#千金難買好厝編 #房產白話文運動
🔎 限制貸款成數真的可以有效打房嗎？
前陣子因房價不斷的飆升，
央行、行政院、國發會都努力推出打房政策
其中又以央行祭出的「選擇性信用管制」
也就是所謂限縮房貸成數.....
被外界認為是砍房價的尚方寶劍 ⚔️

照理說，限制「房貸成數」，
希望達到 #房子是用來住的不是拿來炒的 效果
說白了，就是希望 #投資客 #投機客 都借不到錢，
使得房市需求下降，賣價下跌

✅通常央行在限縮貸款成數時，會主要針對已經有房的族群
所以若你是 #買房新手，照理來說貸款額度是不會受太大影響

但，貸款成數被限制了，真的能讓房價下跌嗎？🤔
🔎 我們從研究報告來看看～

----------------------------
最近一次使用選擇性信用管制的政策可以回朔至 2014 年左右
透過研究發現，這段期間內實施 #限縮房貸成數 的打房政策，讓受管制的區域：

📌 #房屋交易量 減少18% 📌 #平均房價 則無顯著影響

尷尬囉！為什麼 #房價沒有降？因為這個政策只有讓 #市場交易萎縮 啊～～

----------------------------
👉 小編覺得可能有幾項原因
1. #屋主持有成本太低 （租金報酬高、貸款利率低、房屋稅率低、沒空屋稅、沒囤房稅）
2. #政策實施時間太短 （限制貸款時間不長）
3. 房屋要降價，取決於屋主有沒有辦法養得起原本要賣的房子
但屋主保留該戶房子的成本實在太低，且限制貸款政策的時間其實不會太長
因此只要屋主可以撐個幾年，等待政策解封，又能高價賣出 😱
（投機客、投資客又可以借很高的成數來炒高房價）

#堅持不降價賣， #政府就拿我沒轍 的心態
也就造就了我們看到的研究結果 #限制貸款對房價沒有顯著影響 ！！！
----------------------------
限制貸款政策之所以失敗，大家覺得還有什麼原因導致呢？
對於政府打房的力道，你滿意嗎？
一起在下面留言交流吧 👇👇👇

*更詳細了解台灣打房政策＞＞＞https://reurl.cc/noN9RD
*更詳細了解空屋稅、囤房稅＞＞＞https://reurl.cc/W3x5Mx
*更詳細了解 限制房貸成數 研究報告＞＞＞https://reurl.cc/yERn1a

今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

—————-

根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

一、居住正義與產業發展如何平衡?

1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

四、韓國打房政策經驗分析‧

1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

六、日出條款的修法建議‧

支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

七、結語

台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

—————-

今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

——————-
附件:

1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日

周一黎智英等人被捕後，有位一向熱心參與中美交流的美國朋友，發短訊給我，善意提醒我香港新聞自由已嚴重受損，所以寫文章和發言時，務必額外小心！非常感激朋友關心，但實在有點啼笑皆非。我告訴他，過去一年，香港言論和新聞自由，確實嚴重受損，我的言論也實在小心了很多，去年曾被滅聲，失去一個專欄，但並非因政府審查，真正原因大家都應該很清楚──有一段長時間，香港被恐怖暴力籠罩着，說多一句話都會被人攻擊（現在仍是），不止是網上暴民的惡毒謾罵，甚至有非常實在的人身安全問題！

香港理性客觀傳媒確已死! 大部分傳媒嚴重偏頗，竟恐怖地支持暴動、暴亂，甚至暴力！在美國，連最支持BLM的傳媒都不會贊同或遮掩街頭暴力！香港傳媒，即使目睹最殘忍、喪盡天良、滅絕人性的暴行，例如大班兇徒瘋狂襲擊無辜市民，這些埋沒天良的所謂記者，仍只會冷血地袖手旁觀，繼續拍攝血腥暴行，更努力幫忙遮掩兇徒面貌，行徑非常可恥！

我轉發了數段黎智英早前的視頻給美國朋友，普通話、粵語和英文各一段，內容都差不多，公開要求美國干預中國內政，支持反香港政府行動，甚至公然邀請CIA幫手，最想美國總統特朗普推翻中國政府，如成功，他認為十個諾貝爾和平獎都可拿到！我朋友雖不懂中文（將找人翻譯），但看完視頻，聽到CIA，大概理解內容，馬上告訴我，如這種言論發生在美國，此人肯定很快進入監獄！

黎智英出生和成長於貧困的中國內地，缺乏教育，到港後奮鬥成功，本成佳話。自我進修亦是好事，但始終不懂科學和欠缺理性分析力，可惜。八九民運，更鞏固了他對內地的偏見和憎恨，拒絕相信中國有能力改變和進步。更漠視過去30年，中國和平崛起，成功發展經濟，大量人民脫貧，政府因而得到廣泛人民支持等鐵一般事實（如不相信，邏輯上更不該盲目仇恨甚至襲擊內地人）！當然難題仍一大堆，社會、環境、外交、經濟和科技等，但絕不可過度偏激，反科學化否定客觀巨大成就。

相信法庭對黎智英等人必會依法判決。這些視頻應是7月1日前拍的，既然《港區國安法》大方地放棄追溯權，所以不會因此而入罪，需要證明的是7月以來，這些人有否繼續這類違反《港區國安法》的言論和行為。

美國針對中國的行動不斷升級，招數層出不窮。上周五美國竟然宣布所謂「制裁」一班內地和香港官員，包括特首林鄭月娥！此舉當然嚴重干預中國內政，中國亦隨即宣布反制裁名單，但非常客氣地不包括任何白宮官員。

金融界有CPT要求，每到年底，都臨急抱佛腳，周圍找一些合資格課程。連續數年都參加了證監會的有關防止洗黑錢課程。清楚記得每次講到提防資助恐怖活動部分，講師都提到以美國FBI的恐怖分子名單為標準，榜上大部分都是一些伊朗、中東和朝鮮人士等。當時我已覺得這做法有點荒謬和不妥，香港是中國一部分，怎可以美國反恐名單為依歸。當年中美關係還可以，只可勉強接受。後來出事了，澳門匯業銀行被指為朝鮮客戶洗錢而被封殺，港澳監管機構亦須依從。

高科技行業需高度國際合作

近年美國咄咄逼人，橫蠻地不容許任何人跟伊朗有任何交易，更以此藉口，借加拿大為刀，非法拘捕孟晚舟，事件已擾攘近兩年。後來更在毫無證據下，無理指控華為威脅美國甚至全球安全，企圖全面技術封殺。不單止阻擋美國公司跟華為做生意，最近連台積電都要屈服，最離譜的是連中芯（0981）和其他中國公司，都可能受到影響。美國固然擁有不少IP，但其實其他國家如日本、韓國和中國等都有，高科技本來就是一個需要高度國際合作的行業，只是其他人沒有美國般野蠻而已。

今次金融「制裁」更欺人太甚，把中外金融機構夾在極尷尬位置。金管局和證監暫發出模糊指引，金管局說不需依照美國制裁，但證監說每家機構應按自己準則作決定。據聞，不止外資銀行，連中資銀行，都開始考慮如何執行美國要求的所謂「制裁」！特首及一班官員會否成為全港極少數沒有任何金融帳戶的人？

美制裁中港官員 中外金融機構尷尬

數個人的帳戶，當然影響不了全港以至全國金融系統，似乎已決定了忍辱負重。有聰明朋友指出，即使在韓戰、越戰期間，中國銀行紐約分行都從未關閉，確有道理。忍讓一時無所謂，但這是一個非常響亮的wake-up call！中國應趕緊分散投資在不同貨幣、資產、國際支付系統，推動人民幣國際化，和準備好港元主動脫鈎的計劃！

近日特朗普動作多多，無非因選情告急。拜登不止在全國民調中領先6%至10%，在最重要的搖擺州份包括密歇根、賓夕法尼亞和亞利桑那等，都稍佔優勢，但時間尚早。拜登剛宣布賀錦麗（Kamala Harris）作副總統人選，是個保守穩陣、中間溫和的大路配搭。她雖沒有前總統奧巴馬妻子米歇爾（Michelle Obama）的號召力，但仍是個不錯選擇，有助吸引女性和少數族裔人士。但部分較左人士對她檢察官紀錄過嚴不滿，但應不至於改投特朗普。周三拜登正式介紹賀錦麗出台，表現非常「Presidential」，遠超副總統風範。兩位演說中隻字未提到中國。下周他們正式提名演說將較詳細講述外交政策，肯定不會對中國示弱，但有多強硬就要再看。

拜登對中國態度多強硬仍待觀察

今次美國總統大選有4個重要議題。首要的仍是疫情，特朗普責無旁貸，無能、無知、無計劃和無方向的政策，已導致近17萬國民死亡，超過第一次世界大戰傷亡，且仍未停止，平均每天死亡人數仍超過1000！到選舉時，死亡人數或將已接近25萬！

COVID死者親友的數目肯定超過100萬，還未把重病者計算在內。看過一個訪問，一些上次投票支持特朗普的人，正因有家人病逝，就決定改投拜登。此外，本來長者是特朗普主要票倉之一，但COVID影響最大的正是長者，所以支持有所動搖。再者拜登年紀比特朗普更大，所以更受長者歡迎也不為奇！

特朗普唯一推卸責任方法當然是不停自相矛盾，醜陋地改變初時讚揚中國處理疫情透明度高說法，反指摘中國本可完全防止病毒逃離武漢，科學上根本不成立。中國以破紀錄速度，在發現新病毒不到一個月內，已對全球公布整個基因排列，讓所有科學家共同研究病毒性質和治療方法！中國亦寧被全球指摘，果斷決定封閉整個武漢和湖北，盡最大努力阻慢擴散，為全球爭取寶貴時間。只怪特朗普亳無警覺性，更不關心人命，才搞到今日田地！

美國人較愚昧，不肯定有多少人因特朗普不停以充滿種族仇恨聲調大叫「Chinavirus」，而真的饒恕他，贊同他毫無責任。希望美國人不是真的蠢到此地步！近日很多有關疫苗新聞，俄羅斯宣布已成功登記全球第一種COVID疫苗！美國專家當然不願相信，唯有自己加倍努力。據報道，特朗普又再危險干預FDA科研運作，給壓力在大選前批准疫苗使用！這種政治干預是極差先例，又再次自毁長城。

賀錦麗執法履歷極嚴 不易被抹黑

第二件重要的事是BLM引發出的社會動亂。從一開始看到他們模仿香港暴亂裝備和組織手法，已知道美國動亂也必將是一場持久戰。果然到了今天，波特蘭、芝加哥和紐約等城市，仍有不少警民衝突。另外，因實體經濟的崩潰，犯罪率包括槍擊案也在飈升。

特朗普派遣「聯邦秘密警察」，到各州城市擄走示威者，是故意火上加油，企圖迫示威者變得更暴力，希望吸引到中間溫和派支持。他更運用暗藏種族主義的卑鄙「dog whistling」伎倆，恐嚇suburban白人居民，如選上拜登，將引進「低收入」家庭（黑人代名詞）到這些小鎮，必帶來罪惡和拉低房價！但賀錦麗有極強嚴厲執法履歷，不容易被抹黑。

第三個議題是經濟。失業率雖已在下跌，但仍超過10%，經濟嚴重衰退，數以千萬計中小企面臨倒閉！但同時美股在無限QE和只有數家科技龍頭推動下，表現非常強勁，連標指都幾乎創新高。實體經濟與華爾街，形成一個極強烈、極矛盾和極諷刺的對比！理論上這落差應令到普通老百姓更憤怒，但股市是最簡單，最經常被人誤會為代表經濟的「寒暑表」，表現好一定對現任總統有幫助。

股市表現好 一定對現任總統有幫助

第四個議題是中國，但我懷疑美國選民是否真的很關心。如果變得重要，完全是因為特朗普抹黑，更誣衊中國應為整個疫情負責。前天他在一個電台訪問中，更無恥恐嚇聽眾，如拜登勝出，中國將「own America」（擁有美國），他們將要學習中文！是壞事？我從未見過拜登或家人說中文，但大家都看過特朗普孫女兒唱中文歌吧。

大選前，大家都要有心理準備特朗普將更針對中國，不止在貿易、科技、意識形態和金融等範疇，連最危險的軍事挑釁都在升溫。據悉，有多艘美國軍艦在南中國海巡邏，更故意每日派出大量偵察機逼近中國領空，隨時擦槍走火。上周美國防部長埃斯珀（Mark Esper）曾跟中方通電話，希望有助減少因誤會而出意外的機會。埃斯珀跟特朗普裂痕愈來愈明顯，傳聞大選後將離職，但可能更早。

除上述四點外，其實今次選舉有一個更重要的議題，就是特朗普本人。他上任前後的所作所為，不少都是明顯犯法的，包括多次妨礙司法公正、賄賂、利益輸送和衝突、懷疑逃稅和訛騙等等。最嚴重的其實是通俄叛國，特朗普跟俄羅斯在金錢上的千絲萬縷已持續超過20年。上任以來，非常成功嚴重損害西方聯盟，並企圖阻礙中國正常發展，雖假稱對俄政策強硬，但就從來不敢批評俄羅斯總統普京半句，俄羅斯成功了！

負責「通俄門」前特別檢察官米勒（Robert Mueller）的調查報告不敢建議即時提控總統，對美國傷害太大，但大家都心知肚明俄羅斯成功干預2016年選舉。據紐約時報報道，今年俄羅斯再次干擾美國大選，支持特朗普連任。假如他連任失敗，法律麻煩或將接踵而來，可參考亞洲各國如何對待眾多下台領袖案例，但都未至於叛國。美國歷史上最有名的賣國賊是獨立戰時的Benedict Arnold，因妒忌其他將領晉升得比他更快，加上英國給予的金錢誘惑而變節。華盛頓發現後大怒下追殺令，但Arnold及時逃走。戰後移居英國，但當然不受重用，終生背上叛國之名，最後鬱鬱而終。

我是一個和平全球主義者，地球已變得太細小、大流行、氣候變化和核武等大問題，都需要跳出狹窄國家主義框框，全人類衷誠合作才能成功應付問題。但很多時叛國者充滿着比國家主義更醜惡的狹窄種族主義，例如美國內戰時的南方。他們會自欺欺人，自以為是為了崇高理想，但不幸只是邪教歪念，亦必同時夾雜某些私人恩怨、嫉妒、貪婪，或有痛腳在他人手中等醜陋原因。

但這個世界，不論是英國，美國，俄羅斯或中國，是沒有人會相信和喜歡叛徒的。叛國者下場都是悲哀的！

（中環資產持有中芯及台積電的財務權益）