針對高房價問題，政府總算醒了。
　
除了日前國發會提出的「健全房地產市場方案」，近日行政院也通過實價登錄地政三法的草案，連先前遲遲沒有動作的內政部也終於有所回應，次長花敬群強調「這次是玩真的」。
　
而蔡英文總統昨晚也在臉書談到居住正義，再次強調「十年政綱」中的住宅政策以及社會住宅問題，強調希望用政府的力量，從各個層面來落實居住正義。
　
但我們要提醒的是，蔡總統提到的「十年政綱」除了社會住宅之外，其中還包含了「推動市場資訊透明化」、「課稅價格逐漸反映市場實際價格」、「非自用住宅應依實價課稅」等項目，目標是要「建立公平、合理、現代化的不動產稅制」。
　
時代力量要提醒執政黨別忘記過去的承諾，我們同時也要強調，上次實價登錄修法從2.0變成0.5的荒謬情況不該再出現，政府對居住正義的承諾應在這次修法兌現，別再打折扣。
　
至於具體如何落實，時代力量也召開【居住三箭齊推】記者會，提出我們對居住正義的主張和修法規畫。
　
🏹第一箭 ＃儘速通過實價登錄 2.0
行政院送出的實價登錄2.0地政三法，包含 #實價登錄揭露至門牌、#預售屋即時登載，以及 #政府查核權入法。時代力量依舊支持行政院的草案版本，而我們也邀請立法院各個黨團簽署「不復議同意書」，讓法案能在這個會期結束前排入委員會，與早已送出的各黨團版本一起進行實質審查，並儘速通過實價登錄2.0相關法案。
　
🏹第二箭 ＃囤房稅修法刻不容緩
台灣的囤房狀況日益嚴重，但財政部卻把調高囤房稅的政策列為「中長期」，恐怕緩不濟急，應即刻推動囤房稅修法。而針對＃非自助房屋稅率，中央也不該在任由地方政府消極作為，財政部應和主計總處共同勾稽、調整對地方縣市政府的預算考核，制訂獎懲機制督促地方政府 ＃調整房屋稅稅基，才可能務實推動政策。

而時代力量的囤房稅版本，加重課徵對象是＃空屋者，打擊的是「＃空屋囤房」。若是自住者以及房屋租出給自住者，是適用相近的房屋稅課徵標準，因此不會發生新版囤房稅施行後，房東將成本轉嫁到房租之上的狀況。
　
🏹第三箭 ＃修法落實社會住宅政策
社會住宅是為了保障弱勢族群的居住權益，讓有需要的人能用合理的租金安居。但現行《住宅法》的租稅優惠實施期限僅有10年，以致於地方政府可能將稅金成本透過租金進行攤提，反導致租金高漲。

《納稅者權利保護法》規定租稅優惠應明定實施年限，目的是為了避免租稅優惠擴大社會貧富差距。但社會住宅的概念是為減輕弱勢族群的居住負擔，實際上是為了縮小貧富差距的政策。

因此，時代力量提出在《住宅法》第 22 條增訂第 4 項，排除《納稅者權利保護法》第 6 條第 1 項實施年限規定的適用。同時也在《納稅者權利保護法》第 6 條增訂第 3 項，規定租稅優惠如果是為扶助經濟或社會弱勢之國民的時候，可以不定實施年限。
　
時代力量同時也提案修正《土地稅法》及《房屋稅條例》，讓租稅基於特定政策目的進行稅式計算調整，明列政府興辦的社會住宅應免徵房屋稅及地價稅，讓社會住宅政策回歸合宜租金水準的目標，以改善社會弱勢族群的基本生活條件。

行政院今天（12/3）提出的 #抑制炒房五大面向，其中包括取締預售屋紅單、遏止過多資金流向房市、選擇性信用管制等，但僅是回應嘉瑜長期以來，要求中央正視高房價的訴求，但還是有不足的遺憾。

炒房陋習是否就此解決？
嘉瑜認為只解決一部份。

⚠️未解問題一：
實坪制仍被忽略：世界各國的不動產登記，除了台灣、中國等少數國家外，幾乎都是採用實坪制，國內有高達 8 成以上的民眾支持房屋登記改採實坪計價。嘉瑜多次呼籲內政部應研議推動實坪制，認為有落實房屋買賣登記的實坪制度，才是根本解決房市亂象之計。但是非常遺憾，行政院提出的方案，還是缺乏如此前瞻思考。

⚠️未解問題二：
✅囤房稅、房地合一稅仍未落實完全，至今全台只有三縣市落實囤房稅，也未實施全台歸戶計算！
財政部長11/12在財政委員會說2年內調高囤房稅，並納入補助款考核，如今到了行政院開會後卻又無聲無息？
✅房屋稅地價稅合併課徵不動產持有稅自2014研議至今仍無下文！
✅房屋評定現值與市價不符，應落實稅基以實價為原則: 以實際交易價格作為不動產相關稅制基礎，若無實際成交價格則以政府評定之市場價格為基礎。

⚠️未解問題三：
公設比浮濫灌水:嘉瑜先前質詢提出高公設比問題已成民眾購屋的困擾及負擔，新建案公設比越來越高，台北公設比已近35%。行政院提出的方案，卻完全沒有處理。

⚠️未解問題四：
建商銷售廣告應刊登主建物與公設面積:對於建商售屋廣告誇大不實，主建物與廣告宣稱的坪數落差太大，消費者容易產生誤解。至今行政院也似乎不願去面對？

⚠️未解問題五：
實價登錄2.0預售全納管？
嘉瑜認為實價登錄網站，應能提供消費者簡單一目了然、清楚載明實坪市價的資訊，未來實價登錄2.0是否真能達成揭露實坪市價，嘉瑜拭目以待。

整理嘉瑜本會期質詢訴求:
1⃣推動實坪計價、實坪制。
2⃣實價登錄網站應簡單、清楚載明實坪市價。
3⃣強制規範建商銷售廣告應刊登主建物與公設面積。
4⃣高公設比，應盡速盤點檢討法律中關於公設相關規定，並研議是否針對公設比設定限制。
5⃣重新檢討不動產登記制度，並推動不動登記法盡速立法。
6️⃣中央應整合地方落實囤房稅、房地合一稅課徵。
7️⃣推動房屋稅地價稅合一的不動產持有稅。
8️⃣落實房屋評定現值以實價為原則。

👉20201005質詢內政部徐部長【居住正義成口號? 高公設比、力推實坪制】https://reurl.cc/odEdz3

👉20201012質詢財政部蘇部長【面對高房價 房屋稅改革勢在必行】https://reurl.cc/odEDWl

👉20201019質詢財政部蘇部長【台灣房屋持有稅低於其他國家】https://reurl.cc/Ez5KOg

👉20201021質詢國發會主委【高房價需跨部會合作 應由國發會主導】https://reurl.cc/Ez5Kqv

👉20201026質詢主計總處主計長【貧富差距大 有無房產是主因】https://reurl.cc/4mVRgv

👉20201104質詢主計總處主計長【落實囤房稅打擊炒房亂象 地方中央不同調 中央應整合推行】https://reurl.cc/6ln22M

👉20201112質詢財政部蘇部長【預售屋炒紅單亂象 財部應善用政策工具】https://reurl.cc/d540VM

👉20201123質詢內政部陳次長【推行實坪制 內政部怎麼看?】https://reurl.cc/VXb65Y

👉20201126質詢內政部花次長【跨部會高房價政策小組 實價登錄2.0年底前送出】https://reurl.cc/n0GzEd

「快評九大健全房市專案」
　
先講結論，遇到囤房就轉彎的健全專案，假的。
　
先來看看「持續辦理及中長期研議」的項目：
5.1 查核房屋實際使用情形
5.2 加強管控預售屋銷售行為
5.3 持續檢討房屋稅率
5.4 建立私法人購買住宅核准制度
🙅中長期研議的白話文就是不會做，說好的囤房稅果然消失了。
　
再來是立即實施或啟動的短期項目：
2.1 防杜個人藉由公司規避不動產稅負
2.2 修正住家房屋現值免徵標準
🤷防杜個人藉由公司規避不動產稅負，這個可以。修正住家房屋現值免徵標準就很奇怪了。
　
現行房屋稅這麼低，很少人會把房屋分割為小坪數。難道財政部的意思是說，囤房都是持有者把房屋分割所造成？這根本是睜眼說瞎話，轉移囤房稅的焦點。
　
再來，增訂自然人戶數限制並且採縣市歸戶，言下之意就是同縣市囤房才算囤房，跨縣市的都用歸戶計算。我已經講過多少次，全國歸戶、家庭歸戶，才能反映囤房現況，我不相信財政部聽不懂。只能說財政部是惡意裝傻，遇到囤房就轉彎。
　
看看我怎麼說：
👉 2020-05-26「居住正義是陣陣花香 我們說好誰都不能忘」
https://bit.ly/2Jv9cNF
👉 2020-05-27「連急難救助都看家戶存款 囤房現象不用考慮家戶囤房？」
https://bit.ly/39CNBh6
　
4.1 精進住宅補貼與協助
🙅我講過不知道幾次了，沒有可負擔計算基準，要怎麼精進住宅補貼與協助，讓真正需要的人能領到補助？內政部已經拖延近2年，到底什麼時候才能拿出來？
　
看看我怎麼說：
👉2020-02-27「落實住宅法，盡速制訂可負擔計算基準」
https://bit.ly/2Vv1gym
　
1.1 建立不動產市場診斷指標
🙆經過兩個月的督促，終於要做了。
　
看看我怎麼說：
👉2020-10-15 質詢央行總裁「 房市過熱了嗎？央行應釐清不動產放款比採用標準，建立房市溫度評估指標」
https://bit.ly/31ZYepv
👉2020-10-21 質詢國發會主委「遏止房市過熱的第一步，從建立房市溫度指標開始」
https://bit.ly/3jN8cAs
　
1.2 強化預售屋稽查
1.4 加強查核不動產交易所得
🙆這兩個是一樣的，該稽查就稽查，該查稅就查稅，這是最基本的，重點是查了多少，查到多少逃漏稅。
　
看看我怎麼說：
👉 2020-10-28
「沒有建照就沒有銷售？內政部不要再演戲打假球了」
https://bit.ly/380KXki
👉 2020-10-29 「佛系居住正鎰」
https://bit.ly/3oF9n8Z
👉 2020-10-31 「花次長，我只問一句，紅單收訂算不算銷售」
https://bit.ly/35VgzFp
👉2020-11-02「紅單收訂當然是銷售，大稽查不能放炒房團購」
https://bit.ly/33UAK6j
👉2020-11-12「財政部怎麼查紅單？」
https://bit.ly/37wPMzN
　
1.3 加速實價登錄修法
🙎本會期剩下一個月，跨年前趕快送院版來排審吧，我們等你。
　
看看我怎麼說：
👉 2020-09-29 質詢行政院長蘇貞昌，蘇貞昌承諾本會期送出實價登錄2.0草案
https://bit.ly/34LviU8
👉 2020-10-27 出席「因應房價炒作，實價登錄2.0刻不容緩」記者會
https://bit.ly/34KFDiY
👉 2020-11-12「介於有跟沒有之間的強化版實價登錄」
https://bit.ly/3g4EFlu
　
3.1 信用資源有效配置及合理運用
3.2 控管銀行授信風險
3.3 強化金融管理
🙆銀行端的信用管制，我只有一句話，別再喝咖啡道德勸說了，現在不管制，到時候預售屋陸續交屋進貸款就來不及了。

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
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苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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