今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

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根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

一、居住正義與產業發展如何平衡?

1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

四、韓國打房政策經驗分析‧

1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

六、日出條款的修法建議‧

支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

七、結語

台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

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今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

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附件:

1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日

【法國給霸住者的法律保障？】#劫富濟貧
　
兩年前，在前任房客搬走、新房客尚未遷入的期間，一位女士撬門進入 Emmanuelle 女士在巴黎的小公寓中，帶著兩個孩子住在裡面就不走了。
　
在法國卻有一條規定：非自用住宅（résidence secondaire）被非法強佔超過 48 小時後，即使報警，警察無權驅逐佔領人。屋主若想收回房屋，必須走法律程序。
　
被「法律定義」為非自用住宅的房子，另一個「社會經濟弱勢者」就可以利用「達羅法」（Loi Dalo）的人權保護條款，非法闖入佔住後而不被驅逐，特別是帶著小孩的單親媽媽。
　
而 Emmanuelle 的案例並非只是例外→
　
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被「法律定義」為非自用住宅的房子，另一個「社會經濟弱勢者」就可以利用「達羅法」（Loi Dalo）的人權保護條款，非法闖入佔住後而不被驅逐，特別是帶著小孩的單親媽媽。
　
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調降房屋稅，讓市民安心宜居❓❓❓❓❓❗❗❗❗❗
　
昨天林智堅市長到議會做市長施政報告，他提到讓市民住得安心是市府努力的工作，持續推行像是租金補貼、包租代管、調降房屋稅等。
　
我聽到「調降房屋稅」被歸類在安心宜居的政策當中，相當地傻眼。難道市長不知道新竹市的高房價已經是年輕人痛苦指數中的第一名嗎？一間 3 房電梯大樓動輒就上千萬元，不吃不喝 7~10 年才買得起。
　
根據信義房屋的調查，過去十年新竹地區的房價指數飆漲了 197 %，等於年輕人要花兩倍的金額才買得起同樣的房子。在這樣的情況下，市府卻以調降房屋稅沾沾自喜，根本是在助長房市投機炒作。
　
然而在房價高漲的同時，新竹市的空屋率卻接近 10 %，有高達 1 萬 6 千多戶的空屋，完全不符合居住需求的市場機制，可以證明許多需求是來自投資客，才會產生如此詭異的現象。
　
根據財政部的定義，一戶家庭的自用住宅最多可以有三間，多出來的就是歸類在「其他供住家用房屋（非自用住宅）」，且立法院 2014 年修正之《房屋稅條例》授權地方政府針對囤房訂定差別稅率，不過現行的《新竹市房屋稅徵收自治條例》中，不論持有多少戶的非自用住宅，通通只課徵 1.5 % 的稅率。
　
為使寶貴之空餘屋資源得以盡量釋出進入租賃及買賣市場，讓青年買得起房、租得起高品質的屋子，時代力量議會黨團於會中建議市長應設定合理之房屋持有成本以抑制房地產投機炒作，依房屋所有權人持有房屋戶數，改革本市房屋稅徵收條例，研擬「其他供住家用房屋」的差別稅率。
　
黨團提議的稅率是：持有本市之其他供住家用房屋兩戶以內者（等於持有 4~5 戶），每戶百分之二點四；三戶以上者（持有 6 戶以上），每戶百分之三點六。
　
對於外界質疑開徵囤房稅可能會讓房東將房屋稅的增額轉嫁到房客身上，我們也建議在修法時，可以同時訂定「誠實申報減免條款」，例如只要能提出證明自己持有的多戶房屋已有出租事實，即可減免房屋稅或維持原 1.5% 之稅率，這樣不但不會增加房東與房客負擔，反而可以讓過去始終處在檯面下交易的房屋租賃市場檯面化，有助於政府管理租賃市場。
　
很遺憾地，市長並沒有在會議中立即表態支持，只提到他不清楚我引用的是內政部營建署最新的資料，還需要回去了解，才能在書面回覆我。這樣的答覆實在是讓人很失望。
　
請市長不要再閃躲飄，唯有開徵囤房稅，青年才能安心宜居。
　
－－－
　
時力黨團相關發文：

廖子齊 香山女兒前進議會
課徵囤房稅，落實居住正義！　
https://reurl.cc/XXRo5g

蔡惠婷 小鳥老師東區飛翔
實踐居住正義 呼籲國民兩黨共同支持房屋稅改革！
https://reurl.cc/M7jrXp
　
相關媒體報導：
時力竹市議會黨團提議 市府修房屋稅差別稅率
https://udn.com/news/story/7324/4144009

實踐居住正義 時代力量提案「囤房稅」改革
https://youtu.be/WDoicnEqdR4

【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬


買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?

香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?

簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。

我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。

希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。

我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。

我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。

呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。

如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。

一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。

要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。

市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。

好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。

(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?

咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。

以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。

市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.

(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元

(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。

要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:

租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。

Summary: 

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準

(2) 私人發展商
市價、天價、賤價

(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)

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#香港有史以來最詳盡的收購計算影片，#收購舖和樓如何計數，#舖樓收購基本知識

140422民視 張盛和 張金鶚 共識 提高非自用稅率
影片網址→http://youtu.be/uCCBx3msQTs

感謝記者 黃瀞儀 的採訪唷！該說的都說了，該建議的也建議了，增加持有稅是公平正義，但從打房角度是無效的，貿然打房就像財政部長說的，房市硬著路，既民粹、也不利台灣整體經濟。

以下是新聞報導......↓
2014/4/22 18:28
高房價再度牽動官民的敏感神經，財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚將於今天展開會談，「雙張會」被解讀中央、北市將聯手打房，而張盛和傳將對北市提出幾項建議，包括擴大「豪宅稅」課稅範圍，還有非自用住宅的房屋稅率，而會後已經確定提高。

台北市房價愈來愈貴，房價所得比甚至高達15.01倍，就連行政院長江宜樺都擔憂孩子買不起房子，為了解決高房價問題，台北市副市長張金鶚拜會財政部長張盛和，展開「雙張會」，端出打房政策。

信心滿滿，首先祭出的打房政策就是加重課稅，就是對非自住房屋稅，從1.2％～2％調高到3.6％，要避免囤房的情形發生。

剛當選國民黨台北市長候選人的連勝文也正面支持，倒是房仲業者有不同看法。

房仲業者 陳泰源 表示：按照過去的經驗，加稅只會助漲房價，政府要做的其實應該是，不應該是加稅，應該是從另外兩點，第一就是縮短城鄉差距，第二就是蓋一些只租不售的社會住宅。

另外針對台北市是否將擴大豪宅稅，張金鶚說台北市今年已經調整豪宅稅定義，因此3年內不會擴大適用範圍！

另外張盛和也希望台北市政府可以在國有地活化的部分予以協助，政府打房再出招，這次雙張會的討論，能不能真的抑止房價高漲，外界都在等著看。

(民視新聞黃瀞儀、彭柏勳、涂恩晨台北報導)

新聞網址→http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=class&sno=2014422F06M1

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/74059368