#阿明小教室 #一圖秒懂 #預售屋換約
阿明官方賴社群 每天一梗補腦水
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終於找到喜歡的建案，
卻發現已經預售完銷，
手腳快的建商連接待中心都撤除了，
這時如果遇到願意轉手的買家，
可別高興得太早唷!
預售屋換約可不是這麼輕鬆的事情，
尤其在缺少廣告DM、建築模型、
代銷人員解說的情況下，
很難取得完整的建案資訊，
交易過程本身就比較吃虧，
想要無痛換約的話，
更要繃緊神經注意大小細節喔!

1.買賣定義
2.確認價差
3.確認換約自備款金額
4.審閱原預售書買賣契約書
5.簽訂不動產買賣契約
6.實價登錄備註欄載明換約日期及價格
7.建商收取的最高手續費以
房地總價千分之一為限
8.稅務申報

貼心小提醒，
既然知道第一手買家必須被課
財產交易所得稅，
第二手買家就不要受投資客的煽動
而配合假造契約價格，
這可是會觸犯稅捐稽徵法第41條
「涉及以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐」，
面對刑責可不是開玩笑的喔!

PS
2021年07月01日之前預售屋交易，
賣方課稅方式為財產交易所得，
2021年07月01日之後賣方課稅方式
為合地合一稅制。
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#買房四喜懶人包 #讓您理智買房 #安心增值
在房地合一，實價登錄，信用管制房市中～
如何理智買／怎麼租，是想成為房市常勝軍的您，
必需知道人生大事～
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貼心的阿明
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政府急出手遏炒房歪風

聯合稽查人員分工，就桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市等六個縣市，二十三個建案進行聯合稽查，主要查核重點包括：
一、預售屋建案是否在尚未取得建造執照前就擅自銷售。
二、使用購屋預約單（紅單）情形。
三、刊登廣告有無不實或誤導消費者認知。
四、預售屋買賣契約是否符合內政部規定的應記載及不得記載事項。
五、代銷人員執業過程是否符合法令規範。
六、接待中心或樣品屋是否取得雜項執照等六大事項

台灣的預售屋市場火熱，為了遏止預售屋銷售亂象，內政部針對六大面向，包括預售屋未取得建照就銷售、使用紅單、廣告不實、買賣契約是否符合規定、代銷人員執業是否合法，以及接待中心是否取得雜項執照進行稽查，首波對桃園、新竹、台中、台南、高雄6個縣市23個建案，竟然只有1個建案合格，而22個有缺失的建案中，有14個建案，有所謂的紅單交易。
　
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「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
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苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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