自律

經濟市道唔好，好多人都想借錢，但經濟唔好銀行自己都水緊，邊有錢借比客，有都好貴息。但有一間銀行，喺人心惶惶既環境下竟然逆市高調宣傳免息借錢比客戶，吸引一班破產邊緣人士衝來借錢。呢間銀行好好，來者不拒，抱住守望相助既心態幫助財困既人士。

除左免息貸款，最重要是免入息審查，只需借款人自行填寫入息金額和預計還款日期，除此之外仲要免擔保免抵押，連貸款文件都免簽，手續簡單到連「借錢緊要還，咪比錢中介」既基本提示都無。該行行長又表示：「放心啦，我期望我地既客戶會自律準時還款。來借錢既人行得走得，還款風險已經較低。」

間銀行咁梳爽，實情係因為啲錢唔係佢既，係來自一班員工，所以當班員工知道自己辛苦賺番黎放係自己銀行既錢咁高風險咁借比人，又面對海量做極都做唔切既既貸款申請，大家都情緒激動，決定罷工同提走啲存款。此時，銀行行長就話：「而家銀行無糧出比你，無息派比你咩？做得銀行就預左要借錢比人，呢啲係銀行既使命，而家命令你地立即將啲錢存番入銀行同埋即刻番銀行上班處理貸款。要知道助人為快樂之本，將啲錢借比有需要既人係唔應該計較風險，我地要相信借錢既人會自律。」

聽落又好似有啲道理，唔少人即時鬧班罷工既銀行員工無人性，比壓力叫佢地快啲存番啲錢兼番工，如果唔係銀行就會唔夠錢借比人，無罷工既同事面對海量既貸款申請又點做得切，做人要有同理心。班員工喊住話：「啲錢唔係你緊係講得輕鬆，你咁想幫人不如你存錢入黎呀！我地唔係怕做，只係覺得我地存錢入銀行係對間銀行既貸款制度有信心，認為銀行會為我地把好關，起碼係會盡力防範風險，但而家間銀行痴左，將我地既既錢亂咁借比人唔收利息，吸引一班阿豬阿狗、毫無還款能力既人都黎借錢，銀行根本無做好基本既風險管理工作，而面對海量既申請就算我地晚晚OT都唔會處理得晒，導致真正有需要而又有能力還款既人反而申請唔到貸款，我地迫於無奈先罷工，希望銀行正視問題，回歸理性。」

最後，銀行行長表示會「強制」要求借錢既人誠實填寫自己既薪金同還款能力，並會加強監控，如有不實申報情況，相信執法部門會有相關手段處理。就係咁樣求其噏左兩句，就打發左班員工，班員工喺唔想辛苦其他同事既情況下亦只好無奈接受，返回崗位繼續處理海量既貸款，同時亦預左自己既錢會有total loss既風險。面對咁既貸款機制，專家都話壞帳潮會隨時爆發，引起下一波金融風暴係可以預期，希望大家真係會自律吧！

呢間銀行既行長點解咁有「社會責任」，亂咁黎都仲做到咁耐？原來佢背景雄厚，直接隸屬於「中央」銀行。存戶同銀行人，自求多福吧！其他人唔好以為唔關你事，當信貸危機爆發，相信無人能夠獨善其身。

故事純屬虛構，如有雷同實屬巧合。

樓價可以跌多少？

上年11月11日出po講樓市，認為樓價會跌，但不會跌得好誇，而且到了某個點美聯儲便需要停止加息甚至減息，到時樓價又會回升。當時有財演講到樓市會崩塌，為免火上加油，我無估樓價會跌多少。但自從美聯儲華麗轉身後，開始有意見認為樓市跌幅有限，為免大家開心太早，我唱下反調，量化樓市的可能跌幅。

我對樓市的看法相對樂觀，覺得即使經濟走下波，租金也只會微跌5%，而利率上升雖然會令投資者要求較高的租金收益率，但升幅不會太高，上升0.5%已差不多。但要反映我這兩個睇法，樓價就要下跌24%。為什麼這輕微變化會令樓價大幅下跌？那就要分享一個概念：價格敏感度。

風險管理工作經常要評估不同金融工具的價格敏感度。例如債券價格對利率變化的敏感度，會用 BPV（Basis Point Value），意思是每0.01%的利率變化，會如何影響債券價格。貼地風管不談算式，只提兩大要點：（i）年期越長，敏感度越高；（2）利率越低，敏感度越高。一份50年期債券，市場利率由2%升到3%，債券價格大約跌26%。相較之下，一份5年期債券，市場利率由5%升到6%，債券價格就只跌約4.3%。

你可能會問，邊有人咁癲，買隻50年期嘅債券？其實唔算癲，誇張啲講，好多人都買了一份年期超長的債券，現時票面息率大概是2%，這債券的名稱叫「樓」。樓牽涉的資金流，某程度上同債券有點相似：每月租金就好似債券利息，五十年後把樓賣掉就像債券到期取回本金。不同者是租金會跟通脹上升，而租金上升又會帶動樓價上升，這些分別會令到樓價對利率變化的敏感度更加高。

也可以把樓比作股票：租金似股息，有增長預期，而且長收長有。所以評論股票的人會用「股息收益率」，評論樓的人講會用「租金收益率」。但這兩種收益率之間，有一重大分別：股票是先分析經營前景，評估股息的長遠增長率，股息收益率只是算式結果；樓則較多考慮租金收入與融資成本的關係，所以租金收益率與按揭利率有明顯相關性。

綜合上述兩個角度，我選擇借債券靈魂、用股票肉身，利用分析股票的「股息貼現模型」計算樓價對利率變化的敏感度。為求簡單， 我假設租金收益率相對按揭利率或政策利率變化穩定得多，如果按揭利率上升1%，租金收益率只會慢慢爬升，最終只上升0.5%，不會跟足。有了這假設，便可以直接評估租金收益率變化對樓價的影響。另一個影響樓價的因素是租金，經濟在下行週期時，租金會下調。

下表列出（i）租金收益率和（ii）租金變化對樓價的影響。請注意，表列的只是算式結果，並非對後市的看法。都係老話，讀者應培養自己心水，估算樓價會跌多少。如果你很悲觀，認為租金收益率會由1.5%升到3%，而且租金會下調15%，樓價就應該由100跌到43，跌幅為57%。以我為例，我的心水是租金收益率可能由2%升到2.5%，租金可能要下調5%，根據表列結果，樓價會由75跌到57，約24%。但下行週期發展到後段，美聯儲可能減息並維持一段長時間，樓市又可能掉頭回升。

2018年11月11日樓價帖文
https://www.facebook.com/1032856890227670/posts/1102188649961160/

歡迎轉載，請註明出處 #貼地風管

樓價可以跌多少？

上年11月11日出po講樓市，認為樓價會跌，但不會跌得好誇，而且到了某個點美聯儲便需要停止加息甚至減息，到時樓價又會回升。當時有財演講到樓市會崩塌，為免火上加油，我無估樓價會跌多少。但自從美聯儲華麗轉身後，開始有意見認為樓市跌幅有限，為免大家開心太早，我唱下反調，量化樓市的可能跌幅。

我對樓市的看法相對樂觀，覺得即使經濟走下波，租金也只會微跌5%，而利率上升雖然會令投資者要求較高的租金收益率，但升幅不會太高，上升0.5%已差不多。但要反映我這兩個睇法，樓價就要下跌24%。為什麼這輕微變化會令樓價大幅下跌？那就要分享一個概念：價格敏感度。

風險管理工作經常要評估不同金融工具的價格敏感度。例如債券價格對利率變化的敏感度，會用 BPV（Basis Point Value），意思是每0.01%的利率變化，會如何影響債券價格。貼地風管不談算式，只提兩大要點：（i）年期越長，敏感度越高；（2）利率越低，敏感度越高。一份50年期債券，市場利率由2%升到3%，債券價格大約跌26%。相較之下，一份5年期債券，市場利率由5%升到6%，債券價格就只跌約4.3%。

你可能會問，邊有人咁癲，買隻50年期嘅債券？其實唔算癲，誇張啲講，好多人都買了一份年期超長的債券，現時票面息率大概是2%，這債券的名稱叫「樓」。樓牽涉的資金流，某程度上同債券有點相似：每月租金就好似債券利息，五十年後把樓賣掉就像債券到期取回本金。不同者是租金會跟通脹上升，而租金上升又會帶動樓價上升，這些分別會令到樓價對利率變化的敏感度更加高。

也可以把樓比作股票：租金似股息，有增長預期，而且長收長有。所以評論股票的人會用「股息收益率」，評論樓的人講會用「租金收益率」。但這兩種收益率之間，有一重大分別：股票是先分析經營前景，評估股息的長遠增長率，股息收益率只是算式結果；樓則較多考慮租金收入與融資成本的關係，所以租金收益率與按揭利率有明顯相關性。

綜合上述兩個角度，我選擇借債券靈魂、用股票肉身，利用分析股票的「股息貼現模型」計算樓價對利率變化的敏感度。為求簡單， 我假設租金收益率相對按揭利率或政策利率變化穩定得多，如果按揭利率上升1%，租金收益率只會慢慢爬升，最終只上升0.5%，不會跟足。有了這假設，便可以直接評估租金收益率變化對樓價的影響。另一個影響樓價的因素是租金，經濟在下行週期時，租金會下調。

下表列出（i）租金收益率和（ii）租金變化對樓價的影響。請注意，表列的只是算式結果，並非對後市的看法。都係老話，讀者應培養自己心水，估算樓價會跌多少。如果你很悲觀，認為租金收益率會由1.5%升到3%，而且租金會下調15%，樓價就應該由100跌到43，跌幅為57%。以我為例，我的心水是租金收益率可能由2%升到2.5%，租金可能要下調5%，根據表列結果，樓價會由75跌到57，約24%。但下行週期發展到後段，美聯儲可能減息並維持一段長時間，樓市又可能掉頭回升。

2018年11月11日樓價帖文
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08:16 我們應該怎樣運用複利
09:51 總結
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文章閱讀：https://bit.ly/38h86xJ
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