210515蘋果 房仲交易糾紛漏水屋最多 專家揭常見隱匿凶宅手法
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民眾買中古屋通常須透過房仲居中協調，卻也發生不少買賣糾紛，根據內政部不動產資訊平台統計2020年全年房屋仲介交易糾紛（不含建設及代銷業），前3名包含房屋漏水問題共169件、終止委售或買賣契約共162件、隱瞞重要交易資訊共119件，除了常勝軍的漏水爭議之外，隱瞞重要資訊則以凶宅漂白、產權糾紛及安裝手機基地台較常見，專家提醒，一定要重視驗屋過程，事先存證。

（林佩萱／高雄報導）……↓

在房屋交易糾紛中，漏水問題很常見，屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前台灣平均屋齡高達31年，老屋漏水相當常見，建議民眾一定要重視驗屋的過程。如果驗屋發現瑕疵一定要提出，因為依《民法》規定，如果在交付過戶之前已經知道有瑕疵，購屋者卻沒做任何表示，表示買家對於該瑕疵可以接受，事後不得再以此為瑕疵而主張賣方應負瑕疵擔保責任。

因此若在交屋前發現房屋有漏水、設備毀損等問題，陳傑鳴建議，購屋者可先拍照、錄影，留存證據，要求限期改善，若屋主未改善，可向法院訴請解約或是減少價金。若民眾驗屋缺乏經驗，可請設計師幫忙驗屋，或請驗屋公司處理，驗屋費用根據「坪數大小」和「房型」而定，30坪左右約需花費1~2萬元。

美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，常見漏水問題被刻意隱匿，尤其室內有過多裝潢時更不容易被發現，或是天花板鋼筋裸露造成滲漏水，屋主卻只在天花板上放接水盤，根本沒有修復漏水源頭問題，便可能造成爭議。

陳泰源也藉此釐清，「發現漏水」與「發生漏水」狀況完全不同，若發現漏水情況在賣屋之前就有，賣方就有保固責任；倘若買房之後因發生地震，或是自行裝修敲打導致漏水，就跟賣方沒有關係，但也容易產生爭議，雙方抝來抝去。

至於隱瞞交易資訊，陳泰源指出，政府有規定，房屋交易時需在不動產說明書上揭露清楚，屋主持有期間，該房是否曾經發生非自然死亡情事，如凶殺、自殺、一氧化碳中毒事件等，以保障購屋民眾的權益。

但是在市面上，「隱匿凶宅」的爭議仍層出不窮，陳泰源解釋，主要是有投資客買下凶宅之後，先過戶給其他人頭，重新登記回自己手裡，再進行轉售，讓自己符合持有產權期間無發生兇案事件的假象，以此手法漂白，導致產生交易糾紛。因此建議民眾應請房仲追查清楚，該房的現任、前一手、甚至前前手的屋主持有期間，是否曾經發生非自然死亡事件。

另外，儘管依據內政部《不動產委託銷售契約書範本》函釋，「凶宅」是指於建築物專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實，及在專有部分有求死行為致死，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為，但多數買方仍會在意大樓社區是否有凶宅，或社區是否曾經發生跳樓事件，避免購買到「凶樓」，因此而產生認知上的糾紛，建議介意的民眾，看屋時向鄰居和管理員打聽清楚。

陳泰源補充，大樓頂樓安裝手機基地台也是常見被隱匿的資訊，仲介通常也容易忽視，只在意賣房所在樓層的情況較多。還有物件產權糾紛的問題也可能被隱匿，例如屋主在外欠錢，房屋陷入民事上的法律糾紛，遭到假扣押，或是夫妻離婚，涉及財產分配的問題，先生背著太太私下處理房產，隱瞞仲介，也有可能發生。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/05/210515.html

「很顯然，凶宅只有針對專有部分，所以如果有人從頂樓跳下來掉到中庭往生，因為頂樓跟中庭都不是專有部分，所以並不會讓整棟房子通通變成凶宅 。

但是要特別注意，該函釋特別提到了在專有部分有求死行為致死 (如從該專有部分跳樓)，所以如果有人從五樓跳下來，掉到了中庭，雖然這個人在五樓還有呼吸，但符合在專有部分有求死行為致死，所以五樓算是凶宅，中庭不是專有部分，不會讓整棟變成凶宅。但如果是從五樓跳下來，掉到一樓陽臺，因為一樓陽臺是專有部分，所以五樓跟一樓都算凶宅。」

190720蘋果 凶宅概括 專有區域非自然死亡
新聞網址→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190720/38396372/

要判定是不是凶宅，法律認定和民間買賣各有不同，加上造成凶宅的原因百百種，容易形成模糊地帶。

【熊培瑄╱台北報導】

內政部曾對凶宅做出函釋，若主建物及附屬建物的專有部分，發生兇殺或自殺，陳屍於專有部分，或是在專有部分有求死行為致死（如跳樓）都算是凶宅；但在專有部分遭兇殺，卻陳屍他處，就不算是凶宅。

案發陳屍皆凶宅

包租公律師蔡志雄解釋，內政部函釋僅供參考，法院會放寬認定標準，「在專有部分自殺、他殺、一氧化碳中毒、意外死亡等，都算是凶宅」。

美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，以跳樓案件為例，5樓住戶從住家跳樓輕生，陳屍在中庭，因原屋主有求死意志，那5樓該戶就屬凶宅；而在非專有處，如頂樓跳到中庭，或公設健身房、KTV等發生死亡事件，則不算。

法律雖認定兇殺案死者遇害與陳屍處不同，遇害處不算是凶宅，但對於民間買賣上仍多有忌諱。21世紀不動產資深仲介沈政興分享曾碰過1件他殺案例，11號的住戶在自家遇害，一路跑到17號倒地身亡，11號為案發地，17號為陳屍地，那這2戶都是凶宅。

到院前死亡就算

沈政興提到，房仲不是醫務人員更非所有權人，無法得知確切死亡地點，無論自殺、他殺，只要到院前死亡就是凶宅。凶宅的定義大不同，至於如何判定？最簡單的方法就是看「專有部分」，在專有部分發生非自然死亡事件，就可以說是凶宅。

此外，凶宅轉手後可能漂白，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，即使物件說明書上沒有註明，多數房仲仍會告知，且現在網路上不乏相關資訊可查詢，房仲業者與賣方想隱瞞也難。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/07/190720.html

180604東森 男1D、女浮1D 谷歌地圖「神祕留言」引熱議
影片網址→https://youtu.be/lWK3epJA1vQ

GoogleMap功能強大，除了輸入地址可以導航，還有評論功能，但最近有人發現，有許多詭異評論。

記者 許舒銘、鍾佩芸 採訪報導……↓

一個特定帳號，兩年前發表了21則評論，除了公告地址，還加上男1D、女1D的註記，引發網友熱烈討論。

有人以為是紀錄約會地點，但更有人懷疑這凶宅打卡，要來記錄死亡地點、人數和性別。

記者 鍾珮芸：「根據GoogleMap上面神秘地址，我們實際走訪現場，結果附近民眾表示曾經發生過跳樓事件。」

記者走訪另外一個位在新北市蘆洲長榮路的地址，但附近工廠員工駁斥凶宅傳聞，原來幾年前有房客跳樓，但並不是陳屍在屋內，還有另外一則評論火鍋店的留言，地址位在新北市新莊建國一路，附近攤販也表示沒有發生過意外。

比對這些神秘評論，註記的對象男女都有，人數都是1人，位置還寫得相當仔細，甚至頂樓加蓋、水溝旁邊都寫得清清楚楚，到底是誰輸入這些神秘留言？網友大膽推測，資訊如此完整，可能是房仲、殯葬業者甚至是記者。

房仲業者 陳泰源 表示：「因為這是人家標註的，那到底有沒有證實，到底這個資訊是不是正確的？其實這個確實有很大的爭議在。」

只不過這些評論資訊不夠完整，也未必都是凶宅地點，由於評論人身分成謎，讓這一則21則神秘留言引人好奇。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/06/180604-1d1d.html

160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc

主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。

【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。

【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。

【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。

「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。

舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。

【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體

給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事

資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理

【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？

若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問

【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%

陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？

【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！

【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。

2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。

【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。

2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/

遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日

曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導

立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。

銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。

昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。

陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。

【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252

140514東森 買屋約定鄰居不得為凶宅 法官判定包含公設及頂樓
影片網址→http://youtu.be/oKh1aEjR9_M

感謝記者 曾鈴媛 的採訪，說真的，如果連「上下左右鄰居都不能是凶宅」條款，房仲都答應了，整棟大樓哪裡有凶宅，都有可能面臨解約的風險，因為這可以依照法官自由心證來擴大解釋了！以後整棟大樓只要有一戶是凶宅，整棟大樓都會遭殃了。

以下是新聞報導......↓

板橋市區大樓林立，因為黃小姐第一次買房，看上這兒的環境，花1200萬買下其中一樓，才剛交付325萬後卻從鄰居口中得知頂樓曾有人跳樓，憤而提告解約。

管理員：他自己跳下來的。記者問：在哪裡跳？管理員：在樓上、頂樓啊。

對於跳樓事件，管理員低調不願再談，這位黃小姐當初透過房仲買下這棟大樓的四樓，買賣前曾交代房仲「上下左右不得發生命案」，命案現場，警方拉起封鎖線，鄰居們議論紛紛，大家買房一般都害怕在不知情的情況下買下凶宅。

原本依照內政部公布的不動產委託銷售契約，保障的是在建物或附屬建物，也就是房子專有部分不得發生凶宅兇殺命案，不過雙方簽定契約卻「另約定」同棟其他樓層包含上下左右都不能有兇殺或自殺，法官審理因此認定「沒有排除公設」。

記者 曾鈴媛：根據買賣契約，房子不是凶宅不只頂樓，還有大樓的樓梯間甚至含整棟建物的走廊公共空間。

雖然賣方認為，這是黃小姐和房仲間約定的特別條款，沒有記載合約上，還覺得是黃小姐擴大解釋成整棟社區不是凶宅。

房仲業者 陳泰源 表示：（依照上下左右）你從頂樓跳下去，頂樓也算凶宅，你跳下去的地點也算凶宅，民法的規定是說連口頭上的約定也具有法律效益，只是能不能被證明。

不過法官根據黃小姐和房仲的通聯，認定約定有效，非凶宅條款包含公設，判黃小姐可以退錢解約，全案還可上訴。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/74645266