很多時候，人們往往容易忘記別人對自己的好處，而一旦出現無心的冒犯，卻總是耿耿於懷，變成了話不投機半句多，甚至老死不相往來。

想想我們身邊是否有這樣的事例，而人生在世，不可避免地要與人交往，要想過得愉快，就要處理好自己與身邊人的關係。

處理好人際關係，要記住三句話，“看人長處、幫人難處、記人好處”。

1、看人長處

人無完人，每個人都有缺點，如果你總是盯著別人的缺點不放，你們的關係肯定好不了。

反之，學會換位思考，多看別人的優點，你就會發現，越看別人就越順眼，就能與人處好關係，就懂得用人所長。

一枝獨秀不是春，百花齊放春滿園。只有懂得與人友好相處的人，才能成事。懂得用人所長，你也就擁有了領袖的素質。

2、幫人難處

就是在別人困難的時候，伸出你的援助之手，可能是舉手之勞，也可能需要一定的付出，只要力所能及就好，錦上添花，不如雪中送炭。

人在春風得意的時候你幫他，他不一定會記得你。在別人有難的時候你給予幫助，人家會記你一輩子的好。

在你有困難的時候，人家也會同樣幫助你，你的路才會越走越寬。比如人生中常常遇到的一些事，生病住院、紅白喜事、天災人禍等等，你的幫助、你的一聲問候、甚至是一條短信，都會猶如春風水暖，徹底拉近彼此間的心理距離。

3、記人好處

就是要常懷感恩之心。要知道，每一個人從出生到死亡，每一點進步、每一滴收穫，都離不開父母、家人、朋友的幫助。

永遠記得別人的好，才能每天擁有陽光，每天都有朋友相伴，終生都有倖福相隨；相反，總是記得別人的不是，只會苦了自己。

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香港住宅地產的看空者，忽略了什麼關鍵數據？- 夏春 + 鄭梅玫

香港高地價與基本法下需保持自由港地位和低稅制密切相關，除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，矛盾仍然難以化解。

作為進化的產物，人類天性悲觀，更樂於傳播「壞消息」。4月8日，一篇題為「寸土寸金的香港，住宅空置率激升17%」的文章（作者為博士與資深投資專家）在微信群廣泛傳播，給人留下作者強烈看空香港房價的印象。

香港住宅市場迎來交易熱潮

但4月9日公布的代表香港二手房價整體表現的中原城市領先指數，不僅超越了2020年初新冠疫情開始時的房價水平，而且也是2020年8月以來的最高點位，儘管這離2019年7月的歷史高點尚有5.5%的差距。

香港住宅地產的熱潮更集中體現在交易量上。2020年下半年，一手及二手市場的總成交量較2019年下半年增長了29%。今年一季度的成交量繼續回升，尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底，香港政府推出「三辣招」以來的同月新高，其中3月二手房的成交金額已經突破政府出手前的2010年8月的高位，這樣的數據無疑令看空者非常意外。

所謂「三辣招」，是自2010年底到2013年初，香港政府為了控制樓市過熱而陸續徵收的三種特别印花稅。這導致市場交易活動大幅下降，從2009、2010年的每年十萬宗以上的成交量，一路下降到2013年起至今每年成交量只有大約五六萬。

市場普遍認為，如果住宅市場面臨明顯回調壓力，政府會陸續取消「三辣招」。2020年，香港商業地產受到疫情嚴重衝擊，政府就取消了針對商業地產的部分印花稅。

香港房價回暖與全球房價普漲的原因一致，也與近期各大銀行放寬貸款限制的措施有關。最令看空者意外的是，去年8月至今的房價上漲，與移民英國及其他國家和地區人數明顯增加同步發生。有分析認為這與移民整體較為年輕，擁有住宅的比例不高有關。而有賣必有買，港區國安法與選舉制度改革都有利於香港社會穩定前行，樓市向上正是留港發展的人，對社會局勢和經濟前景樂觀的合理反應。

經濟專家為何長期誤判房地產走勢？

去年疫情衝擊，經濟封鎖，和超級寬鬆政策組合拳下，全球主要國家房價大漲已經不是什麼新聞，「事後諸葛亮」式的總結分析比較容易，但事前預測到這一結果的專家卻是鳳毛麟角。

房地產市場最戲劇之處在於，多年來，非地產行業的經濟專家和主流媒體通常是看空派。香港投資銀行這些年發表的房地產趨勢報告，通常充滿悲觀的預測；連續看錯十幾年的「末日博士」不但沒有失去聽眾，粉絲反而更多。相反，地產界長期預判準確的專家，往往被污名化。

即使積極買房，收穫甚豐的家庭，同樣最關注「房價泡沫什麼時候破滅」之類的話題。例如，人們在谷歌上搜索「房地產市場什麼時候會崩盤？」的次數，在過去的一個月里上漲了2450%。除了人性悲觀，歷史上的房價泡沫和崩盤的確給人留下深刻的印象，因為「先入為主」和「訊息的詛咒」，非地產行業的經濟專家，更容易發出錯誤的預判。

專家看不準更深層的原因是，在貧富差距擴大的環境下，許多宏觀數據與房價走勢逐漸脫節。在2019年的社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，香港整體的經濟、零售和就業率等都還沒有完全恢復，但住宅房價的走勢卻非常穩健。儘管香港失業率已經上升到7.2%（2003年SARS之後的最高值），但集中在低收入人群，高收入人群反而成為疫情的受益者，因此住宅地產幾乎不受失業率影響。

此外，專家通常依賴公開的宏觀數據例如收入平均值或者中位數，習慣從估值和需求角度預判房價走勢，但往往不掌握對房價影響更大的財富和供應數據。相反，地產界對財富分布理解更深刻，並以此調整供應變化，更能準確匹配市場需求。

當然，不看數據，拍腦袋做預判的專家比比皆是，但這不在本文討論範圍之內。

香港住宅空置嚴重嗎？

以開篇提到的文章為例，儘管「住宅空置率激升17%」符合政府公布的數據（實際上政府只強調了空置數量增加了7480套，並未突出17%這一比例），該文作者卻刻意淡化了香港住宅空置率仍然維持在與2018年同為4.3%的低水平。

空置量是差餉物業估價署在年底普查實際使用情況統計出來的，去年空置率的上升，原因之一是留港工作和學習的外地僱員和學生的大幅減少，這也直接反映在去年的租金價格回落上。

但更主要的原因是， 2020年私人住宅的落成量由2019年的一萬三千多，大幅增加至去年的兩萬多套，增幅高達53%。不僅如此，去年落成單位中有約一半未取得政府同意，而無法進行銷售，但同樣被計入了空置率，這佔到了全部空置單位的20%。看空者完全忽略了這些底層關鍵數據。

上表顯示，類似的現象在2017-2018年同樣出現過。可見，香港的住宅市場遠遠沒有「空置率激升17%」顯示的那樣不健康。

當住宅空置率上升，很多人憑直覺認為豪宅遇到的衝擊更大。但出人意料的是，去年大型單位（實用面積在1076平方英尺/100平方米或以上）的空置率已經跌至二十年最低，中小型住宅的空置率反而明顯上升。這同樣和落成量有很大關係。去年大型單位的落成創六年最低，僅1140套，連跌兩年。而這與地產商針對房價上漲，改變供應結構，傾向多建中小型單位有關，而這些關鍵數據往往是看空者忽視的。

實際上，香港回歸以來，每年超過100平米的新住宅供應量最多2579套，最少僅738套，年平均僅1613套。對於香港這個人口超過750萬，非常富裕的城市來說，大型單位的供應量實在是太少（即使算上中小型單位，也總是供不應求的），價格節節攀升有著深刻的原因。與經濟專家習慣從平均購買力角度思考需求，習慣看空不同的是，地產商更懂得財富的分布不均，並調整供應結構以維持價格溫和上漲。

香港差餉物業估價署更預測，今明兩年大型單位的落成量將進一步下降至每年一千套以下，香港「豪宅」市場恐怕供需關係更為緊俏。

私人住宅空置率

香港住宅嚴重依賴外地買家嗎？

上面提到的供需失衡，還僅僅是計算來源於本地的需求，假如算上來自外地的需求，失衡可能更加嚴重。許多看空者認為在社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，來自外地的買家大幅減少，會對香港住宅市場造成重大衝擊。但關鍵數據顯示這樣的想法同樣不切實際。

最新公布的數據顯示，2020年來自外地個人買家的交易僅有116宗，這的確比2018年的611宗大幅減少了81%。但出人意料的是，本地買家的數量卻從2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗。可見，本地買家才是推動住宅市場重新活躍、量價齊升的主要動力。更讓人意外的是，即使沒有社會暴亂和疫情影響下的2018年，外地買家也僅占本地買家的1%。

當然，劃分本地人與外地人的標準為是否持有香港居民身分证，因此，被歸為本地人的買家的確有較高比例（約20-30%）來自於國內，但他們中的許多人或親屬的確在香港工作和居住，並非投機炒作的主力。從2012年起，政府對非香港永久居民買家徵收15%的買家印花稅「辣招」以來，外地買家在個人買家中的佔比，就從2012年的4.3%明顯下降到2013年的約2%，再逐年下降到2018年的約1%。

數據顯示，無論是細分一手或二手市場，還是細分個人與公司買家，香港住宅市場對外地需求的依賴，都沒有一般人想象的那麼大。隨著疫情逐步受控和下半年逐步恢復通關有望，內地買家的迴流對於香港房地產市場，更像是錦上添花而非雪中送炭。

影響香港房價未來走勢的獨特因素

作為開放自由的經濟體，影響香港房價走勢的通常是全球與本地因素的結合，除了常見的宏觀微觀指標，值得特别關注的有兩點。

第一，根據稅務局數據，香港僅有165萬人擁有一個物業，佔總人口約22%，另有45萬人擁有超過一個物業，合計也不過佔總人口的不到三成。而以家庭為單位，香港的住房自有率雖已從2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%，但仍然低於2004年的高位54.3%，也遠低於全球其他發達地區的水平。隨著未來經濟逐步改善、失業率有機會回落，如果家庭住房自有率繼續維持近幾年溫和的升勢，將有利於香港住宅地產保持穩定上升的趨勢。

第二，選舉制度改革後，中央明確要求香港政府著手處理好香港的房屋問題。最新的政府施政綱要提出將在未來10年滿足約30萬個公營房屋單位的目標，但這也只是較上一個十年期增加3到4萬個單位供應，顯然是杯水車薪，遠水難解近渴，短期私人住宅市場的供需關係仍然緊張。

即使政府通過填海，或者回收私人土地，來增加土地供應並解決高地價的問題，仍然需要兼顧政府財政收入來源和保持居民家庭財富的穩定。追根溯源，香港的高地價與基本法下需要保持的自由港地位和低稅制密切相關。除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，否則矛盾仍然難以化解。歸根結底，國內高地價的形成，同樣是獨有經濟發展模式下的自然產物。

原文：金融時報

#社會 #經濟 #民生 #投資

或者，你未必知道經濟逆市請人這決定有多難？

首先我哋要解釋一下而家嘅經濟環境有幾艱難。你見到街邊有好多吉舖，身邊好多人失業，這都是真的。最新公布嘅失業率高達7%，又升咗，你可以預期下一次公布數據，失業率都係會繼續增長。

每一年有好多大學生畢業，以前大學畢業九月嘅時候已經開始有Big Four會計師樓請人，11月開始有一啲ibank喺學校搞講座，而家全部消失晒。我認識一位後生朋友仔，港大一級榮譽畢業，然後，去咗咖啡店沖咖啡，做一份自己唔喜歡的工作。（請閱懂我意思，我不是看輕咖啡師）

小弟都有一些小生意，能力範圍之內都盡量想請多啲後生仔。我收到一份CV，女拔牛津，要求嘅人工係$17000。我最後都冇請佢，因為有一個更competitive的應徵者

我是經濟上的大右派，比起派錢做慈善，我相信，能夠為社會提供就業機會係更加難能可貴。尤其是，近年慈善機構非常多呃人醜聞，有效嘅商業模式和製造工作機會，比Charity對社會有更大得益

有一份工，即係代表有持續嘅收入來源。最近網上有一單買樓悲劇，非常慘，兩夫婦本來諗住上車買樓組織家庭，點知因為經濟關係同時失業，首期俾咗，但過唔到壓力測試，冇辦法借到貸款，結果殺訂，買樓不成仲要倒輸80幾萬

Career path個重點係後面嗰隻字，事業係一個梯隊，如果中間斷開咗，你就好難再重新投入返勞動市場，因為每一年都會有新嘅畢業生，有更加年青力壯更加具競爭力嘅市場勞動力

自從拜登上場，我嘅心態亦都改變左，真係學佢話齋，要Strategic Patience。以我嘅能力，炒股票一年搵七位數是OK的，我做得到。將我股票收入一部份攞咗嚟做獎學金比中大嘅師弟妹，我都做到，現在派咗幾十萬出去。

但係呢一種做法係會有極限，我俾獎學金同學仔，當然可以解決咗中大同學仔嘅燃眉之急，但係始終一次性派錢，係唔夠製造就業機會咁可持續發展。

所以最近我都整合左自己嘅資源，做知識內容付費，推出新嘅訂閱計劃，亦都營運網上商店，跑本土工廠和唔同人合作。

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認識人都知我唔係一個普通嘅金融人，除非商業需要，否則我不食雪茄、不飲酒，我不買車、不買名錶，每一次見人都是普通T恤爛褲加對爛Air Force。滿足物質慾望一啲都唔有型，我能夠做到一個有效嘅商業模式，養活一大堆中大同學仔，等佢哋可以各自發展，咁樣有型好多。我個人榮辱得失不重要，搵到錢，才能壯大自己的團隊，讓同事各展所長。By the way，我FI Prime黑會員個千萬美股倉今日盤前升近2成，有興趣請訂閱，我跪地多謝各位金主（https://prime.fortuneinsight.com/web/muddydirtywater ）

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錦上添花易，雪中送炭難。

當社會處於人心惶惶、無良奸商將口罩炒到過千元一盒時，更顯出良心藥房的難能可貴。「我們沒有口罩賣，我們的口罩只派不賣。」海藥堂老闆梁海強說，我第一次聽時，的確難以置信，難道有錢不賺嗎？我在這藥房待了大半天，最常遇到的便是客人走入店內查詢口罩是否有貨，強哥總是說：「我們暫時無貨，但你是否急需？若然急需，我這裏有些口罩，你先拿去用吧！」可能你以為他是富有人家，事實卻是相反，在土瓜灣開業三年多，生意只屬一般，由於只屬小本經營，難敵一眾區內龍頭藥房，加上價格出名老實，去年曾瀕臨執笠，但在這艱難時期，他仍堅持不抬價，更集合街坊力量，變成區內的物資中心。

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