#房市殺手鐧 今天很多人在問「房地合一2.0」的影響，只能說這個草案來的又快又猛，首當其衝就是「預售屋」市場，以後持有預售屋至少要8年以上才能省稅。#預售屋的懲罰

這波房市殺手鐧來的又快又猛，行政院昨(3/11)通過《所得稅法》部分條文修正草案，房地合一稅修法規劃，將原先持有第1年出售45%稅率，延長至2年內交易即課重稅45％，2年~5年內交易課徵35%，超過5年~10年課稅20%，超過10年課徵15%，比現有稅率來的更重、更猛。

其實，房地合一2.0要調升「短期持有」交易課稅，業界早已時有所聞，但這一次衝擊最大的，卻是「預售屋」交易也要納入房地合一稅。財政部認為，預售屋這幾年炒作太過嚴重，是房價上漲元兇，因此將預售屋納入。

以現階段預售屋買賣契約換約，獲利視為「年度財產交易所得」，應與各類所得合併申報個人綜合所得稅；但未來房地合一稅2.0上路後，預售屋自簽約日起，2年內換約也要課徵45%房地合一稅，而且持有期間不能跟成屋合併計算，也就是說，預售是預售、成屋是成屋，兩者分開計算。

簡而言之，預售屋持有2年賣掉，將課重稅45%；若是持有預售屋3年，等成屋後第1年轉賣，仍算短期持有1年，須課45%重稅，時間一切歸零、重新計算！

此草案消息一出，業界一陣哀鴻遍野，認為修正草案太過猛烈，簡直打趴預售屋市場。

我認為，這將會深深重擊預售屋市場，加上近期缺工問題連帶延長工程的交屋時間，大部分建案抓3年完工，但也有大型建案必須長達4~5年才交屋，以後買預售屋，若轉手交易，預售＋成屋期至少要持有8年以上，才能免於35~45%的重稅期。

這個修正草案一出，已聽說有業者打算集體抗議，認為這法案根本就是懲罰預售屋，以後預售屋真的不用玩了！

這對以「預售屋」占大宗的重劃區來說將首當其衝，今年拋售賣壓潮恐將瞬間湧現，讓建商、投資客實在凍未條。

以目前房地合一稅制，持有1年內出售課徵45%，也就是獲利100萬就要繳交45萬，持有2年內出售稅率則為35%。

其實業內都知道，最大的逃稅漏洞，就是設立人頭公司炒房，目前境內公司交易房地產，現行併入當年度營利事業所得額課稅，稅率約20%，比起一般民眾短期交易稅制更低，目前草案把交易稅率提高至45%，比照個人買房稅制辦理，避免人頭炒作。

對於自住客來說，政府打房仍會大幅影響民眾買屋信心，甚至心態從積極轉向保守，就是擔心現在入手的房價會買在最高點，預期未來房價可能會下跌心態轉強，因而遞延買屋的觀望決定期，將會影響買氣隨即降溫。

未來房地產要像過去短進、短出操作已難上加難，長線佈局才可能有獲利空間，對短期投資客確實影響很大，政府打炒房確實打到痛點，預期新法上路將會影響投資客進場意願。

#房地合一升級版
#預售屋首當其衝
#地產秘密客

上週六、日我在台中都有講座，邀請方是我非常欣賞的優質建商「惠宇建設」。幾年前參觀過他們家某建案的樣品屋後便念念不忘，還覺得我過去買的預售屋，建商都應該抓去打屁股。這回有機會跟惠宇的顏總見面，聽他講對已購客戶舉辦的客變說明會，以及客變時應該注意的各種眉角，更是體認到把購屋流程執行得這麼細膩，真不是一般建商能做到的程度。

我認為顏總最能幫助已購客戶的部分，除了在客變方面事必躬親、親自審圖之外，就是對準住戶們大力推廣「斷捨離」的概念（他期許大家在交屋前至少先清掉七成物品）。預售簽約距離交屋還有兩年，若能把握這段時間清除雜物，入住時自然能有一番新的氣象。

顏總還提到了共有、共享的概念。他發現很多人剛搬家時為了宴請親友而購買了大量的餐具，或是多買了好幾把備用的椅子，但這些東西在一季或半年後卻很難再派上用場，最後不可避免地淪為占位置的雜物。所以他們直接替住戶準備一百套餐具和許多椅子，讓住戶可以不必為了臨時性的需求而花錢囤積不必要的物品。

更強大的是，他們甚至連一般代步用的腳踏車、淑女車或越野車，也替住戶準備妥當並定期保養，以免大家各自採買的單車們，日後因為少用或故障而堆在汽車停車格內有礙觀瞻。這種從觀察中發現雜亂的根源，進而主動在實務面提出解決之道的做法，著實令我佩服不已。

呼應顏總的訴求，在此我想提醒大家的是，很多人搬了新家，卻把舊家的雜物和生活習慣原封不動地搬進新家，於是瞬間將新家複製成了舊家的模樣。一份統計指出，有四成五的人在搬進新家的一個月後就將房子毀容，這數字一點都不誇張，因此我在講座中再三呼籲：「新家＝新的裝修＋新的思維＋新的生活習慣」，否則你不過是換個地方住而已，不是嗎？

在搬家前、裝修前先清雜物，你可以少釘很多櫃子、少搬很多垃圾。在買屋前先清雜物，你甚至不必多買一個房間給雜物住。與其在建材和工法上頭省些小錢，直接從源頭省起豈不是更加划算？如果您剛好也處於這個階段，請開始進行取捨，給自己和新家一個重新開始的機會吧！

#非業配
#真想住惠宇蓋的房子（但是就得搬去台中或新竹XD）

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《零雜物裝修術》四大通路購買連結如下：

圓神書活網 http://bit.ly/05100127
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好房子不買嗎？啾咪

「第一步養，誘你衝動下定
建商除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上，真的遇到斷頭屋主，沒收已繳價金之餘，還能再將房屋重新出售，實際上穩賺不賠。

資深的代銷業者就透露，建商第一步曲「養」，先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等，讓年輕人衝動下訂，尤其第一次購屋的年輕人，在銷售人員糖衣包裝之下，毫無抵抗力，儘管有《預售屋定型化契約》規範，但在頭期款付款項目，也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款，差額顧客需自行補足。」等約定。

第二步套，哄你掏出老本
當被廣告吸引來的購屋客，擠滿案場後，建商的第二步「套」就展開了，不具名的建設公司老闆就表示，在低自備的條件下，當然不足以應付頭期款，此時滿手鈔票的建設公司，就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交，也就是說至少兩成的自備款，屋主僅自備一成，「其他的，建商幫你想辦法」，讓民眾無後顧之憂的簽約，反正建商、代銷賺到業績，銷售一路長紅，誰管無知的購屋客貸款能不能通過。

歡喜簽約做足成家夢之後，一路到了交屋前半年，就是建商第三部曲「殺」的收割期，最容易引爆斷頭危機的，是自備款關卡，繳不出來就會面臨建商不交屋，被沒收已繳價金，或是急於降價轉售求現等窘境。

第三步殺，繳不起等斷頭
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示，今年已進入第一波低自備交屋潮，只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外，在交屋前半年的時間，進入貸款對保程序時，都出現貸款不能過，約5%的資金斷頭屋主，急售需求，看似比例很低，但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶，數量也不容小覷。

不過更多人選擇撐過頭期款門檻，先用盡全力補足差額咬牙拚交屋，但別忘了「低首付」不等於「低房價」，入手後才是惡夢的開始，舉例來說780萬的預售案，頭期款屋主自備80萬，加上建商無息借貸80萬分三年償還，共支付兩成160萬；用現在房貸1.7%試算，620萬房貸分30年，一個月須支付約2.2萬，再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。

加總起來交屋後，一個月房貸竟高達4.4萬，資深的代銷業者表示，大多數被「低自備」建案吸引來的消費者，財力本就不雄厚，即便使用「寬限期」也只能多生存兩年，當初埋下年輕人衝動購屋的因，已造成未來幾年財務隱憂的果。」