#阿明小教室 #一圖秒懂 #一樓空地頂加空間是誰的
一樓空地跟頂樓的空間算誰的？誰可以用？
租房買房，雖然有人極力避免一樓和頂樓，但有的人卻非要這兩層不可，尤其在在寸土寸金的都市裡，一樓、頂樓似乎有額外空間可使用，大家也看過不少一樓住戶在前方增設停車區域或增建採光罩，但一樓、頂樓的空間屬於誰？？

阿明小教室重點提示 快問快答
Q：公寓大廈的一樓空地、頂樓空間的使用權？
A：由全體區分所有權人（住戶／屋主）共有

Q：但一樓、頂樓住戶使用了且行之有年，住戶鄰居都沒反對呢？
A：形成「約定專用」或「分管協議」的法律關係後，表示所有區分所有權人（住戶/屋主）同意該「共有部分」由特定區分所有權人（一樓屋主／頂樓屋主）使用，一旦該法律關係成立，就無法再要求返還。

Q：若發生房屋買賣、全體區分所有權人有變化，則該「約定專用」／「分管協議」還有效嗎？
A：只要這個「約定專用」／「分管協議」的法律關係成立，則新加入的區分所有權人就需承接這個協議，無法反對或要求返還。

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陳勝樺 （David Chen） 地政士補充
在公寓大廈管理條例第七條公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
在約定專用時，很明顯空地的約定已違反其規定，而頂樓在法界習慣上要看是否屬基礎結構跟是否大樓生活利用不可或缺。

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【大樓機械停車位故障，修繕費用由誰付？】

周二下午在訓練協會授課，有同學問律師：「大樓地下室有平面及機械車位，父親買平面車位，但地下室的機械車位經常故障，管委會卻將修繕和年度保養費由公共基金負擔，這樣對我們買平面車位的住戶，是不是不公平」；機械車位的修繕或保養費用，應由何人負擔？⬇️⬇️⬇️
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📍公寓大廈區分為二大空間，專有部分及共用部分；再從「使用方法」分為約定專用及約定共用：
1⃣約定專用：如頂樓增建是將屋頂平台約定由特定住戶使用。.
2⃣約定共用：如獨立空間的健身房約定提供給大家共同使用。
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地下室通常登記為共有，住戶購買特定編號的停車位，📍法律上就是將共用部份約定由購買停車位的住戶使用停放，屬於約定專用。而公寓大廈管理條例規定，專有部份及約定專用部份的維護及修繕費用，是由專有部份區分所有權人及約定專用使用權人負擔，例如住戶家中或已約定由特定住戶使用頂樓增建的維護及修繕費用，當然就由該住戶自己負責。
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所以，住戶購買機械停車位使用停放，因停車位在法律上屬於約定專用，📍則修繕費用和年度保養費用依法就要由該機械車位的使用權人自行負擔給付，不是由公共基金負擔⛔️。
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律師提醒管委會，要主動及定期檢視社區規約，例如管理方法、費用分擔、計算及相關管理約定，才不會讓部份的住戶感受到不公平，如有必要，也可以徵詢專業的意見，才能提升社區管理的品質。

你們家也遇到這種事嗎？

一樓住戶占用了地下室？頂樓住戶占用了屋頂平台？

最近有當事人提出了這樣的問題？

＂住在公寓一樓的人，可以占用地下室嗎？＂
＂住在公寓頂樓的人，可以占用屋頂平台嗎？＂
＂地下室和屋頂平台的所有權，到底是誰的？＂

首先，從地下室的部分討論起。

原則上，要認定地下室的所有權，就是以「建物登記謄本」為準。
若在「建物登記謄本」上，地下室登記為單獨所有者，地下室之所有權即屬於登記名義人單獨所有。
若在「建物登記謄本」上，地下室登記為公寓住戶共有者，地下室之所有權即屬登記名義人全體「共有」。

但是，萬一地下室是「未辦保存登記」的建築物，怎麼辦呢？
這裡就要區分地下室是否具備「構造上」及「使用上」之獨立性，是否可成為獨立之物權客體。
若在「構造上」及「使用上」具備獨立性，則地下室可單獨成為一個所有權的客體，則何人是地下室的原始起造人，何人就有地下室的所有權，例如：建商。
若在「構造上」及「使用上」不具獨立性，地下室屬於建築物之附屬物，按98年修正前民法第799 條之規定，則推定為各區分所有人之「共有」。

不過，即使地下室屬於住戶「共有」，一樓的住戶，可能還是會有地下室的「使用權」。
怎麼說呢？因為共有物可以「規約」或「分管契約」約定的方式，來約定共有物使用收益的權利。
所謂的「規約」，是指依公寓大廈管理條例，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
但是，在84年公寓大廈管理條例施行前，並沒有「規約」這種制度存在。
在當時，關於地下室這類的共有物，使用權如何安排，就要依共有人間是否有「分管協議」來作認定。
而「分管協議」又包括「明示分管協議」及「默示分管協議」。
所謂「明示分管協議」，指的是白紙黑字寫的清清楚楚的協議。
那「默示分管協議」呢?
按照法院實務的見解，「默示分管協議」需具備兩項要件：
共有人間「實際劃定使用範圍」，對各自占有管領之部分，互相容忍。
對於他共有人使用、收益、各自占有之部分「未予干涉，已有多年」。

實務上曾經發生的案例是，有一位一樓的屋主，在民國68年購買新建案一樓的房地及地下室，一直使用至今，當初購買一樓的價格，是高於其他樓層；建商在與其他樓層住戶的買賣契約中也有約明，地下室歸一樓所有人使用；再者，一樓室內及公共梯間都有通往地下室的樓梯，但都只有一樓屋主可以開啟。因此法院認定住戶之間，是有「分管協議」的約定存在，一樓的屋主有地下室的使用權。

接下來，討論關於屋頂平台的部分。
屋頂平台的部分，其實與地下室之性質類似，不過屋頂平台在「構造上」及「使用上」通常不具獨立性，是屬於建築物之附屬物，因此，屋頂平台之所有權通常都屬於各區分所有人之「共有」。既然是「共有」，那同樣的，在使用上也會像地下室的部分一樣，有「規約」及「分管協議」適用的問題。

總結來說，即使今天公寓住戶「共有」地下室或屋頂平台的所有權，但也不一定代表共有人就有使用權，在屬於「共有」的情況下，還是要看當事人間有沒有「規約」或「分管協議」的存在，而有沒有「規約」或「分管協議」的存在，就是在訴訟上要如何去舉證的問題。

其實這一類的案件類型很常見，分享給大家，長點見聞。

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141125中天 頂樓加蓋受歡迎 恐面臨報拆風險
影片網址→http://youtu.be/iL9CmecyBHE

頂樓加蓋受歡迎，許多投資客專門購買重新整理後來當包租公。

記者 張若妤：根據消防與建築法規規定，公寓頂樓是做為避難平台使用，換句話說，只要頂樓加蓋就算違建。......↓

一名薛姓婦人6年前以1625萬跟陳姓婦人購買位在台北市一間四樓房屋，含頂樓增建，沒有想到交屋不久就遭住戶檢舉違建，頂樓加蓋遭拆除，讓她氣得跟前屋主討210萬賠償敗訴。

房仲業者 陳泰源：頂樓加蓋是沒有房屋權狀，就代表沒有所有權，頂多只有使用權。

頂樓加蓋以民國84年1月1號做為分水嶺，84年一月以前屬於既有違建被列為緩拆除；以後的就是新違建，一旦舉發就得拆除。

房仲業者 陳泰源 表示：頂加只是緩拆，遲早要被拆，只是剛好輪到你，你衰你被拆而已，真的只能摸摸鼻子啦！

頂樓加蓋不是不能買，而是有人檢舉就得面臨拆除風險，想要投資頂樓加蓋一圓包租公夢之前，一定得考慮再三。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/82038463

140102中天 房價高搶頂樓 以為擁使用權卻爆糾紛
影片網址→http://youtu.be/ekHp0G2bQzs

感謝記者 林昕潔 的採訪，「頂樓平台」的使用權糾紛常常發生，譬如前屋主賣房子，連同列為「緩拆的頂加」都算價錢進去，可是簽房屋買賣契約時，只有「口頭」、長期以來的住戶們「默認」，變成沒有連同權狀一併進行權利移轉，等到某一天，樓下有新的住戶搬進來，想「靠杯」的時候，就有得吵了，不是花錢消災，就是遭到檢舉拆除。

以下是新聞報導......↓

記者 林昕潔：不管是像這樣自己搭個小棚子，好像是變成私人的晒衣場，或者是甚至隔了個鐵門變成自家的小別墅，不少的頂樓空間，私用是常見的情形。

頂樓好像是住戶的另一個生活空間，有人喜歡在樓上曬衣服棉被，有人愛這兒拈花食草，還有人把頂樓當成自家的大門管理，還加裝了鐵門，其實一走進去才發現，這根本就拿來放自家的雜物，或是裝潢成小的工作區域，不少買在頂樓的住戶都會把頂樓當成是「買一層樓、送一層樓」。

不過其實頂樓的使用權可得注意囉！大部分沒有分管契約，其實是整棟大樓的住戶都可以公家使用，不過有的住戶成交上會有頂樓的使用權，或是長年來整棟住戶都默認可以由頂樓住戶使用，其他樓層的住戶就沒有使用權。

房仲業者 陳泰源 表示：是契約裡說給你頂樓專戶使用，可是有的時候不是，是大家一起共用，這個時候就很容易有很多糾紛。

房仲建議，買屋時千萬要看清楚定型化契約中有沒有頂樓的使用權，避免以為買一層送一層，反而誤會大了。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71854846