度，外匯不是最好的投資項目，因為說到尾，這些都只是一些貨幣，即是「政府借據」，貨幣中期會以週期的模式運作，但長期來說，都是貶值收場，因為貨幣只有「交易價值」，並無真正的財富價值。

而我地進行財富增值時，應該集中將資金投放在真正的資產，如物業、車位、優質股等。

我相信，中短期會有資金方面的影響，但具體有幾大獲，就要睇外國真正的走資金情況，因為真實情況要到時先知，會唔會出現骨牌效應，都有好多變數。

不過我相信，長遠資金唔會大走，始終香港都是有優勢，有錢賺的地方就有資金來。因此，我相信中短期有影響，但又唔需要過份地擔心。

我們應該還原基本步，明白"買股票，是買企業"，只要企業長線核心因素不變，我地就可以保持持有這支企業。反而動盪時期，有機會令優質股跌至平宜價位，為我們創造出長線投資機會。

另外，你現時月供$1000盈富（2800），選股上無問題。但金額太少，變相你月供手續費比重會較高（理想手續費約1%），會侵蝕你長遠回報，建議你加大金額會較好。

------------------------------------------------

Q13104：

龔成兄，黎緊巴巴11月上市，大家都好期待，希望如果有時間能邭好似上次太興上市前提供啲精彩分析。期待中.....

龔成老師：

其實，阿里巴巴過往曾經在港上市，之後退市（當然，業務規模與現時想上市的阿里巴巴有所不同），但這股，並不是一間「與民同樂」的公司。

因為佢過往的做法，見到佢有最佳的時機，做對「公司」最有利的事業，但對「小東股」卻一般，就過往佢以一個好平的價，收翻小股東的股並退市，將公司私有化，小股車持有5年一起空，你就明白佢對小股東點。

------------------------------------------------

Q13105：

龔成你好，本人有意買入1830 必瘦站，翻查數據，發現佢由2017 年起連續3年的ROE 皆上升，但過去3年一直大約於0.4-2.6 呢啲價位。

想問現價可買？

龔成老師︰

必瘦站（1830）有質素的，財務數據正面，生意盈利都保持增長，股本回報率相當高（不過派息比率都高，在股票班有講這類情況）。整體仍是有質素的。

佢在大陸都有市場，生意增長明顯，而盈利亦保持向上，不過中間就有少少波動。相信長遠仍有增長力，但仍又唔算好積極咁去擴展，因為佢每年的派息比率都好高，反映佢將盈得的資金，都用作派息，沒有不斷投資資金去發展。

我相信這是不錯的收息股，以現時有10%-12%的股息，算很吸引。但市場是公平的，佢股價不太高，先會有12%的股息，而市場點解比佢的股價唔會太高？

這是由於佢的業務，點都會有不確定性，就算過往派息不錯，也未知之後的業務、盈利、派息，你要明白這點。你可以現價投資，但在注碼上，不要太過訓身。

------------------------------------------------

Q13106：

Hi 可唔可以講下儲蓄成份既保險同月供股票 邊樣好d?

龔成老師︰

在整個累積財富的過程中，我地要多持有「資產」，即是長期會不斷升值的項目，儲蓄成份既保險只是「產品」，不屬於其中。在理財分配上，你可以小量持有，不宜持有太多。

香港最典型的資產，就是物業、車位、優質股。長你應該將資金投資優質穩健的股票，長期持有，企業價值的成長，長期會帶動股價的成長，財富自然得以累積。

而月供股票，則可以助你減低買入股票時，價格過高的風險。方法是你每月將現金，買入某一隻或多隻股票，慢慢咁樣儲貨。

月供股票每月投入的金額相同。當股價上升時，買入的股數自然減少，而當股價下跌時，就自然會買入較多股數，如同自行調節一樣，去減低價格波動的風險。

如果你不認識股票和投資知識不多的話，可從盈富基金（2800）著手，此股已包含50集恆指成份股，這些都有質素的股票。你只要月供，並長期持有即可。

------------------------------------------------

Q13107：

你好龔成老師，我今年26歲，剛剛開始一邊月供一邊儲現金，同時睇緊投資理財書增加知識，遲啲仲諗住上你嘅投資倍升股課程

請問
1. 如果我每個月月供$10,000，供30年，假設回報率12%，到時預期結餘大概$35,000,000。到時候再將依3千5百萬轉投資收息股，又假設利息回報率6%，每個月平均收息收入 $175,000，我咁樣計法請問正確嗎? （目前月供緊0012, 0066, 2800）

2.請問月供同一手手買，邊一種方法可以更快增值財富同有更高回報？如果每月有$15000投資，應該如何分配? $10000月供, 月儲$5000 （以作儲備現金同日後投資用） 這樣可以嗎?

3.另外請問除左睇書同上你嘅堂，仲有乜野其他方法去增加知識? 謝謝!

龔成老師︰

1） 你計法無錯，這樣運作就可以在30年後創造出每月17.5萬現金流。

而你月供的選擇都有質素，但你年紀尚輕，建議你加入一隻潛力股如比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）。金額分配︰盈富$4000、其餘恆基、港鐵和潛力股各佔$2000。

2） 其實月供和一手手買都可以做到平均價格效果，只要你保持平均地慢慢投入股市（如保持住每月定額買一手）就可以。

2個方法無話邊個可以做到明顯高回報，一手手優點是節省了銀行月供收費，但缺點是你必需要確保自已有自律性地進行。

至於你$15000，$10000月供, 月儲$5000這策略適合。現時大市在合理區，所以我地應該邊月供，邊儲現金。你儲下來的現金，可以等大市出現一定程度的下跌，在平宜價加大力度掃貨。然後長線投資。

3） 除左睇書和上堂外，你可以睇D財經新聞，自己慢慢睇年報，咁樣去累積知識，都會對你成長有幫助。

------------------------------------------------

Q13108：

你好龔成老師, 本人35歲, 和太太和小朋友（3歲）一齊住, 有一層居屋（剛供完）, 因家庭需要, 每月只可以儲$5000

流動現金$10萬，股票因聽朋友講抄細價和窩輪, 這幾年全部都輸了，所以真是想你比一些投資意見我，我可以
怎樣投資, 不想再行錯路, 謝謝!!

龔成老師︰

短炒不是正確的投資方法，而衍生工具更加是非常難玩，這都是經驗之談，你要改變你整個投資模式。

其實投資股票就是買企業，有如你買入一盤生意，我地要找一些有質素和前景的優質股去投資。之後，我地長線持有，去讓優質企業慢慢為你財富增值。

你每月儲到的$5,000可做月供一些平穏增長股︰盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（388）、長建（1038）。如果你不太了解這些股票，全數月供盈富都可以。

同時間建議你多看相關書本、新聞或課程。本人不定時有開【投資倍升股課程】，你可以留意我FB。這課程適合初學者的，到你讀完整個課程後，你已能自己選股、投資、評估平貴，在投資上已掌握了一定的知識。到時候，你才動用你現存的10萬蚊資金會較好。

------------------------------------------------

Q13109：

龔成老師，你好，本人32歲，月入28k，另一半38歲，月入20k，育有一名剛滿月的孩子，有一層供緊的自住樓，月供9k。

由於我倆以往都係月光族，無甚儲蓄，所以只有現金100k，睇過你著作後，深受啟發，自知起步遲，加上有了下一代，好想於理財方面急起直追，為孩子教育、我倆日後生活做好準備，最理由希望最終達至財務自由。

由於孩子剛出生，花費不少，現每月可儲10-14k，想問問如何為財富增值較全面？如想開始月供股票，組合有何推介？

龔成老師︰

你能夠為下一代著想，從月光族脫變成每月能儲10-14K，你已經行出很重要的第一步。其實你年紀尚算年青，有足夠時間去做財富增值，以達至財務自由。

我地會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

現在你每月儲到的錢，可以6成去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

月供方面，你可以投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（388）、煤氣（0003）或潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）或福壽園（1448）等。

至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。

------------------------------------------------

Q13110：

美市快衝破歷史高位, 跟環球經濟走相反方向, 大師如何投資美股

龔成老師︰

你所講的美市破頂、美股跑嬴其他市場都唔係投資股票應考慮的主要因素，我地要睇的是企業本身質素和前景。

由於近年美股的升幅不錯，因此多左人投資美股，多左人認為美股較好，但我地唔好因為這些中短期的表現，就認為美股較好。

其實投資股票就等同投資一間企業，關鍵位應該是企業長線質素和前景。

美股我無特別深入研究，但當中有不少企業有投資價值，關鍵位就是你認識的程度，如果你對相關股有認識，可以投資。

但以長遠計，中國及美國經濟發展都會不錯，而中國的增長力仍會好少少。如果你真係想投資美市，又無特別那一隻股認識，可以投資相關基金或可以考慮領航標普五百（3140）。

------------------------------------------------

Q13111：

老師你好，1383太陽城集團值得持有？還是係時候放 1.67 average price 買入6手

龔成老師︰

太陽城集團（1383）這股我有保留。

佢最大的問題在新核數報告，佢近年的財務數據，核數師報告都出現「修定」報告，即是核數師對一些賬目有疑問，最後與這公司算是處理並無事。

但這已反映當中有一些「古怪」的地方，在我地投資者角度，已經要小心。

同時，這企業的盈利十分波動，有時會出現大額的虧損，都是令人擔心的地方。

可能佢業務是有潛力的，但我會偏向保守，故不建議佔你組成太大比重。如果此股只佔你組成比例很低，你可以持有，但會比較建議你沽出剖份換至其他優質股。

------------------------------------------------

Q13112：

龔成老師你好，本人係你嘅支持者，讀過幾本你嘅書，如80後富翁系列和50潛力股等等，今次係發一次想請問一下。

有消息指阿里爸爸最快今個月尾喺香港上市，想問下你點睇，會唔會買入？另外，你會點睇佢嘅投資價值、長遠發展？

個人覺得內地市場接近飽和、馬雲被迫退休等等係令人憂慮。但另一方面，東南西市場其實仲有唔少發展空間，加上阿里同騰訊都係內地兩大科技巨頭，今次喺香港上市，好令人期待，呢啲都係令人想入埸啲利好因素。好期待你嘅回覆，幫幫小fans指點迷津。

龔成老師︰

阿里巴巴（NYSE:BABA）作為內地其中一間科技巨頭，無論質素、技術、市佔、品牌等優勢。"淘寶"在內地電商和"支付寶"的領導地位，更無容置疑。雖然馬雲退休，但阿里已是成熟企業，相信影響唔大。

阿里巴巴主攻電商，除了內地業務，配合國家“一带一路”發展方向。外國生產商，也希望借助阿里平台進入內地大市場，所以發展空間還是有的。收費平台阿里巴巴的支付寶，在國際上支付經驗和技術，都有一定優勢。

但有一個因素要留意，企業集資一定希望越多越好，所以很多時都在股市較熱時出手，希望有較高定價。特別是阿里這類有咁高品牌和市場認知度的企業，定價估計唔會平。所以，到時要睇翻佢定價高低。如果過高，就算阿里質素再高，我地都不宜此刻太大注。

------------------------------------------------

Q13113：

Hello 龔Sir,您好!上次幸好經您指点後，改動了MPF組合。現在就算普遍下跌也不太差。

現在想請問您對388港交所的意見。之前180元買入幾手。分別在240，280放了。現在又想買回。前景怎樣？它又要收靠倫交，您怎看。如果可以跌到200元，你認為如何？

現在聽您講，有月供股票，供香港中銀和2800，都幾好。好多謝！

龔成老師︰

我唔建議你用"低買高賣"這種估走勢的策略，其實投資股票其實就是投資企業。假設你買入一隻優質股，佢由$7升到$70，但你$8賣出，咁就放棄了巨大的賺錢機會。

我過往就是見證大客股票客，在$1X買入港交所（0388），$20全部賣出，有99%的散戶都賣出左，就是佢地覺得港交所會落翻$1X。

你睇翻轉頭，總覺得好易，但當時就好難。所以，你要留意番買入優質股，長線持有是最好的。。

至於港交所（0388）是壟斷企業是典型的優質股，業務穩健，而且香港證券業發展前景良好，與中國證券業的聯繫亦愈來愈緊密，所以值得長線持有。

之前港交所提出收購倫交所，希望在歐洲市場加入一個新的業務平台，提升港交所業務能力和協同效應。雖然倫交所董事會已達成一致決定，拒絕此併購提議，但港交所依然希望努力遊說其股東們同意收購。倫交所作為英國重大金融基建，加上收購者為背靠中國香港交易所，無論在經濟和政治層面去考量，這交易要成事都都有一定難度。

雖然成事機會不高，但長遠無改集團優勢。這股價格有週期的特性，因為港交所收入主要來自成交及上市費，所以一定會受到市況影響，令股價會出現較大的波動。因此，只要你不在股市大熱時，例如2015年大時代，這類全民皆股的年代買入，其實都有投資價值，並可長線持有。

此股於在$240水平以上就開始貴，如果你無貨，現價可以小注買入長線持有。

------------------------------------------------

Q13114：

老師，經過考慮，我已經開立了月供股票戶口，下個月開始每月供$3000 盈富、$1500 煤氣、$1000 港交所。

第一次買股票真的有種戰戰兢兢的感覺，希望自己在做一個正確的決定，可以為自己的未來達至財務自由。

未來，會將港交所提升至$1500。另外，我看過老師的書，你亦提及reits 是優質股，我放進月供可以嗎？
衷心感謝

龔成老師：

每個人總有第一次，你平常心就得，特別是近期股市較波動，你就更加要平常心面對，唔好太著重買入價，因為長期來說，你的買入價會平均，只要你買入的是有質素的股票就得。

你上述都是有質素的股票，你長期月供就得，如果你有較多資金，可以加大港交所（0388）金額。房託都是不錯的股票，你可以加。

但要留意，唔好用盡每月的資金去做月供股票，你要同時留有一定的現金，等你有資金等機會，在平宜價時較大手投資。

------------------------------------------------

Q13115：

老師，我佢莎莎之前已經係臺灣全線倒閉，退出臺灣市場，如果持續下去，擔心香港會唔會成為下一個目標？

另外吉利我10.74入，現價13蚊，我應該先止賺，回落再入？

龔成老師：

莎莎（0178）台灣業務虧損，已是多年來的事，所以佢最後決定全部結束。其實，佢在東南亞不同的地區，都有分店，每個地區都有當中的獨特性，所以有賺有蝕正常，而台灣業務一向都不賺錢的。

但香港業務一向都是賺錢的，只是近期中短期問題，所以，如果一年內能解決問題，影響仍是有限的。

而我地買企業，要以長線的角度為分析點。

正於吉利（0175），會建議你長線，這股品牌及質素不差，除非你買入了很多，就現價賣少少。

------------------------------------------------

Q13116：

老師，近期睇你寫ge書同facebook專業，令我對投資多左一定ge認識,好欣賞你呢種自己做到而且仲想幫其他人實現理想ge心態,希望你可以更上一層樓!

你提及的月供盈富方面,有無話供到幾時可以停,定係一直持續累積下去,當一個儲蓄計畫咁樣?

龔成老師：

由於現金不斷貶值，優質股不斷升值，因此，我地無必要賣出優質股，變回貶值的現金。

所以在理論上，月供盈富（2800）可不斷進行，愈長愈好。當然，你認為貨已夠，例如10年後，轉其他股都得。

又或你已經年齡大，想轉為收息股，這時都是轉的時候。

我地整個財富計劃，是「配置」，不是「買賣賺差價」。

------------------------------------------------

Q13117：

點睇星星地產？

龔成老師：

星星地產（1560）主要在香港從事物業發展及物業投資、提供物業管理服務及提供融資。

佢近年項目有天際中心、星星中心及虹方；以及五項在建項目，即柴灣角項目、元朗地盤項目、觀塘地盤項目Ｔａｃｋ　Ｌｅｅ項目及Ｓｅｏｎｇｓｕ項目（位於韓國首爾）。

這企業規模細，盈利不穩，負債高，投資價值不高。不過，現時估值低，是吸引力之一，這股我未深入研究，如果你睇好，小注投資都可以，但就要明白當中的風險。

------------------------------------------------

Q13118：

龔成你好，我今年29歲， 月入二萬八千蚊，可以每個月儲一萬蚊左右，近排看你的facebook和書籍。

因為本身自己沒有儲蓄嘅計劃，所以想用月供股票為自己資產增值，現在希望每個月用七千蚊港幣購入月供股票，但有問題希望龔成先生您解答。

1)月供股票分布
• $3000 盈富基金(2800)
• $2000 港鐵公司(66)
• ？？？？？

但另一隻未有心水，有冇建議？另外以上月供股票分佈做唔做到增值嘅效果？

其實我係想搵增長股，多過收息股，因想現金增值，選擇三隻股票太少定需要四隻風險較少？？謝謝

2) 另外睇書月供股票應該供款至少三年，持有至少五年，當中派出嘅利息應如何處理，另外應如何估計當買入嘅股票到你賺幾多個百分比先應該要沽出呢？

3) 月供股票還有沒有應該注意的重點
謝謝

龔成老師：

1）當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

所以，你選較有增長力的股票，比較好。

你選4隻股票，會比較平穩，你可以月供盈富（2800）$3000。恆基（0012）、銀娛（0027）、港鐵（0066）各$1500，即是合共$7500，餘下則儲現金。

2）你收息後，要進行「再投資」的動作，由於初期收息不多，所以可以先儲現金，到有一定的數量後，就會再投資在股票，例如買盈富。

至於幾時賣出，我地並不是睇多少百份比，如果企業一直有質素，可一直持有，若股價升得過多，到時「股價遠超企業價值」的水平，都可以考慮賣出部分或全部。

3）一定要選優質股，因為原理是長期儲貨，如果投資了質素有問題的股票，就會好不利。另外，月供最重要是長期進行，唔好理中短期的股價。

------------------------------------------------

Q13119：

你好 成哥，想問問太古地產現價合理嗎？

龔成老師：

太古地產（1972）有質素，現價處合理區較上部，你分注投資可以。

佢係香港及中國的綜合地產發展商、業主及營運商。簡單來說分做三個部分：物業投資、物業買賣、酒店投資。

由於太古地產有發展大到型綜合項目的技術與經驗，因此這是其中的獨有優勢，這無論是發展中國的項目，又或是外國的項目，都能為太古地產帶來理想的回報，這亦會往後的總租金收入不斷向上。所以我地在估值時，會比高少少佢。

------------------------------------------------

Q13120：

龔sir 我係其中一個剛剛完全你課程的學生。謝謝你的教導 你的課程設計深淺度適中 恰到好處 十分受用！

你在最後環節分享夢想的重要性，和你書中及fb 都不時提及，對我有很大的激勵！

謝謝你的inspiration! 祝願大家在不久的將來都能達成夢想！Thank you

龔成老師：

課程可以幫到你，實在太好，但這不是一個結束，你要溫書，要多睇年報，用「企業評估表」。你仍要不斷進步，你的財富，與你的知識，成正比！

你都要為自己的夢想努力，記住，中間一定會有困難，但最重要是相信自己，永不放棄，加油！

----------------------------------------------

多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。