室內遊樂場·追風奇幻島《夢想小鎮》
🎁文末抽獎🎁
這幾天綿綿細雨
我和摳比真的是相看兩瞪眼👀
那我們就轉往室內遊樂場耗體力🥳🥳🥳
室內遊樂場天堂^大直ATT 4 Recharge^
電梯抵達4樓
遠處看到藍藍粉粉綠綠馬卡龍裝潢遊樂場🎠
🥰🥰摳媽整個少女心爆棚😍😍

《夢想小鎮》雖然場地不大 但是什麼設施都有
🎢Slides《溜滑梯3處》蜂巢溜滑梯、繩索溜滑梯 、球池溜滑梯
Kobe enjoys to slide down to the ball pool.(球池）
🚛Drive the pickup truck.《開車車區》男孩的最愛 有車道提供孩子們尬車 買的菜還能裝載卡車後車廂
🍳Cooking Area《烹煮區》滿滿的食物玩具提供你「假裝」購買😂
再帶到四周的廚房、烤肉架或小攤販去角色扮演
⛳️Sandpit 《夢幻粉紅沙坑區》室內的坑 不是木方塊就是決明子 但夢想小鎮是夢幻小塑石
不怕髒，幸運還能回家發現幾顆在口袋～
🖥Touch Screen《球擊大螢幕》會不斷變換主題：砸恐龍、砸汽車、砸錢袋💰
🥅Rope Ladder 《爬爬區》利用繩索編織成階梯 (公園裡可以像小猴子吊著蕩來蕩去的單槓是monkey bar)
總覺得這般手工藝用在給孩子接觸使用感知摸索，真的比塑化材料好太多了～
抓住繩子攀爬而上，訓練整體肌肉協調（這是我最喜歡的部分）不只能玩還能讓手腳屁屁腿使勁！
有一部分像是「百戰百勝」闖關關卡
障礙物模擬演練 還有軟墊大滾輪與大郎槌 好逗趣
🚀Trampoline《跳跳床》這種設施就是有一種無形的魔力叫你過去跳！！（你們不會嗎😂）自己就像變回了小孩，跟兒子在跳床上當飛機與蝴蝶。
Blocks《積木手作區》Kobe沒有玩，但是有提供軟積木與塑膠積木.（我想小孩都被其他設施吸引走了～）

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《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

#豬豬隊友環遊世界 第 98 天【土庫曼】
日記 090「最怪奇首都，大理石之城」

土庫曼可以說是我在中亞最期待的國家，
因為來之前就已經聽說過太多光怪陸離的故事了。

尤其是首都 Ashgabat，大理石之都。
土庫曼總統很喜歡白色，喜歡到建了一座全白的首都，
甚至下令所有車子都要漆成白色。
我太想親眼看看這個全白的城市了，
到底可以白到什麼程度？

一下火車，
我和 Scott 不約而同直盯著路上來往的車輛看。
「真的都是白色耶！」我們既興奮又驚訝地喊著看著，像是目睹什麼奇特的景象（確實很奇特）。

好吧精確地說，並非「全部」的車都是白色，
但的確極大部份、幾乎全部都是白車，整個早上我們只看見四輛不是白色的車。
就是這麼精確，只有四輛。

走在路上感覺更驚奇了，所有建築都是白金配色的。
我會說這是我見過最富麗堂皇的城市，富麗堂皇這個成語簡直就是為了 Ashgabat 而發明的。

我們攔了輛計程車到土庫曼獨立紀念塔。
塔高 91 公尺，塔頂的觀測臺直徑 10 公尺，
塔周圍佇立 27 座英雄像，藉以紀念土庫曼獨立紀念日 1991 年 10 月 27 日。

紀念塔當然也是白金色的，
前方還有一座土庫曼前總統 Niyazov 的黃金雕像。
Niyazov 是土庫曼的首任總統，在位期間修改憲法為終身總統制，尊稱自己為「土庫曼之父」 (Turkmenbashi)，將自己的詩集著作指定為學校必修課程，甚至仿效古羅馬凱撒大帝更改月份名稱為自己和家人的名字。

一路上都是噴水池，一座接一座不間斷的噴水池，
同一條街少說看到了三十座，明明是個沙漠城市，噴水噴得好像水不用錢一樣。

公園裡沒什麼人，但是有很多清潔工，七八個人一起刷洗同一座噴水池，像是在刷家裡的碗盤一樣用力，池裡看不到任何淤積、髒污、青苔，池水清澈得彷彿礦泉水。街道也很乾淨，看不到任何垃圾和落葉。

獨立紀念公園裡有個 Altyn Asyr Shopping Center，當然建築也是白金色的。很好奇土庫曼的百貨商場賣什麼，搭電梯到最高樓八樓，一路往下。

七樓是家高級景觀餐廳，看了看菜單不知不覺有點餓了，想起今天還沒吃早餐呢。

餐廳裡只有三個店員，沒有任何其他顧客。
我們點了一份牛排和漢堡，在 360 度全景的高級景觀餐廳，幾乎是兩個手掌大小的厚切牛排只要臺幣 170 元，土庫曼的物價實在很容易讓人不自覺想過得奢侈。
直到我們吃完，餐廳都沒有其他客人進來，繼續搭乘電梯一路往下也沒看到半個逛街的人。
「這裡是鬼城嗎？」

我們在市區裡搭公車逛來逛去，
一張公車票不到臺幣一塊錢，搭錯也不心疼。
Ashgabat 真的整座城市都是白金色的，我們興奮地拍建築、拍路燈、拍路標、拍公車站、拍垃圾桶⋯⋯拍所有白金色的東西，所有我們看到的東西都是白金色的，我興奮地讚嘆不已。

「妳不覺得很像未來城市嗎？哆啦 A 夢裡面會出現的。」不知道土庫曼是油價太便宜所以每個人都開車沒人要走路，還是什麼別的原因，即使我們走在市中心最繁華的區域也沒什麼行人。
其實車子也很少，絕大多數的馬路整條都看不到半輛車，我們常常站在馬路中央拍照，一整片白色的建築看起來真的彷彿來到未來世界，很有科技感的那種。

逛著逛著我們來到另一家百貨，Berkarar Mall。
才踏進大廳我們就忍不住發出一聲長長的「哇！」，大廳的裝潢也是白金配色的，挑高的天花板和金光閃閃的壁飾，飛馬雕像環繞一週，感覺像是來到奢華的五星飯店。
這裡就熱鬧多了，不愧是 Ashgabat 最大的百貨公司，雖然比起臺灣任何一家都顯得格外冷清。

「你們有 Wifi 嗎？」
這是我們走進每一間餐廳問的第一個問題。

土庫曼的網路覆蓋率極低，幾乎找不到 Wifi，
即使連上網也需要 VPN 翻牆才能使用大部分的社群媒體。
我們找到一家餐廳坐下，因為我們頻頻抱怨連不上網，店員把 Wifi 機直接放在我們桌上，網路快得出奇（跟土庫曼其他地方相比，當然還是比臺灣慢得多，不過我們已經很滿意了）。

心滿意足地逛完街，
趕著又去了一趟金氏世界紀錄最高的室內摩天輪。

「到底什麼是室內摩天輪？」
我們都很疑惑，室內摩天輪到底要怎麼做成室內？

今天天氣很糟，我們想著今天先看看外觀就好，改天天氣好點再搭摩天輪拍照吧，這樣不用付兩次門票錢。

「如果門票低於 20 塊我們今天就搭！」「下次再搭一次！」我們達成協議，如果票價夠低就大手筆搭兩次吧！
「妳放心啦一定不會多貴。」Scott 倒是很有信心。

曾經打破金氏世界紀錄這麼殊榮的景點，在週六晚上卻也沒有任何遊客，我們在寂靜的電動遊樂場中找到售票處，一張門票只要臺幣五塊錢，我們毫不猶豫地買了兩張。

沒有任何遊客，摩天輪當然也沒在轉動。
我們穿越空無一人、不知道為什麼要做得這麼長的排隊柵欄來到摩天輪入口，工作人員看了看我們的門票，轉身開啟摩天輪開關。

「這是為我們而開的摩天輪耶！」這種感覺真是虛榮。

但老實說轉了一圈有點失望，室內摩天輪的軌道包圍在密密麻麻的圍欄之中，只能勉強從縫隙中看到市區夜景，摩天輪也沒有想像中的大，繞一圈很快結束了。
本來想趁兩天後天氣好再搭一次上去拍照，現在好像也不用了，體驗一下金氏世界紀錄就很足夠。

不過獨享整座摩天輪還是有種莫名的虛榮感，過了一把包場的癮。我們的車廂緩緩轉到地面，下車之後一起數了「三、二、一」，摩天輪剛好停止轉動。

「我們是土豪嗎？」想像我們包了一座金氏世界紀錄的摩天輪，雀躍地又叫又跳。

晚上七點半，我們跟上午遇見的土庫曼當地人約好碰面，今早他在路上和我們搭話，邀請我們到他家坐坐。

土庫曼已經是個很神秘的國家了，
土庫曼人的家裡又更神秘了。

他不希望我們曝光他的身份，姑且先稱他為 E 吧。

E 先生帶我們走進他家，共產式的野獸派建築，
每一棟都長得一模一樣，沒有任何裝飾的白色公寓。
才剛打開玄關大門，就已經聽見裡面傳來他的家人們正在學著說「你好」，不斷重複、互相糾正，感覺可愛又溫馨。

走進客廳，E 先生的阿姨、太太、太太的妹妹以及他一歲的小兒子熱情地和我們說著「你好」，用不太流利的英文努力嘗試介紹他們自己。

鋪好桌巾、端上糖果餅乾和熱茶，
一邊聊天一邊提醒我們多吃點、多喝點。

每當我們拿起相機拍照錄影，或是問到政府政策相關的問題時，E 先生的阿姨就會用俄文跟 E 說，她很擔心我們會上傳。

「我們就像北韓一樣。」這是 E 先生自己說的。
「會嗎？我們感覺還好。」實際來看過以後，我們並不覺得像想像中的北韓那樣肅殺，至少 E 先生還能和我們攀談，甚至邀請我們來家裡作客。
「那是因為你們是遊客，我們當地人的生活就像北韓一樣。」

主餐上來了，沙拉和 Pilaf（中亞炒飯）。
這是他們的日常食物，每天都是這樣吃，很少吃外食。

E 先生再三提醒我們不能上傳任何照片和影片，也不要提起來過他們家的事情，不然他們會遇上麻煩，即使他們沒有說任何國家的不好。政府不喜歡他們和外界接觸。

「好，我們絕對不會上傳，只是我們自己的回憶紀錄而已。」我們也重複強調絕對會保護他們，但每一次拿起相機時依然感覺到他們隱隱不安，於是我們也愈來愈少拍照，或者只拍食物而不拍到他們。

E 先生和他的阿姨都去過十多個國家，E 先生甚至曾經在俄羅斯和土耳其讀書，我們很好奇他們曾經看過外面的世界、享受過自由，怎麼還會想回來。
E 先生說他們的政府很好，國家很強，人民都很快樂，舉例來說一百萬以內就能買到精華地段的三房公寓，如果沒錢買房政府提供 30 年的租房補貼，每一胎嬰兒都能享有每月育嬰補助直到五歲，而且他們不用繳所得稅。

我們分辨不出 E 先生是真心這麼想，或者他不得不這麼說，但我想我們在土庫曼可能也問不到答案了。

2019.11.16
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#土庫曼 #阿什哈巴德 #turkmenistan #ashgabat
#豬豬隊友 #PiggyTeammates #ScottandWendy

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜