為什麼這篇預 售 屋心得鄉民發文收入到精華區：因為在預 售 屋心得這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者miunachafifa (minacha)看板home-sale標題[心得] 看懂預售屋平面圖...
預 售 屋心得 在 慢活夫妻 Dewi Instagram 的最佳解答
2021-09-17 17:09:05
立志不當靠爸靠媽族的我們 房子的頭期款也絕對不會伸手拿 剛工作時拼了命的在存頭期款 現在反而有能力買房時卻不想買了 或許這種想法很奇怪 但我們一直認為生活過得好不好 跟有沒有買房子一點關係都沒有 就算住在豪宅也可能日子不好過 就算普通的大樓也可能日子很幸福 不否認擁...
我在買房的過程中才發現，原來有許多人看不懂平面圖，或是無法光從看平面圖就能判斷
其他的訊息（例如通風、採光、動線、空間比例等），只從代銷口中介紹，或是只參觀樣
品屋就決定，這樣很可能花了大半輩子積蓄，結果只得到不如預想的房子，讓買預售屋變
成一種賭注。因此發表一些我在設計實務過程中所獲得的經驗與看法，希望對還沒成家的
人有所幫助。
先看看範例的全區配置圖：https://i.imgur.com/8E3Uaoe.png 圖片取自：樂居網
上面的配置圖是2019年桃園青埔超夯的建案，25坪三房的類似房型（紅色虛線框起來的那
幾戶）廣告一出小坪數立即被秒殺。也是這篇文章要分析的單元。
這個房型如此熱絡的原因在於，一般「正三房」在公設比33%的時候，銷售坪（*註）大約
是34坪上下（不含車位）。假設該地區1坪23萬，同樣是三房，價差約兩百萬......價差
相當大，也意味著生活空間較小，但各人需求有所不同，不可一概而論。接下來聊聊這個
熱門的房型平面。
這個建案規劃兩幢兩棟地下3層、地上13層7併的規模。一般來說有這樣的規模公設比就不
會太低；第一是地下室有3層樓，停車效益若不夠好大公設的面積會變多，每戶需分攤的
坪數也就跟著變多。
第二個原因是超過10樓的情況下，一層七戶的面積已達到必須依法設置排煙室（黑色虛線
框起處）。小公設會比不需要設置排煙室的案件要多出面積。
下圖是與25坪單元類似的單元平面圖：https://i.imgur.com/Yn8iDNd.jpg 圖片取自：代
先推算一下平面圖的室內空間大小，假設公設比33%（樂居網數據），那麼室內的計算公
式即「室內+陽台+雨遮=25坪*67%=16.75坪」。依照圖片比例扣掉陽台和雨遮，室內大約
是14坪。
空間上第一個優點大概就是這麼小的空間硬是生出了三個房間，而且室內沒有坪數被柱子
吃掉。但缺點也是為了生出三個房間而犧牲掉其他空間。比如客廳不採光（該空間沒有開
窗，習慣上就稱無採光）且狹小，這類單面採光的小坪數房型通常會犧牲客廳採光來換取
多一個房間。
第二，兩個次臥室的床位必須靠牆，單人床還好，雙人床真的要睡兩個人的話，睡內側的
人必須飛撲到內側（如下圖），半夜上廁所可能干擾到外側的人；另外衣櫃貼著床尾放，
使用上頗不方便；最小的臥室沒有採光，依平面圖的開窗來看，光線也漫射不到最小的次
臥室。在有一個房間沒有採光的情況下，通常銷售習慣應稱為2+1房。這案子若真的三個
房間都作為臥室的話，想必得實行相當的斷捨離，否則若加上收納的規劃，生活空間應該
感到有些侷促。
https://i.imgur.com/OUD8aP6.jpg 圖片取自：增田奏＜住宅設計解剖學＞
第三，雖然用餐桌代替中島的開放式廚房，賞屋逛樣品屋時也絕對會是個亮點，看看下面
樣品屋的照片，非常吸引人吧！「一開門就看見大片落地窗的通透感，這麼小的坪數竟然
放得下大餐桌，而且餐桌也可當中島用，非常有巧思、設計得非常棒！」如果我是代銷一
定大推這個亮點。但我相信，實際使用上應該會感到困擾。
https://i.imgur.com/oFlmMj0.jpg 圖片取自：YAHOO房地產
首先餐桌與廚具之間的寬度有些窄小（單元平面圖上的W）。通常廚具的深度是60公分，
依廚具的深度比例來看，W應只有75公分，算是符合最小的使用尺度。但要使用瓦斯爐或
水槽時長凳必須收進桌下（不能放有椅背的餐椅，無法全部收進桌下W寬度不足75公分更
不舒服）。因此兩個機能其實無法同時使用。
而且通常餐桌高度不會超過75公分（參考下圖），因此充當中島低了點，稍微長點的作業
時間便感到腰痠，因此只能作為暫時配膳、置物的平台。
https://i.imgur.com/6PGdinp.jpeg
回到單元平面圖，通往工作陽台的動線過於窄小，首先冰箱前的那張餐椅就是個大阻礙，
而寬度Ww與W差了一個內牆厚的尺寸，推斷Ww大概只有65~70公分，而且做為用餐的位置有
些局促。假若多人用餐，坐在靠陽台處的座位的人必須越過兩個人才能前往廁所，但Ww只
有65~70公分，說不定較外側的兩人還得離席先讓內側的人走出來......；再者工作陽台
的落地窗，雖然整片的落地窗令空間視覺感很好，但落地窗的寬度如圖片上標示的A，對
開的落地窗實際能進出的寬度是A/2，而餐桌又靠在陽台進出處，真正實際上能通過的寬
度只有B。依照W有75公分的比例，那B大概不到60公分吧。相信洗衣、晾衣、提著籃子進
出應該會火大；若將餐桌往客廳移，留出一些進出陽台的走道空間，冰箱可能會打不開（
看平面圖是已經無法完全打開了），冰箱也不能挑太大的，要先考慮好冰箱規格。在需要
客廳的情況下，大概就只能改放更小、更窄的餐桌或便餐台來解決動線問題。
我對這個廚房、餐廳、陽台很有意見是因為這房型的賣相很好，但光只是看平面圖或逛樣
品屋很容易忽略這些細節。
最後，一層多戶又小坪數的情況下，除了邊間以外，單面採光是必然的，這種配置通常衛
浴沒有採光、通風。其實在設計實務上，入口與採光面幾乎就已決定平面的命運。但還是
回歸到「各人需求有所不同」。不可一概而論。想要看懂平面格局最簡單的方法就是循著
動線，依照自己的習慣，思考與模擬每個空間的機能。如此一來，即使是預售屋，也能事
先做好功課看房，不用被廣告或代銷牽著走。
下次延續這個案例的平面，分析一下如何光看平面就能判斷採光與通風。
*註：銷售坪目前通常指的是含公設的坪數。
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推 nic9533: 好文推！ 04/05 14:11
推 overhead: 推好文 04/05 14:13
推 yiliang1107: 英倫花園XD 04/05 14:14
推 reverieh: 好文 04/05 14:14
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:16:29※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:18:21
推 yiliang1107: 2018年1月後所申請的建照，雨遮是不計坪的 04/05 14:19
推 flavorBZ: 樣品屋傢俱的尺寸也是縮小版04/05 14:19
→ yiliang1107: 其實就回歸主建物坪數，不要被幾房給遮眼就好。04/05 14:20
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:21:45→ idmaker: 紅色那個不就發哥的爛格局也能秒殺 04/05 14:21
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:22:32→ idmaker: 還有一個暗房跟本是兩房格局怎會能去跟市面上主流三房比 04/05 14:22
→ yiliang1107: 一般來說正三房，是指主建物至少25坪以上04/05 14:24
→ yiliang1107: 不包含陽台、雨遮、公設，至少室內實坪25以上。04/05 14:24
→ yiliang1107: 為什麼到這篇變成34坪不含車位XD04/05 14:25
34坪是銷售坪，室內25坪可以設計成四房。→ yiliang1107: 預售屋進去，就直接問公設、戶數04/05 14:27
推 pykao: 有感04/05 14:28
P大我所提到的命中率還算高吧→ yiliang1107: 喜歡的格局，主建物、陽台，坪數多少就好04/05 14:28
→ pykao: 我租過B504/05 14:29
推 hypeng: 推好文，最近在學習裝潢的事，你提的都是很關鍵的細節04/05 14:29
推 Mulsanne: 亞昕也是這種格局 04/05 14:30
推 daipon: 亞昕就發哥子公司啊 04/05 14:33
推 Anyotw: 阿就發哥係啊 04/05 14:34
推 SEEDA: 窮人還想買什麼好房？04/05 14:41
→ SteamTank: 房板唾棄的發哥格局實際上接受度很高04/05 14:41
→ SEEDA: 今天要是資金足夠 這些都不會是問題了04/05 14:42
推 likeyousmile: 推04/05 14:44
推 kusomanfcu: 還好吧 你們去看A7那些家具圖 04/05 14:46
推 ZackRyo: 好文推04/05 14:54
推 ppnow: 銷售上多一房就是大優勢，除非自住不打算轉手，盡可能不要04/05 14:55
→ ppnow: 把小三房改成大兩房，即使動線更好更寬敞，大建商就是懂市04/05 14:55
→ ppnow: 場偏好04/05 14:55
推 qqphor: 去租屋，然後同時間去看房，就知道自己可以怎麼取捨，什04/05 14:58
→ qqphor: 麼圖都會認真去看 04/05 14:58
推 kohh: 兩房室內16坪都嫌太小了，隔出三房一間不到3坪，什麼膠囊格04/05 15:00
→ kohh: 局04/05 15:00
推 qqphor: 當然，你有錢怎麼買怎麼爽都可以，我沒錢我就會如何妥協04/05 15:00
→ kohh: 而且工作陽台衣服掛上之後，室內採光會直接悲劇04/05 15:01
推 qqphor: 我租的房子比發哥還爛，什麼煞都有，但夫妻同心，再困難04/05 15:04
→ qqphor: 為了小孩有地方住，管他什麼煞，當然我現在已經不租房，04/05 15:04
→ qqphor: 但能理解便宜治百病的房子04/05 15:04
推 kitten123: 推04/05 15:05
推 pykao: 買到賺到 04/05 15:07
→ pykao: 距陞的建案在青埔聽說都是用搶的 04/05 15:08
推 qqphor: 不要小看窮人，只要願意醒過來，也可以加入小小小小小有 04/05 15:11
→ qqphor: 錢人行列，但不醒活該4好。04/05 15:11
推 kohh: 好專業 推04/05 15:13
推 deltaz: 公設比一定要看車位大小，不然會被騙04/05 15:18
推 CIIIO: 什麼 這25坪是虛坪三房？？04/05 15:21
推 jason88633: 你真優質，比版上多空吵架廢文好多了 04/05 15:22
推 tonybk: 這種三明治就是單面採光啊04/05 15:25
推 Mulsanne: 鉅陞是新潤分出來的吧 代銷一直說他們用料比新潤好04/05 15:27
推 june0724: 推用心04/05 15:31
推 Nemophila: 好文04/05 15:47
推 odddriver: 推好人！04/05 15:48
推 ss7337616: 專業推 04/05 16:23
推 gy55662008: 推04/05 16:24
→ imagine1002: d大...發哥子公司是潤隆吧...亞昕好像沒什麼關係哦04/05 16:26
推 a19851106: 推04/05 16:26
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推 kouytw: 推推04/05 16:49
推 ganninian: 感謝分享04/05 17:13
推 thomaspig: 推04/05 17:29
推 bobokeke: 魯姨我前幾天在罵60%台灣新屋鴿子籠格局爛，被嗆到爆QQ04/05 17:32
→ qqphor: 底層人有80%，用數學算一下有多少人 04/05 17:41
推 joy159357: 暗廁 04/05 17:43
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 18:13:13推 nine713: 推知識04/05 18:10
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 18:14:11推 peter28222: 推好人 04/05 20:05
推 MunchkinCat: 推，很多細節 04/05 20:28
推 azazxz123: 感謝分享 04/05 20:32
推 lin802311: 推 謝謝分享04/05 21:24
推 peggy50528: 推 04/05 21:34
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 21:43:11推 jeromeshih: 推 04/05 23:04
推 kusork: 如果以新房為目標 多看點樣品屋 親自操作一遍日常起居等等 04/05 23:18
→ kusork: 動作，就會發現很多不人性的缺點跟樣品屋的陷阱 04/05 23:18
推 tskier: 推 04/05 23:26
→ sa074463: 這建商體系的建案 2+1房格局幾乎複製貼上 江子翠的也是 04/05 23:36
推 edda20047: 推推推 04/06 00:13
推 lyxiang: 有內容給推 04/06 01:32
→ yiliang1107: 正三房的定義建議去看看，普羅大眾的認知 04/06 08:31
→ yiliang1107: 另外你說的銷售坪數，應該就是權狀不含車位 04/06 08:32
→ yiliang1107: 34坪*0.67=22.78，再扣掉陽台 04/06 08:33
→ yiliang1107: 怎樣都不會稱「正三房」。 04/06 08:34
https://i.imgur.com/H5GgwiF.jpg
推 cagman: 推好聞 04/06 11:11
推 tfe: 分析得很清楚 04/06 16:02
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/06/2022 21:14:02