為什麼這篇預 售 屋 最後一戶鄉民發文收入到精華區:因為在預 售 屋 最後一戶這個討論話題中,有許多相關的文章在討論,這篇最有參考價值!作者Karida (卡麗妲)看板home-sale標題[新聞] 1個香港單親爸:在台灣買預售屋的那些...
預 售 屋 最後一戶 在 ? BOA 陳德寶 ? Instagram 的最佳貼文
2021-09-16 09:11:49
- - 20210402 - - - 📷:Canon eos R6 + sigma 35 art - MD : @momo_black_1206 - - 每次都單發照片好像有點無聊 不如加上一些文字 來把它變成我的日誌好了😆 - - 20210914 - 這四個月來因為疫情的關係 我幾乎取消了所有的...
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減價從75折至9折、代銷小姐年紀輕卻無法輕易壓價...一個香港單親爸:在台灣買預售屋
的那些訣竅
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183019/post/202010270009
內文:
去年開始,我就馬不停蹄地在台中周圍看房(睇樓),由透天厝、中古屋、新成屋至預售
屋,最後將戰場集中在預售屋(香港稱為「樓花」)。
看房是一個有趣的休閒節目,我們會呼朋喚友,乘坐仲介的私家車到處趴趴走,有時又會
參加591的免費賞屋團參觀新建案。剛開始的時候,大家對透天厝都頗感興趣,覺得居住
面積大、土地升值潛力高、自由度高,以實用坪價來說CP值又是極高。記得有一次,我們
參觀台中北屯大坑區的一幢5年樓齡、樓高4層、開價約1800萬台幣的透天厝,裝潢又新又
漂亮,目視總實用面積接近60坪(約2,100呎)。看完屋後,屋主阿姨很熱情地招待我們
喝茶,大家閒談了起來。
「阿姨,裝潢很好呀,為何要賣呢?」有人順口問。
「唉,我們3個人住,地方不夠用呀,想搬大點。」阿姨想也不想,很自然地回答。
「......」全場靜寂,我們這些「港燦」面面相覷,說不出話來。
超過2000呎,3個人不夠住?對香港人來說,情何以堪!
另外一次,我們興高采烈地參觀一棟也是位於北屯、開價2,000萬、樓高4層的全新一手透
天厝,內裡竟然設立電梯,完全解決了上下樓梯的問題。我們興高采烈地商議,如果買下
這裏,日後香港朋友問起,就說家裡每個家庭成員住的,不是哪一間房,而是哪一層樓,
那該有多威風呀!然後……就沒有然後了。隨著時間的推移,大家陸陸續續置業,卻沒有
一人,是選擇購買透天厝自住的!
表面上是大家覺得透天厝總價太貴,但最重要的原因,是實際的居住考慮,包括但不限於
:沒有統一管理、沒有管理員幫你收包裹、每天需上下樓梯(或高成本維修電梯)、天天
追垃圾車(有統一垃圾管理的透天現在還是少數)、需自行維修水塔等設備、地方太大打
掃困難、交通不便利等等……考慮到這些,大家紛紛卻步,最後還是跑去居住最習慣的大
樓算了。
就像不少初移居台灣的香港人,口口聲聲很嚮往田園生活,天天向別人說想買一塊地自己
建屋耕種,卻幾乎沒有一位可以成事,可能這就是所謂「葉公好龍」吧。
在一輪透天厝看房熱潮後,大家轉看中古屋與新成屋,有人開始成交,因為有即時居住的
需要。不過我覺得新成屋的房價是最高的,CP值很低。我也不太喜歡中古屋,雖然可以即
時看到房屋的現況,但質素較好一點點的,屋主往往獅子大開口,將價格提得很高(甚至
比新成屋更高),然後等你慢慢殺價,這是我很不喜歡的風氣。
其實最重要的是,我現時租住的地方就在女兒就讀的國中附近,暫不想住得太遠。可是學
校這區幾乎全部都是舊樓與舊透天,而附近唯一的新樓盤,由於位處交通要道與捷運站旁
,價格高得驚人,只適合投資者想要價格較合理的新樓房,只能再往外找。但在女兒
讀國中的這幾年中,我又不想搬離學校太遠,這就注定了幾年後才交屋的預售屋,反而更
適合我的需求。
不少人說台灣的預售屋由於沒有現況可看,加上建商參差、陷阱多多,不適合初心者……
嗯,我覺得還好啦,現在台灣的預售屋規範漸趨健全,只要留意一些重要事項,例如小心
選擇建商、看懂圖則、仔細審視買賣契約、工程款交給信託專戶防止建商落跑、交屋時請
專人驗屋、不要隨便付清尾款等等,預售屋還是可以考慮的。
而且台中的預售屋不斷推陳出新,多如天上繁星,供應無限,選擇極多。只計北屯區松竹
路一帶的重劃區,一路開車過去,連綿不絕兩邊全是不同建案的招待中心。這些預售屋建
案,可以短至1、2年,長至等閒4、5年才交屋,有些甚至連建築執照(建照)還沒拿到、
地盤還未封時,已經在潛銷了。
為何沒有現屋、需長時間等候交屋的預售屋,在台灣反而大受歡迎呢?某程度上與台灣年
輕人的負擔能力有關。中古屋與新成屋買賣,買家需準備足夠的買房自備款(最少房價2
成,香港稱為首期)。但是,購買預售屋則可以將費用分攤成好幾年、在工程期間慢慢繳
。只要施工期夠長,就能較為寬裕地分期繳交工程款,無形中就是免息繳付首期。所以許
多預售屋的買家,都是首購族(首次購買房屋的人)或年輕人,像我這樣真的是想幾年後
才入住,用來對沖租金上升風險的,恐怕是絕無僅有吧。
預售屋近年的趨勢,是2房戶(或2+1房)比3房或4房戶更受歡迎,往往一推出就被賣光,
致使2房戶的單坪價(每一坪的單價)比同棟大樓的3房或4房戶高上不少。究其原因,又
是房價升得太高,2房戶總價較低, 供樓負擔較輕。此外,兩房戶在租務市場也較受歡迎
,投資者也比較喜歡。
與香港不同,在新建案的招待中心,負責銷售的不是房屋仲介,大多是建商委託的代銷公
司職員,有少部份則由建商自己的職員負責(例如總太建設)。
對我來說,參觀預售屋是一個愉快的體驗。首先,招待中心通常有無限咖啡、飲料、零食
免費供應,環境舒適。其次,負責招待與介紹的多以年輕女孩為主(我們稱為代銷小姐)
。一般的流程,是先介紹建案周邊的環境、交通、生活機能與未來發展,然後是介紹建案
本身的公設(會所設施)與不同戶數的格局。之後,代銷小姐會帶我們去參觀招待中心內
設的樣品屋(示範單位),有時會再帶去實地的地盤參觀。然後,再回招待中心報價、傾
談價格、交換Line以便日後聯絡,最後大家帶著價格與一堆紙本資料離開(很少有人會即
場做決定吧)。
整個流程,通常沒有近2個小時是完成不了的,所以一天我最多只能參觀2、3個建案。但
參觀過程是舒適的,雖然代銷小姐有時為了銷售成績,也會有一些話術,但普遍都是禮貌
專業,絕少出現香港那種不耐煩、強迫銷售、白眼或難為客戶的情況出現。
理論上,預售屋是購買未來,有一點期權的意味,價格應要比同區同質素的新成屋或較新
的房屋有折價(只有在香港這種畸形社會,樓花才會有溢價,還要萬人空巷地排隊爭購)
。但是,如果你依正常步驟與流程,走入招待中心詢問,往往發現只剩下的幾戶讓你選,
而且開價很高、價格很硬,很難談到好價格。這就表示,你還沒有真正掌握到購買預售屋
的秘訣!
我的目標,是台中市區或重劃區新大樓的中高層(但不要頂層不要向西,怕熱)、3房2廳
2衛浴、前後陽台、格局四方合理(絕不要香港那種三尖八角的格局或鑽石廳)、屋外視
野廣闊、附近生活機能成熟、交通便利、離市中心半小時車程以內、室內實用面積(連陽
台計)在26坪(約910呎)以上,加上室內平面私家車位的預算總價為800-900萬台幣。這
樣有可能嗎?
建商分哪5級?台灣預售屋買賣訣竅
台灣無論預售屋、新成屋或中古屋,以坪為單位(一坪約等於35呎)計算面積,分為建坪
(建築面積)、實坪(連陽台的實用面積)、室內坪數(不連陽台的實用面積)等等,有
時又會把車位面積(通常為8-12坪左右)計算在內,單坪價(每一坪的價格)就隨之有所
不同。在591這些房屋租售平台上,一般喜歡將車位加入建坪內再計算單坪價,造成較低
價格的錯覺因為車位單坪價格較低,一起計算可以拉低整體單坪價。
而預售樓的計算方法,一般以建坪來計算總價,另加車位價格。通常車位價格是固定的,
台中來說一般平面車位售價在120-150萬之間(視乎大小與層數而定)。
所以,比較單坪價時,記得將總價除以「扣除車位後的建坪」才加以比較,這樣會公平些
。較新的大樓,一般公設比介乎32-36%之間(即實用面積只有64%-68%),以我的目標,
實坪(連陽台)26坪為例,建坪(不包車位)應在40坪以上(即建築面積1400呎以上)。
我的總預算最高900萬,假設車位用去120萬,剩下780萬,則一坪成交價不能超過20萬。
台中市區較新大樓的單坪開價,一般在35萬以上,即使稍遠一點的蛋白區,也接近30萬,
乍看這似乎是不可能的任務。
購買預售屋有非常多眉角,10篇文章都說不完,這裡只聊一些重點。
首先,預售屋一定要慎選建商,建議盡量避開一案建商(即小型的、只有一個建案的建築
商),選擇有知名度的上市或大型建商,會較有保障。其次,不同建商的建築水平不一,
有些走豪宅路線、有些走CP值路線。又要便宜又要求質素高、用料好,基本上是不可能的
事。純以建築質素而言,由好至差可分為好幾級,例如:
第一級:龍寶、聯聚……
第二級:國泰、惠宇……
第三級:大毅、太子、富宇……
第四級:總太、櫻花……
第五級:寶佳、遠雄……
留意以上評級是以台中的主要建商為例的粗疏分類,資料來自網路上的風評及我自己的印
象,絕不保證準確。
第一級龍寶與聯聚,基本上是專建豪宅的,就與我無關了。第二級的國泰與惠宇,雖然素
質上乘但價格偏貴,CP值不夠,通常也不在我考慮之列,所以我只考慮第3至第5級。而網
路上最多人痛罵的寶佳集團,其實許多建案地點好、價格便宜,反而幾乎是最多人買的,
這就是所謂「一分錢一分貨」的道理。而且,很多大型建商都是寶佳集團的子公司,其中
也不乏口啤不錯的資優生(例如櫻花、皇普),有時也不用太執著於風評。
購買預售屋有一個重要的好處:只要房子還在施工,若購屋人想在原有的格局上做改動,
也就是俗稱的「客變」,例如浴室不要浴缸、拆除其中一個房間、廚具色系更換、水電網
路的管線位置改動等等,只要不影響結構安全,都可以要求。如果購屋人不想要一些標配
(隨屋附送的標準配備),例如不想要標配的地板、浴缸、電器等等,更可以退回相關款
項。只論這一點,在香港的地產霸權下簡直是天方夜譚。
一般人以為要用最低價買入預售屋,關鍵在於如何議價(香港稱為講價),但在我的經驗
裏,不太準確。有一些建商,例如總太、遠雄,採取的是不二價的銷售策略,免去了講價
過程,價格更為公平透明,對此我是欣賞的。
其他大部份建商,開價與成交價是兩回事。2年前,有某香港人在香港仲介的誤導下,直
接以建商的開價購買預售屋,竟還放上FB炫耀,結果被人恥笑了一整年。但是現在,建商
自己也知道已經沒有人會這麼蠢,通常代銷小姐在開價之後,就會主動減價,一般減價幅
度介乎75折至9折之間。許多人以為第一口就減這麼多,一定還有不少殺價空間其實
不是的,一般再議下去的空間不會太多。不要以為代銷小姐年紀輕就可以輕易壓價,她們
可是閱人無數,天天與想議價的客人打交道,話術層出不窮,你眉頭一皺,她們都會知道
你在想甚麼。
當然,還是有不少招式可以增加議價勝算,包括但不限於:
人脈:代銷小姐的底價有限,愈高級的權限愈高,直接找專案經理,往往可以議到更高折
扣。更有用的,是認識建案相關的高階主管,用裙帶關係引薦專案經理,價格就會比較好
談。最最理想的是,直接結識建商的高階主管,向建商直接購買。總之,在台灣,「人脈
關係」永遠是必贏的武器。
時段:選在平日較少人的時段,會比較不受氣氛影響,有時間慢慢議價。這在熱門的建案
尤其有用。
團購:多人一起團購,會較容易取得折扣。此外,預售屋有介紹費這種制度,只要多人一
起買(或分開買),推其中一人作為介紹人,每成交一戶會有幾萬現金入袋(至於買家與
介紹人私下如何瓜分現金,那是另一回事)。另外還有一招更卑鄙的,就是多人一起下訂
,然後其餘人幾天後一起反悔(台灣預售屋簽正式合約前,隨時可全額退回訂金),代銷
怕最後一戶也失去,會比較願意提供更優惠價格不過這種招式,我是絕對幹不出來的
。
不過,大家可以發現,上述所說的所謂招式,其中人脈關係可遇不可求,團購又需要大家
都對同一預售屋有興趣,其餘最多也只能再減幾萬,沒有甚麼實際作用。
所以,在591平台上看到預售屋正式開售才跑去買的,基本上不可能取得真正的低價,只
能是市價。要以低於市價的價格入手,就要在預售屋開賣前就已預訂,即在「樓花的樓花
」期間已經下手,正式名稱為預售屋的「潛銷期」。
心得:真的有人買預售屋從七五折開始砍嗎?
補充:在台灣買房子的9大注意事 https://www.youtube.com/watch?v=YQsYFrVFAt8
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