🎬 【懂資懂知】EP3 - 房地合一2.0全面剖析

🏡 房地合一2.0在今年7月1日正式上路，有人稱它是「核彈級」的打房殺手，也有人期待它可以遏止投機炒房。到底房地合一2.0有哪些重大變革？ 對個人和營利事業又有什麼影響？

🔎 資誠家族及企業永續辦公室主持會計師洪連盛帶您全面剖析房地合一2.0新制：
✅相較房地合一1.0，新制有哪些重大變革？
✅在新制下，預售屋稅率如何計算？
✅若透過股權交易出售不動產，對個人或法人股東有何影響？
✅若父母要將房產進行傳承，應如何進行稅務管理？
✅新制對換屋族有重購退稅優惠，在哪些情況下適用？
✅「防錯殺條款」適用哪些情況？
✅計算不動產所得交易時，可扣除的「必要費用」應如何定義？
✅若是賠錢賣屋售地，是否仍需申報？

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房地合一稅2.0修正重點報你知2021/07/19
財政部高雄國稅局2021/7/19

財政部高雄國稅局表示，有關房地合一稅2.0所得稅法部分條文修正業經總統公布，自110年7月1日起實施；修正重點如下：

一、擴大房地交易適用範圍：交易105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地、交易符合一定條件之股份或出資額，視同房地交易課稅。

二、延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間：境內居住者交易持有2年以內之房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾5年者，稅率35%。非境內居住者交易持有2年以內之房地，稅率45%；持有房地超過2年，稅率35%。

三、營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅、合併報繳：營利事業交易持有2年以內之房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾5年，稅率35%；持有超過5年，稅率20%。

四、修正土地漲價總數額減除規定：得減除之土地漲價總數額，以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算之土地漲價總數額為限，超過部分不得減除，但其屬超過部分土地漲價總數額計算繳納之土地增值稅得以費用列支。

五、調降推計費用率，並增訂上限金額：為使稽徵機關對未提示證明文件之費用基礎更符實情，推計費用率由5%調降為3%，並增訂上限金額為30萬元；如實際支付超過該上限者，仍得提出證明文件核實認定。

六、獨資、合夥組織交易房地，按個人課稅規定辦理：獨資、合夥組織交易之房地，修正前計入獨資、合夥組織營利事業之所得額，由獨資資本主或合夥組織合夥人列為營利所得，課徵綜合所得稅；修正後改按個人課稅規定辦理，由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定申報及課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額。

高雄國稅局說明，110年7月1日起交易符合一定條件之股份或出資額、105年1月1日以後取得之房地、房屋使用權或預售屋，適用房地合一稅2.0的規定，所有權人如為個人，應於房地完成所有權移轉登記日之次日、房屋使用權、預售屋及股份或出資額交易日之次日起30日內申報，避免逾期申報遭受裁罰。

7月新制「必看15大項目」懶人包出爐！迅速掌握荷包重點

7月即將到來，包括衛福部、內政部、財政部、勞動部、金管會、交通部等多個單位，都有新制將實施。其中攸關民眾荷包及生活大小事的新制不少，包括加碼育嬰留停津貼、房地合稅2.0、勞工退休金申辦手續變動等等；交通方面，台鐵可預訂開車前30分鐘車票。
●勞動部
一、生育相關補助
-1.為落實「國家跟你一起養、安心生」，育嬰留停津貼7月1日起加碼，從原本6成薪資提升至8成，其中6成將由就業保險基金支出、2成則由政府出。
-2.產檢方面，產檢次數將從10次調高為14次，產檢項目增加妊娠糖尿病、貧血篩檢和2次超音波；產假也從5日增加為7日，新增2天的費用將由中央政府負擔，雇主可向中央主管機關申請補助。
-3.擴大不孕症治療（試管嬰兒）補助及對象，過去只限於中低收入戶家庭，一年只補助1次，未來除給予不孕症治療試管嬰兒補助外，將擴大對象至一般夫妻，該項政策經費約32億，預估嘉惠2萬多對夫妻。一般夫妻第一次補助最高10萬，後續最高6萬；低收中低收入戶每次最高15萬；人工生殖機構總計也從20家提升到93家。
二、勞工退休金申辦手續變動
為讓民眾申請勞保退休金更便利，7月1日起勞工或其遺屬或指定請領人，如因僑居國外，不能返國或來台請領新制勞工退休金（年金保險之退休金）者，可由請領人擬具委託書，並檢附僑居地的我國駐外使領館、代表處、辦事處或其他外交部授權之機構或該國出具之身分證明文件，委託代領轉發。委託書及身分證明文件為英文者，除勞保局（保險人）認為有需要外，可以免附中文譯本。
●交通部
三、台鐵延長可訂票時間
台鐵乘車當日訂票時間，原先為由可預訂開車前1小時以上之車票，7月1日起延長至可預訂當日開車前30分鐘車票，付款時間為乘車前20分鐘。另外，訂票後逾期未取之停權措施，原「3個月內有3次訂票未取紀錄，施予停權1個月之措施」，調整為「1個月內有3次訂票未取紀錄，施予停權1個月之措施」。
●財政部
四、房地合一2.0
為強打炒房，7月1日起「房地合一2.0」及「實價登錄2.0」2大新制上路，其中「房地合一2.0」明定，2021年7月後房地產交易，只要是2016年後取得房地、預售屋及特定股權交易，2年內出售課45%稅率，逾2年、未滿5年內出售課35%稅率。2021年7月以前交易案件則為「房地合一1.0」稅制。
●內政部
五、實價登錄2.0
「實價登錄2.0」5大變革包括：
1.成交案件地號與門牌完整揭露。2.預售屋銷售前備查。3.全面於成交後30天內即時申報。4.增訂機關查核權。5.加重屢不改正罰責，最重可按次罰新台幣100萬元。
●金管會
六、保險相關新制
-1.金管會將於7月1日起實施「第六回經驗生命表」，作為規範壽險業責任準備金的提存標準，有助於壽險業穩健經營。定期壽險、保障型終身壽險等險種，可能調降保費；但隨著國人平均壽命延長，造成的長壽風險，包括失能扶助險、住院醫療險或是手術醫療險等保費，恐會調漲10%以上。
-2.「傳統型終身壽險」主契約保額上限，將由50萬元提高至70萬元，並配合保險金額提高，將有效契約件數由2件放寬為3件。而「個人傷害保險」危險發生率規定，由萬分之6.5448調降為萬分之5.7267，可降低保費負擔或提高保障金額。
-3.意外險計算調降；意外險（不含旅行平安保險）採主約及附加契約設計，危險發生率上限規定由80%調降為70%，其餘維持不變，未來可降低保費負擔或提高保障金額，以第一職業類別投保意外險保額100萬元為例，1年保費有望降至1,000元以下，保戶約可省下12.5%保費。
七、虛擬貨幣實名制
為防制洗錢，金管會正式將虛擬通貨平台及交易業務事業，納入洗錢防制管轄範疇，7月1日起投資虛擬貨幣須採「實名制」，做不到的話，最重罰1,000萬。
八、放寬電子支付業務範圍
新電支條例7月上路，整合電子支付及電子票證、放寬電支業者間可相互轉帳、增加電支業者可經營的業務３項重點，另外，財金公司建置「電子支付跨機構共用平台」，可提供跨機構間互通的金流服務。
九、股票造市者制度上線
為了有效拉高優質冷門股的每月平均交易量，台股造市制度將在6月30日上線，選定上市60檔、上櫃80檔股票進行造市，由9家券商扮演報價及交易參與者的角色，7月開始實施。
●央行
十、「打炒匯」新制
中央銀行配合金管會「電子支付機構管理條例」修正「外匯收支或交易申報辦法」，企業每年累計結售金額5000萬美元額度，與過去額度不變，不過，未來會授權央行視情況彈性、機動調整。
●外交部
十一、申辦護照可臨櫃列印資料
護照為節省民眾準備申辦護照相關文件的時間及成本，外交部宣布7月1日起，民眾申辦護照所需的戶籍與親屬關係資料，可透過國發會「個人化資料自主運用」（MyData）服務平台取得，進行快速核驗及列印。
●衛福部
十二、國籍航空機組員返台檢疫措施加嚴
7月1日起，將加嚴國籍航空公司返台機組員檢疫措施，其中重點高風險國家（如印度、巴西）航線航班之返台機組員，居家檢疫14天（結束日PCR檢驗）。
而長程航班，尚未接種疫苗以及接種1劑疫苗未達兩週者，採7天居家檢疫（結束日PCR檢驗）+7天加強版自主健康管理（第14天抗原快篩）。若接種1劑疫苗且滿兩週，但尚未具完整疫苗保護力者，採5天居家檢疫（結束日PCR檢驗）+9天加強版自主健康管理（第9、14天抗原快篩）。完整接種2劑疫苗達兩週且抗體檢測陽性，採7天自主健康管理（結束日PCR陰性）。
短程航班方面，未完整接種疫苗達兩週及抗體檢測陰性者，採14天自主健康管理+每14天PCR監測；完整接種疫苗滿兩週且抗體檢測陽性者，自我健康監測+每14天PCR監測。
●經濟部
十三、汽車買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正
俗稱「檸檬車條款」；比照美國檸檬車條款，將「汽車買賣定型化契約應記載及不得記載事項」增加契約審閱期、訂金上限及更換新車或解約標準等，有助於消費者若買到瑕疵品，對權益更有保障。
●中華郵政
十四、「i郵箱」代收貨款郵件郵資優惠
7月1日起代收貨款郵件寄至「i郵箱」者，每件減收30元郵資。
●航港局
十五、航港監理服務便民措施
因應國內疫情嚴峻，考量民眾可能因疫情關係無法如期依法辦理船舶檢查、船員換照或參加訓練，航港局為此提供「船舶檢查展期」、「船員證書展延及實施線上學科訓練」及「監理業務線上申辦」等三類便民措施，以放寬檢查期限或線上方式辦理。

#7月新制必看15大項目

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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