照過來照過來
看預售屋有哪些眉眉角角呢？
　　　　　　　　
政府除了持續查察紅單違規事件外，
更要提醒看預售屋時要注意的幾個重點：
🔹建商有沒有建照
🔹不用先付定金就可看契約內容
🔹公設面積比例
🔹採光通風面向
🔹付款及貸款額度
🔹什麼建材與設備
🔹開工、完工、交屋日期要注意
🔹違規事項白紙黑字寫清楚
　　　　　　　　
把這些條件看清楚問明白，
契約寫清楚，自身權益顧得好
儘量避免建商模稜兩可的解釋空間
買新房住得更心安。
　　　　　
#人民管家內政部
#預售屋注意事項
#勤洗手　#戴口罩
#防疫新生活運動

《美國買房記》

自從在美國找到正職工作之後
Grace最大的心願就是買間房
沒想到也拖了一年多才簽下一間預售屋
正式變成美國的準居民
中間的曲折離奇要分享一下
讓後來人不會走我走過的冤枉路😅

⚠️以下文章是以美國中型富裕州第三大城市當基準
⚠️美國太大 各區房市走勢差異多 沒有絕對標準

Grace 在當研究生的時候
就有去銀行問過房貸的申請原則
當初Grace得到一個血淋淋的答案
「凡非美國居民，自備款需達到50%
並且在美國有穩定收入來源、銀行才會核貸」
Grace 口袋當然沒有那麼多錢
研究助理的收入也遠遠不及低標
也就乖乖地先租屋再說

後來剛開始當正職老師時
跟新婚的先生提起買房的念頭
他冷冷地回我
「你要看看你現在信用分數多少」

原來在美國買房不是高興就可以看房
要先去銀行或是金融機構
評估你的收入、頭期款、信用史等等
開立pre qualified 文件
證明經過該機構評估後
這個人(或夫妻）可以貸款的上限大概是多少
再從這個預算去挑房子
大牌一點的房仲沒有看到此文件
他根本不會帶你去看房

一般的情形
即使你看上了某間房子
沒有此文件屋主也不會接受你的出價
以免之後跑貸款流程失敗
屋主賣屋徒然被你拖了一個月以上的時間

Grace剛工作時因為在美國信用史太短
連信用卡都辦不下來
所以信用分數很低
後來聽了別人的建議
「去借錢來把信用評分拉高」

原來以台灣人的思維
會認為沒有欠款的人是最會理財的
但是在資本主義大國
有借有還的人才是最有信用的
還得很快的更是大戶

既然正規的信用卡辦不下來
Grace跑去買了一輛年份很新的二手車
然後每期還款都還得比該月應付款多
就這樣信用數字在我買車後暴增50點
隨後每一兩個月又慢慢增加3-5點

Grace還去辦了一兩張商店的聯名卡
這些卡都是信用額度很低
但是能幫你增加名下帳戶數目的
Grace 都是刷卡然後當月繳大部份或繳清

不久之後Grace會開始收到信用卡的廣告
Grace的信用分數也升到750（良好）左右
再加上湊到了頭期款
我跟先生就開始看房子
沒想到沒多久新冠肺炎就開始蔓延

Grace以前在台灣在房地產業界打滾很多年
自認為對他們的手法大概都清楚
又歷經過SARS 房市大起大落的傳奇
所以從疫情開始在美國發燒後
Grace就在等著低點買進

沒想到總統川普決定把利率歸零
讓原本動輒4-6%的房貸降到3%左右
雖然疫情在美國越來越嚴重
房市卻越燒越火

疫情蔓延後 很多人WFH就搬回外州的家
照理說大城市房價會崩盤吧？
沒想到去年全美大城市房價平均比前年高出7%
當時也住在城市的Grace 等著崩盤
換來的卻是房仲告訴我整體市場大缺房
看中的房子也老是一夜被買走
才知道市場不是我想的那樣

後來經過一番評估
發現二手屋的價格跟新屋差異很小
再加上新屋可以客製化省下改裝費用
我跟先生於是轉戰預售屋

美國的房子大部份是木造屋蓋得很快
如果是用建商的模板沒有大改
平均六個月就可以完工
Grace 去年十一月時訂的房子有地下室
所以需要八個月來蓋
但是跟台灣比起來也夠快了吧？

在美國下訂預售屋只要付總價1%
然後在交屋前兩個月開始申辦房貸即可
*所以如果你是買新成/中古屋
成交到交屋也大概要兩個月的時間

至於房貸%數是按照：
你的信用分數、頭期款佔比例、月收入去決定
如果頭期款有總價的20%
一般來說核下來的利率會較低

美國的房子的特點還有
坪數是照屋內有空調屏蔽的空間才計算
所以房子的大車庫、大陽台、大後院、大甲板
建商也會蓋給你
但是計算總坪數時不涵蓋這些部份
如果計算上述的空間每個房子都會多30坪以上
所以很多美國人蓋房子或改建時
加蓋陽光屋、儲藏室、無空調地下室等空間
因為報屋稅時這些區域不用算

總之我們一家人都很興奮
終於可以脫離45坪的小出租宅
搬到每個人一分間房還有剩兩間的獨棟屋生活

附上的前兩張照片裡是Grace 訂下預售屋的基地
可以從窗戶眺望遠山 跟鄰居隔著舒服的棟距
這樣的景觀應該在家裡也能放鬆身心
社區也有個游泳池
讓孩子暑假能夠活動活動筋骨
未來房屋落成後
Grace的美國夢成就又解鎖一項!

*後面兩張是上個月聖誕節🎄迎接到非常浪漫的銀色聖誕跟聖誕大餐（圖中房子非Grace買的房子）
*美國房地產以平方公尺sqft計算，文中為讀者理解方便，以台灣慣用的『坪』說明。

今天10/8（二）蘋果日報刊登我第39篇專欄文章「預售屋價格知多少？」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

有興趣進一步了解專欄內容提及的論文全文，可參考下列連結：
「預售屋大量估價模型之建立」，江穎慧、朱智揚、張金鶚合撰，住宅學報，第二十八卷第二期，2019年12月
https://pse.is/GF3F4

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張金鶚專欄：預售屋價格知多少？
（張金鶚，政治大學退休教授）

原本實價登錄2.0修法是要求建商應將銷售中的預售屋個案，一但銷售某個戶應即時予以登錄實價，而不是等到個案全部銷售完畢後一個月才予以登錄實價。遺憾目前實價登錄對預售屋仍有許多盲點，買賣雙方資訊不對稱的情況嚴重，一般人對預售屋價格及銷售狀況的掌握還是相當不足。尤其預售屋具期貨特性，加上個案銷售的廣告宣傳效果，通常形成中古成屋房價的領先指標。因此，如何能多方了解並掌握預售屋價格便成重要議題。

目前台灣實價登錄資料多為成屋價格，若能透過成屋價格了解其與預售屋價格的關係，將有助於我們掌握預售屋價格。倒底預售屋價格比成屋價格高還是低？若這兩種房屋在相同區位、產品、時機下，彼此差距有何關係？最後，預售屋價格能否類似成屋方式利用大量估價建立模型，提供各界自動估算預售屋價格？

雖然預售屋相較於成屋無法實際看到摸到，而且屆時完工房屋能否如期如質和預售合約相同，仍存在風險；但是預售屋能夠有產品的優先選擇權（Option ）、避免未來房價波動風險以及自備款分期付款等優點。如果將預售屋比喻為「期貨」（Futures，更精確的説法應是「遠期交易」，Forwards），成屋比喻為「現貨」（Spots），根據期貨相關理論，預售屋價格將領先並高於成屋價格。

預售案看房市景氣

然而這兩種相同期間、區位與品質的預售屋與成屋的價差高低，將會受到持有成本、產品風險、建商品牌、預期房市景氣變動等影響（相關研究可參考白金安1996年博士論文），兩種產品價格並非是固定的比例價差。

江穎慧、朱智揚和我最近將在《住宅學報》（TSSCI）發表《預售屋大量估價模型》。我們透過實價登錄資料以及國泰房價指數資料（多為預售個案）兩個資料庫座標、屋齡和樓層相互比對，實證研究台北市2012年第3季～2015年第4季共159個預售個案，3256筆成交價格資料，特別納入鄰近500公尺成屋平均單價（分析成屋與預售屋價差，簡稱「基差」）及個案建商特徵，利用特徵價格法，建立預售屋大量估價模型。

實證預售屋大量估價的結果，都達到一般國內外要求的高標準，平均誤差10.89%，正負20%命中率達87.68%，應具相當參考價值。實證結果顯示，預售屋平均單價與附近成屋的基差，在這段景氣高峰（模型期間2012～14）高達35.5%，而在2014年第三季預售屋價格也看到顯著反轉向下；另外，上市櫃較非上市櫃建商，其預售屋價差有5.7%。面對當前房市景氣明顯不如2014年高峰情況下，預售屋與成屋的基差也將明顯縮小，兩者差距越來越有限。因此，我們看到目前預售個案的減少，先建後售成屋銷售個案的增加。換言之，我們也可以從預售個案比例的增減判斷當前房市景氣好壞狀況。

應建自動估價模型

上述學術實證研究成果，突破過去預售屋價格無法大量估價達到估計個戶模型的精準度水準，可提供消費者及業者對預售屋價格的了解參考。當然在不同都市及景氣時機還都需要進一步檢測模型並進行實證研究，尤其未來若能要求預售屋也必須全面立即實價登錄（所謂2.0版），如此將取得更多的大數據資料，將更能達到全面實務應用的目的。

面對當前預售屋個戶（非個案平均）價格的不透明，此預售屋自動估價模型的建立，亦能提供政府未來稽核預售屋價格申報不實的依據，以降低政府稽查成本。顯見未來對房市各種價格的掌握，不論是學術研究、實務應用乃至政府政策，利用大數據及人工智慧模型將是無可避免的趨勢，值得各界重視。

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20191008/38464452