資金行情的局勢，容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)

在全民瘋買房的此時，我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後，為了快速賺大錢，一次買個好幾間，已明顯失去了風險控管的概念。

如果有達到當初預期獲利出場，那倒還好。但如果情況不如預期呢？

要是突然來個黑天鵝，或政府政策突然來個急轉彎，就算不至於造成房價崩盤，但當風向一變，轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。

若有歷經2016~2017年投資被咬過的人，相信至今仍記憶猶新（那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代）。

以下淺談一些投資房子的觀念：

1.如果你今天是投資預售屋，建議買的當下就要作好最壞打算：“如果轉不掉，要能接受過戶並扛貸款“。

很多人買預售屋，當下都打著如意算盤，持有短少的時間，創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹，拿到第一手預售屋，短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。

但大家是否知道，以往在房市持平的時候，我們在第一線銷售預售屋換約的案子，通常要等到封頂或拆鷹架時，詢問度才開始比較熱絡。對買方來說，離交屋還有很長一段時間，何必現在就作決定、先把一筆錢投進去？且那個時期，屋主持有個一兩年，若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了，更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。

2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差，進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉，出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。

3.最後，我們來談談你能同時扛幾間房子的問題：

如果你是預售屋，因為工程期間都沒有貸款，故不論你同時有幾間預售屋，只要在工程款付得出來，加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述，若沒順利轉掉，你要能接受過戶並貸款。

如果你今天是成屋，以央行目前（最新於2021/3/18）頒佈的限貸令，自然人第三間貸款至多5.5成，第四間（含）以上貸款至多5成，且均無寬限期。

所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計（如：月薪15萬，每月支付5萬於房貸上），如果你今天沒有老幼要養，或你覺得置產重要性更甚於一切，你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。

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總結：

當然，不同時空背景，市況自然就不同，無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況，值得投資新手作參考。

所謂“投資“，目的就是要賺錢，我們雖不能掌控市場，但能做的是把所有情況盡可能設想周到，並把風險降到最低。

很多人喜歡投資房子，因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊，不論是預售屋還是中古屋，每隔一些時間就會有款項需支付（預售屋是工程款，中古屋是房貸+管理費），所以本身有穩定的現金流是很必要的。

一般人的穩定現金流通常是本業薪水；而資產族的穩定現金流除了本業薪水外，也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生（如：公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等），你為資金缺口作了多少準備。

投資，一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度，穩紮穩打才走得長遠。

購買預售屋轉手換約，你該注意的幾件事：

近一兩年，市場中古屋物件少+價格沒有讓出該有的便宜，致使買方開始把目光轉往考慮預售屋。

但若有認真在找房就會知道：這年頭買第一手預售屋也不是件容易的事，普遍需要倚靠關係，才能提高拿到的勝率。如果沒有認識的管道，就只能等待接手已購戶的轉單了。

但購買預售屋換約跟成屋買賣，有著很大的不同。我也常在第一線跟買方介紹換約物件時，發現買方對於換約這件事不甚熟悉，甚至有很大的誤會。故想把一些該注意的事項寫出來，分享給大家參考。

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1.自備款門檻高
很多人看到預售換約廣告價1300萬時，以為只要準備(1300*0.2)約260萬的自備款即可，但其實不是的。

你要付多少自備款承接換約，會取決於兩件事：
a.第一手想賺多少
b.第一手目前付了多少錢給建商

換言之，如果第一手想賺很多，或是你考慮的那個案子已經蓋到近成屋了，任一的情況都會致使你的自備款要拉高不少。

在這邊舉個簡單的例子：
假設第一手跟建商買1000萬，並雙方合約協議貸款defualt值800萬(亦即：工程期間，第一手會按時間或工程進度，分期支付自備款共200萬給建商)。

那如果第一手在已支付120萬給建商時，他產生了出售的念頭，並想賺價差300萬。若你想在此時承接換約，你要拿出來給第一手的自備款就是已付120萬+價差300萬=420萬。同時你看到房仲廣告價就是1300萬(在開價就是底價的情況下)。

如果這個案子過了一年後都還沒賣掉，且假設第一手依舊只賺300萬就好，但一年後你要支付的換約自備款就不只420萬了，因為這段期間對方有繼續支付工程款給建商，他已付款變多，你一次要拿出來的錢就更多了。

故，上述向大家說明了：你看售價1300萬的預售換約，自備款不單單只是廣告開價的兩成(260萬)而已，你得準備更多。

2.履行前手跟建商的合約
並不是承接換約後，從此就一帆風順了。

如果前手還有好幾期的工程款還沒付完，你要接著付。並建議在簽約前，清楚知道前手還有多少工程款還未支付給建商、以及在多久的時間內付完。這樣你才有心理準備要如何準備資金。

如果還能客變，你得瞭解客變的dealine。如果不能客變了，那在簽約前，你最好能完全知悉前手跟建商在格局及配備的協議，若有不滿意的地方，留到成屋後再自行找廠商修改。

3.何時可換約
有些建商為了防止自己案子在預售期間被過度炒作、引來外界撻伐的聲音，故跟所有的已購戶約定換約的限制，我們常稱作"綁約"(如：蓋到第幾層才可換約、簽約後30個月才可換約...)。

如果是有綁約的預售案，你還是能跟前手談價及交易，先簽一個私契(把雙方的意向白紙黑字合約化，對彼此有個保障)，等時間到了再去建商那邊換約。

但你怎麼跟前手談的、你承買價格多少，建商是不會管的。當然，如果任一方跳車或出事了，建商也不會負責任。所以你跟前手私約條件擬定清楚，這件事就變得非常重要。

另外，如果距離可換約的時間還很長，強烈建議要做履約保證。你還沒有順利完成換約，要是錢被嘎走了，對你完全沒有保障。當然，也可能前手相對強勢，覺得錢卡在那邊不能領、浪費其他投資機會，故要求"從履保帳戶取部分現金出來運用"作為交易條件。那就看雙方怎麼談，才讓你安心了。

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以上是預售屋換約的大方向。

預售屋換約交易的條件彈性很大，沒有一定的制定內容，雙方協議好就好了。如果你完全沒有個概念，不妨交給你信任的房仲處理吧。一個專業的從業人員，當你不吝地把回饋實值化，就是對他最直接的肯定了。

【買方購買預售屋未依約繳款，可以解約不買嗎？】　

多年前購買預售屋，現今景氣不好，房屋雖然興建完成，買方無意履約，也不再依約繳款，買方可以主張解約嗎？建設公司可以拒絕買方解約，請求買方依約履行，繳付價金嗎？...⬇️⬇️⬇️　

📍民法規定買方主要義務是『給付價金』及『受領標的物』，因此買方購買預售屋有依約繳付工程款、貸款及配合辦理交屋等義務，當買方未依約定時程繳付價金及辦理交屋，即屬違約，建設公司可因買方違約，主張解約並沒收買方已繳價金作為違約金✅。

📍但要注意的是，買方違約，是建設公司有解約的權利，除非有特別約定，否則買方『不能』因自己違約而自己主張解除契約❎；所以，縱然買方不願繼續履約而未依約繳付價金，甚至買方有意將部份已繳價金讓建設公司沒收，建設公司也可以選擇不解約，而要求買方依約履行，繼續給付價金，迫使買方不得不買😞。

▶️這樣的案例，在近年預售房屋興建完成，買方因現在房價低於多年前購買預售時的房價，不願再履約，經常發生。

📍所幸，因消費者保護法規定，中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，若契約未為記載之事項，應以預售屋買賣定型化契約應記載之規定予以補充的法律見解，近日經臺灣高等法院所肯認✅。

㊙️而在預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條第4款及第5款，規定有買方違反有關「付款條件及方式」、、買賣雙方並得解除契約之規定💯，因此，倘買方無意繼續履約，或違反付款約定時，至少買方可得主張解除契約，而無須被迫履行契約✅。

📍不過，買方仍須考量及面對已付價金遭建設公司主張沒收作為違約金的損失😞。