【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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2021,,9,29星期3,每日金句：
「理直要氣和，得理要饒人。」
你是A型？至少我的領悟是……
做事有責任感，做人重感情，
開始浪漫，生活乏問，
只有工作忘了一切！雖然很有韌性；但"忍過了頭" ，
說再見就"義無反顧" ～
30年前，為什麼會去向《黑幼龍》老師上卡內基訓練課程，就為了加強「自信」「人際溝通」。

我的個性像藝術工作者，感性勝過理性，很能忍但也不能忍，
一觸即發後 ，總是後悔的反省……
這就是先天的個性使然，但經過歲月的歷練後，你不得不去調整自己的個性，否則，前功盡棄，
很難「成功」。

卡內基，對我的幫助不小，讓我在主持舞台上，自信加倍；因為我找到了方向。
但畢竟是普通的凡人，能夠"持之以恆" 堅持下去它的原則性，是需要經得起考驗的。

表面上個性溫和，配合度很高，一旦觸碰到了底線，爆跳如雷，翻臉不認人，自以為是"得理就力爭到底" ，那知？

這個社會，從古到今都是"笑裡藏刀的人" 居多，有背景做其位的人更多，你，只是一個改有背景的凡夫俗子，逞一時之勇，不是只得罪一個"小螺絲釘" ，真正得罪的，是他背後的"大位" ？ 你哪知道，人家的背景是多麼高的權勢！

我永遠不會忘記，為了支持演藝圈的友人～
仗義直言，得罪了某電視台的製作人，日後，自己深受其害！
還自以為發揮"關老爺忠義" 精神～
心不夠狠，難坐其位？

莫名其妙，斷了工作被"封殺" ，你都不知道原因在哪？

40年前，一位資深的廣播界大姐就告訴我：
「理直要氣和，得理一定要寬容」
至今，果真印證在我的生命點滴中。
前人的金玉良言，
你就別不信，
吃虧是在自己啊！
早安 ~~
與同頻共振的朋友 共勉，加油！
後記：
大部份我的人生分享，都放在 Line動態朋友圈中。

#凱倫老師斜槓人生的愛
#KlassiC

《俗女養成記2》開始斷捨離 從不存在的模範生
(內有《俗女養成記2》第8集雷)

「你是天使。」

眼見《俗女養成記2》來到第8集，第二季的故事終於即將結束，眼見陳嘉玲(謝盈萱 飾演)的肚子一天天大了起來，她與前男友蔡永森(藍葦華 飾演)求和未成，但兩人關係依舊曖昧，彷彿只差那麼一步，他們這一對還沒結果，蔡永森的一舉一動狀似小男人，但內心仍執拗的不願低頭。

第8集的副標題是「愛的斷捨離」，但一直到戲劇末段，陳嘉玲才開始賣掉她最愛的沙發，蔡永森則一臉疑惑，難道打算將珍視過的物品全都棄置？斷捨離三個字真能做得這麼直接，連一點質疑都不保留？曾經一片癡心，終有一天棄之敝屣。

第8集先讓洪育萱(天心 飾演)重新找工作，若從第一季的表姊來看，我們都知道洪育萱是有能力的，智識、體力其實都在陳嘉玲之上，她有著漂亮的外表，求學期間就被住院醫生死心蹋地追求，以往工作忙到昏天暗地，也能記得小女友的課表接送上下學，結婚後不願讓她工作，洪育萱以為自己已經走入童話故事的結局，殊不知年過40歲之後，曾幾何時丈夫已會對她家暴，她重新找尋自己，去當行政助理，依舊碰壁連連，她不知是哪裡做錯了，從前的撒嬌、可愛再也不復用，她難過喊自己沒有家人、沒有朋友，換來陳嘉玲一句，「看看我，那我是誰？」

「妳是天使。」洪育萱這樣說著，然後她還是哭不出來。

然後重點是「模範爸爸」。

每個人都有每個人自己以為的位置，如果離開，回頭顧盼，是不是會不習慣？從小到大個性自卑的爸爸，最大的樂趣是陪著女兒玩耍，得知自己選上「模範爸爸」，頓時樂不可支與一對兒女玩起授勳加冕的儀式，向來嚴厲的妻子也為他打理門面，全家人都為他開心，即便連他自己，都不知道自己是不是模範爸爸。

爸爸陳晉文(陳竹昇 飾演)一向是家裡最不受寵的孩子，大哥早夭、大姊霸氣、弟弟帥氣聰明只可惜遊手好閒、么妹備受疼愛，父母其實也疼愛他，但仍不時苛責他過度老好人的性格，其實從外人眼中來看，陳爸雖然軟弱，但一點距離也沒有，但這樣的他，仍有一些底線的。

當所有家人面對里長收受紅包一事不知所措，只有陳爸，他展現兩季以來對小嘉玲唯一嚴厲的一次。

「胡麗菁的鋼筆，為什麼會在妳那裡？」

想必向來自卑的陳爸，在那當下，並不傷心，這只是坐實了他原本就不認定自己能成為模範爸爸，若能夠得到殊榮，都只是附加條件，他在意的是女兒品行，他坐在街邊痛哭，「我不是一個好爸爸，我不會教小孩」，哭得也是終於接受了自己的不足，果然到頭來，所有人都是不看好他。

只是回歸現實線，最在意的莫過於一向謙和的陳爸，在經過手術、遇到初戀情人之後，突然像是賭氣一般，明明什麼也沒得到，卻心甘情願獻出30萬，也不打算歸還，相比於從前，確定的是「模範爸爸」的名號與他漸行漸遠，但依舊很好奇陳爸會怎麼面對這樣不完美的自己，男人的中年危機啊，總是會做出許多讓人一頭霧水的事，旁人永遠無法理解。

斷捨離該丟去什麼呢？洪育萱丟去了自己的矜持，陳嘉玲丟去了自己的自尊，陳爸丟去了自己的堅持，陳媽也丟去了自己的制式習慣。

但應該丟去的，都是為了追逐「模範」的我們。

這一家三代，活了這麼久，都還在學習，更何況我們呢？

只是這些都是不敢面對的自己，像被《俗女》團隊發現一樣，被血淋淋呈現出來，是面鏡子，我們在裡面看見自己的恐懼、傷心以及脆弱，「模範」這兩字我們擔不起，更能直接以「魯蛇」自稱。

在歲月這條路上慢慢走了大半，早年間痛飲的啤酒、虛擲的夜晚以及暴飲暴食都發揮作用，稜角模糊，眼神也變得疲困，但依舊耽溺於一些可一可不再的夢想，人就是這樣固執吧，但也因為這樣固執，所以美麗。

生活就是不斷解決難題，然後迎接新的難題，我們用煩惱複製煩惱，用傷心繁衍傷心，但這群人即便拿掉「模範」的假面，依舊願意捱擠著彼此繼續過日子，願意領受自己的軟弱，願意對世界敞開得更徹底，願意毫無報酬的交出真心，願意疼痛。

無論有沒有改變，斷捨離所有事物，才能知道自己最愛的是什麼，這樣也是挺好的。

俗女養成記
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【分段重點】
00:00 來賓介紹
01:48 女友刷男友的卡 可不可以？
09:05 會員卡名字是前任的 還會用嗎？
13:30 關係界線被侵犯 要忍還是要講清楚？
16:59 輸入密碼 另一半為何要擋住？
20:25 誤刷男友兩千塊 為何感情出現疙瘩？
26:15 黃益中對老婆有多大方？
31:54 從拍照炫耀高檔餐廳 看出什麼玄機？
37:27 男友要給零用錢 該拿嗎？
40:33 女友可以知道男友存款嗎？
44:46 男女用錢分寸 謹記三不一沒有準則？
46:31 家人太親密為何竟成分手理由？
50:32 什麼是無法忍受的感情底線？
55:22 跟男友家人住一間房間 有多怪？
01:01:44 欣西亞做什麼事 婆婆講話了？

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START-UP韓劇12集：故事講述一群年輕人為了不成為公司的小螺絲，為了夢想前行的旅程，女主角許達美(秀智飾演)意外因為南道山(南柱赫飾演)而展開了創業旅程，而為了報恩的韓志平(金宣虎飾)在陰錯陽差之下延續了他們兒時的錯誤，三人因為誤會而發展出一系列的創業的故事。
스타트업【人設解析】
本集以韓志平、南道山做人設上的深度解析，探討為何作為主角的南道山，讓觀眾如此無法接受，他真的是一連踩了我好幾個地雷，在韓志平的映襯下，南道山真的是讓人很難喜歡的主角，但未和編劇要選南道山而非韓志平呢？故事圍繞在創業，而核心則是「成長」

補充：無論是道山還是至平確實都有成長的必要，所以編劇給至平安排了，因為他言語暴力而自殺的創業者事件，但由於創辦者的鼓勵，他並沒有深刻反省，也導致在面對三山科技解散時，還是選擇當個混蛋(偷笑)，這和他一直以來就是天賦異稟有關，比起肢體暴力與言語暴力，我感覺志平和道山更像是自信的天才和自卑的天才對照組，他們雖然比常人優秀，卻不代表一帆風順的人生，各自有各自需要成長的地方😊

#我的新創時代 #StartUp #金宣虎
🔖各節看點
00:00 我的新創時代12
00:30 戲劇介紹
00:51 金宣虎飾演的韓志平為何廣獲觀眾緣
02:28 南柱赫飾演的南道山各種踩底線
05:53 南道山其實是恐怖情人
07:47 編劇到底為什麼這樣寫

我還是很愛南柱赫啦！其實他在這部中哭戲真的可以說是如火純青了QAQ
《非常校護檔案》劇評與小說設定補充：https://pse.is/3av6c6
《如此耀眼》深度解析與劇評：https://pse.is/3avykk
金宣虎真的好可愛（大愛）
《抓住幽靈》無雷推薦：https://youtu.be/OywFjImDeS8

📺本集為劇光燈系列
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