照過來照過來
看預售屋有哪些眉眉角角呢？
　　　　　　　　
政府除了持續查察紅單違規事件外，
更要提醒看預售屋時要注意的幾個重點：
🔹建商有沒有建照
🔹不用先付定金就可看契約內容
🔹公設面積比例
🔹採光通風面向
🔹付款及貸款額度
🔹什麼建材與設備
🔹開工、完工、交屋日期要注意
🔹違規事項白紙黑字寫清楚
　　　　　　　　
把這些條件看清楚問明白，
契約寫清楚，自身權益顧得好
儘量避免建商模稜兩可的解釋空間
買新房住得更心安。
　　　　　
#人民管家內政部
#預售屋注意事項
#勤洗手　#戴口罩
#防疫新生活運動

（文末贈書喔！）人很好並不好。給人方便，要保留原則，善良有界限，才不會讓人得寸進尺、予取予求。

之前老媽的朋友張阿姨買了間預售屋，當初建商跟她說，在開工後365個工作天內會完工，雙方也說好用建商取得使用執照日當作完工日。結果到了約定好的驗屋日，張阿姨高高興興地跑去看她用大半生積蓄買下的房子，發現建商不但還沒接通水電、瓦斯，契約書內說好的公設也都還沒建造完成。

其實這個建商之前跟張阿姨小有交情，所以張阿姨本來想說，大家溝通一下就好不要鬧僵了，沒想到她的建商朋友拖了又拖，還是不給個確切的可入住日期，原先張阿姨是基於認識的人可以信賴，所以即使簽約當下，我們一直勸她要多考慮，最好找品牌大、有歷史資歷的建商買，畢竟預售屋還沒蓋好，就要付一大筆錢給人家，風險其實相當大，但她想說，既然都要買，就跟朋友捧場，相交一場怎麼都好說話。

張阿姨的心情我懂，我自己也有這種江湖性格，東西貴一點也情願跟自己的朋友買，只是也踩過幾次洞，出了差錯到底該不該翻臉就很為難，而且還有朋友拖單先拖我的，可能想說朋友間不會計較，或是覺得你人好不會找他麻煩，到最後明明自己在律師事務所工作，反而還常吃虧，所以後來才體會到人好根本一點都不好，即使是朋友間做生意，還是要把契約訂清楚，醜話講在前頭，不然賠了朋友又折金，真不知道是為哪樁？

張阿姨一開始也是這樣，建商朋友摸摸頭，她就想說反正也不急著住，就讓他慢工出細活，結果幾個月過去了，才知道一堆買主都已經集結要告他了，建商朋友根本財務就有問題。

張阿姨氣憤不已，就來問大律師，建商朋友未在約定期限內完工，違反了雙方的約定，是不是可以要求他給付遲延完工的違約金？

「目前不動產買賣的確多數會約定以建商取得建物使用執照作為『完工』認定，比較不會有爭議，這是考量依法必須要取得使用執照，建商才能進行申請水電、瓦斯及建物所有權第一次登記等後續流程，也是足以構成建物所有權及可以使用之基本要件。所以依照契約約定，只要建商完成房屋主要構造及設備，經主管機關查驗並核發使用執照，即使水電、公設景觀等尚未裝設好，仍然認為算完工了喔！」大律師這席話我可以預想到張阿姨肯定會跳起來。

「那我住進去不用喝水，不能用電，是要去當鬼喔！」果然！張阿姨一直是這種直來直往的豪爽性格。

「你的狀況，一般法院都認為這只是建商後續修復瑕疵的問題，並非尚未完工，所以無法請求延遲完工的違約金，但可以以瑕疵要求建商修復或是減價等，或是因為這樣無法住進去多支出的房租，阿姨千萬不要傻傻的住進去當鬼喔！哈哈！」痾………我覺得張阿姨應該覺得一點都不好笑。

最近房價下修，我自己身旁有不少單身女性朋友都在看房子，我也提醒她們買賣契約要看清楚，如果買的是預售屋，雖然『完工』的認定多數是約定取得使用執照，但還是可以就驗屋時的使用狀態做個約定，以免得像張阿姨得住進去當鬼。

還有，就算跟朋友捧場做生意，有些事情還是要先講清楚，寫明白，人好跟善良，不是拿來被出賣的好嗎？

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名額3，截止日期2018年5月25日。

富豪偏好新加坡 吉隆坡前景吸睛

摘自富比士地產王月刊014期
文/林蘭芬

台灣高房價與政府打房迫使熱錢紛紛出走，承接2013年的海外置產熱潮，亞太地區呼聲最高的城市，除了申奧成功的日本東京，另一個便是快速發展中、位於東南亞的馬來西亞首都吉隆坡，在房價基期低、預期投報率高等多重誘因吸引下，在台灣掀起一波赴馬購屋的熱潮，就連鄰近的新加坡，也加入這波馬國置產熱。

2014年的海外置產熱火絲毫沒有冷卻，反而有愈演愈烈的傾向。2014年恰逢馬來西亞的觀光年，近來大馬政府積極推動觀光旅遊奏效，旅遊業帶來的商機也是馬國GDP逐年提升的一大支撐，加上擁有石油、橡膠、棕櫚油、錫礦等天然資源，皆為馬國外匯收入的主要來源。

在國家帶頭作多下，馬國政府在首都圈推動的「大吉隆坡計劃」，讓這個在東協快速崛起的重點城市，訂下了2020年躋身全球前20大最佳城市的目標，也為當地房產帶來無窮願景。璽朵國際執行董事呂安淇表示，現在的吉隆坡宛如20年前的台灣，正大張旗鼓地興建開發中，並以交通建設為首，奠定經濟發展的根基。

除了吉隆坡市中心原有的輕軌，現在更加強推動縝密的捷運網絡計劃，預估將在2018年完工。當地最受矚目的重大交通建設，當屬泛亞鐵路的興建，將串連土耳其、伊朗、巴基斯坦、印度、孟加拉、緬甸、泰國等國，北抵中國雲南，南至新加坡，完工後將成為東南亞、中東與中國大陸之間的重要交通幹線。

1.7兆建設經費 打造大吉隆坡計劃

除了泛亞鐵路，另有直接串連吉隆坡與新加坡的馬新高鐵，或稱隆新高鐵。

該交通建設已於2011動工、預計2020年完工通車，在馬國境內分別在麻六甲及葇佛（新山）設置有停靠站，因此近期也受到海外投資人的關注，並逐漸接觸、接受吉隆坡市中心以外的房產。

馬國政府還撥出1.7兆新台幣的資金積極建設吉隆坡，目的在以國際大城市的姿態，吸引全球前100大的外商進駐，並釋出170萬個工作機會，以最原始、最單純的居住需求，帶動房地產市場蓬勃發展。

然而，馬國政府為保護本國人的權益，設有外國人購買當地房產的最低總價門檻，外人在檳城置產，總價門檻為100萬令吉，約合新台幣1000萬元，其他州則為50萬令吉（約新台幣500萬元）。

此外，跨境投資人還須支付不少稅費，除了購屋須繳納印花稅、門牌稅、地價稅、分層地契印花稅，將房屋出租與出售時，則須再分別支付租賃所得稅與售屋利得稅。

呂安淇表示，跨境置產前應該先考量幾個層面：若是以移民、工作、退休生活、為子女未來留學居住為前提，做為自住使用的投資人，建議優先考量物件的環境、購物與交通機能，也可考慮利用馬來西亞政府推出的第二家園計劃辦理移民，10年可享有等同於馬國人民的福利，可享受購屋優惠與貸款利率折扣。

若是以投資置產為出發點，呂安淇則建議選擇位在市中心，或緊鄰市中心的物件，且無論是精裝修的套房產品、SOHO族類型的辦公室，最好都要選擇附有物業管理的物件，從承租到管理、收益都有透明、簡便的流程，才能輕輕鬆鬆當個國際包租公、包租婆。

新加坡政經情勢穩定 強吸外資

相較於近2年才迅速竄紅的吉隆坡，與馬來西亞僅「一橋之隔」的新加坡，則早在亞太地區的房地產市場佔有一席之地，甚至成為區域房市指標，先進的城市規劃、生活環境與居民素質，加上對境外投資人基本上沒有特殊限制，多年來對於高端的境外置產者，擁有強大磁吸力。

新加坡氣候溫暖，地理位置與交通位居樞紐，是亞洲重要的經濟重鎮，境內人口密度高，有許多外來的讀書、就業人口，住宅的剛性需求穩定。

根據統計，新加坡2013人口總數已達540萬人，年成長率1.6%。新加坡貿易部門公布的2013年第4季國內生產毛額（GDP）季增率則高達6.1%，經濟與人口的長期穩定增長，替新加坡帶來可觀的房地產物業增值回報。

21世紀不動產亞太區總部董事長王福漲表示，東協經濟發展快速、人民消費力道強勁，加上新加坡政府對外國人置產沒有特殊的限制，無論在購買房屋價格、稅收、貸款利息，皆與本國人相當，因此，具領頭羊地位的新加坡房產，已成富豪們海外置產的亮點。

此外，完善規範的市場，以及透明的法律、稅制、無貨幣管制等條件，也是新加坡房產能吸引跨境置產族群的重要誘因；新加坡貸款額度高達70%，利率卻僅1.2%，同時，在新加坡置產免遺產稅、免課徵海外所得，且匯率穩定，對於投資人而言，是相當良好、健全的環境。

不過，新加坡與香港同為亞太地區首屈一指的國際級城市，房價也遠非吉隆坡或台灣所能比擬。

2008年金融海嘯之前，新加坡房價便已超過每坪200萬元新台幣，金融海嘯過後又快速翻漲，因此，大多數前往新加坡買房的台灣人，多是因做生意時常往來，或考慮讓小孩在地就學的高端置產族群，而新加坡政府鼓勵海外資金投資，只要在新加坡擁有不動產、存款4700萬元，就可申請入籍。

外人置產無身分限制 惟不得買組屋

然而，為了保障新加坡人的權益，新加坡政府規定，外國人不可購買「組屋」，且除了聖淘沙以外，外國人在其它27個區皆不能持有土地；新加坡的組屋就如同台灣的國宅，且這樣類型的住宅約佔新加坡房市8成左右，此外的一般住宅或房產則可供境外人士自由買賣。

王福漲指出，目前新加坡的推案型態也有預售、新成屋之分，但房市交易仍以中古屋為主。預售屋的交屋日有2種，先有完工交屋日，約1~3年後為法訂交屋日，期間等同房屋保固期，開發商須負責所有修繕問題。

值得住意的是，因新加坡無代書制度，買賣房屋流程須委由律師處理，律師費約新加坡幣3000~8000元（約新台幣7~18萬元），多數人會透過房屋經紀買賣房屋，服務費為房屋總價的1~2%，普遍由賣方吸收，除非買方有特別指定的房屋經紀才須負擔服務費。

另在房屋貸款的部份，外國人可在當地任何銀行申貸，一般貸款成數可達6~7成，房貸利率1.2~1.7%，但自今年6月底起，新加坡政府將推出「總償債率」，即限制貸款，買房買車的貸款金額不可超過薪資6成。

王福漲提醒投資人，須注意新加坡政府雖然並未限制境外人士的置產資格，但近年推出的賣家印花稅，即類似台灣的奢侈稅；該政策當地人與外國人皆適用，課稅持有年限為4年，持有1~12個月內售出，課稅16%，持有12~25個月售出，課稅12%，持有25~36個月售出，課稅8%，持有37~48個月售出，稅率為4%，以避免房市的投機炒作。