最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。

原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。

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房屋房價公設比知多少？

張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。

在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。

至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。

另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。

猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。

較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。

關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。

2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。

後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。

從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。

我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。

然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。

房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。

https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793

【推動實坪制遏止虛坪灌水亂象
落實居住正義】

內政部花敬群次長昨天在臉書上勉強說出「有些虛坪離譜 會認真檢討」，但從2017年賴清德院長承諾要推動實坪制計價，內政部開始研擬至今卻沒有具體目標及時程，只見北市公設比逐年攀高、虛坪灌水亂象越來越離譜、房價跟租屋指數都達歷史新高，花次長是真心檢討還是虛應故事？嘉瑜會持續關注跟推動💪

據住展雜誌統計，2019年大台北公開銷售的大樓、華廈類新建案平均公設比持續走高，其中台北市新建案平均公設比上揚至約34.8％，新北市也走高到約32.8％，雙雙創下歷史新高。內湖甚至出現號稱坪數35.85坪，但公設比高達54%的小宅！實際室內坪數不到15坪，若用最高售價1900萬計算，等於購屋者花了1026萬買虛坪，相當驚人。

98年監委就曾針對房屋虛坪灌水現象糾正內政部，包括：1、建商售屋廣告主打「低公設比」，令消費者無從知悉與分析公共設施坪數之分配是否妥當，致引發虛坪、灌水等爭議，內政部放任不顧，洵有疏失。2、附屬建物、公共設施坪數之單價與主建物相同，有無暴利之嫌？是否應以不同單價計價以求公允？ 3、建物登記面積與建管執照面積不一，給予建商「灌虛坪」機會，內政部卻怠惰修法，放任民眾權益受損，實難辭其咎。

近年建築法規放寬許多建商可免計容積的項目，包括陽台、屋簷、雨遮、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯、管委會使用空間，加上地政法規准予建物測量登記面積多於使用執照面積，造成附屬建物、公共設施灌入坪數，不計入容積卻可灌到住戶的公設，再要住戶買單，用公設名義計價，導致一樣容積、一樣土地坪數，不同建商蓋出的可賣坪數完全不同，甚至把免計容積的車道也灌入公設，這些問題就是長期不推動實坪制計價出現的亂象，內政部都知道！但什麼時候要改？

全世界都實坪制，只有台灣、中國、香港是公設要計價，連香港都開始一步一步走向實坪交易計價制，目前在香港每一筆的交易物件，都可以看得到「建築面積呎價」跟「實用面積呎價」，前者就是我們所說的權狀價格，後者就是所謂的實坪價格。當大部分的人談價格都是用實坪價格來討論時，其他的制度才會慢慢跟進修改。

推動實坪制計價必須一步步落實，政府有決心才能遏止建商藉公設灌水房價、靠公設賺錢的亂象，也才能讓真正的實坪房價透明！

大台北公設比持續攀高 虛坪問題惡化未解
https://estate.ltn.com.tw/article/9285
公設比54%「北市最高」　砸千萬都在買虛坪
https://tw.appledaily.com/property/20200827/ZT3YXCYG3BDSVFPEYILUAPCPQI/
虛坪現象持續惡化 買方：房價愈來愈高卻愈住愈小
https://money.udn.com/money/story/5621/4426757
房屋虛坪灌水 內政部遭監察院糾正
https://www.cy.gov.tw/Message_Message/18767/%E5%85%AC%E5%85%B1%E8%A8%AD%E6%96%BD%E7%81%8C%E5%85%A5%E5%9D%AA%E6%95%B8_980903.pdf
一張圖看懂公設「虛坪」被灌到哪…台灣人買房養空氣
https://fuhouse.setn.com/news/778420
【數據看天下】實坪制會讓房價漲多少
https://www.cw.com.tw/article/5085773
真的實坪計價 房價會如何？
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/140
幫你解讀買屋實坪?虛坪?
https://epaper.land.gov.taipei/Item/Detail/%E5%B9%AB%E4%BD%A0%E8%A7%A3%E8%AE%80%E8%B2%B7%E5%B1%8B%E5%AF%A6%E5%9D%AA_%E8%99%9B%E5%9D%AA_

高嘉瑜舌戰徐國勇 花敬群：有些虛坪離譜 會認真檢討
https://udn.com/news/story/7238/4930584

預售屋雨遮、屋簷「可登記但不計價」已實施5年餘，內政部地政司9月預告修法，將取消雨遮登記。迄今法規預告期已過，雖建商公會極力反對，不過地政司仍預計在明年上半年實施，但會給建商至少半年的緩衝期，現只等部長葉俊榮定下正式發布日。

雖雨遮表面聲稱不計價，但部分建商還是灌入總價，實施新制後，以權狀30坪房屋為例，民眾約可省下2坪雨遮的費用，更大的意義在於，「買螃蟹不用連綁繩都一起買」，將雨遮這「虛坪」徹底切割。

坪數灌水　連鳥住的地方都能騙錢

不止於此，登記制度持續進行「轉型正義」，內政部欲將已完成的「不動產登記法」草案送進立院審議，未來牆壁、公設都可能取消登記，還坪於民。

過去內政部對預售屋雨遮的登記範圍沒有明確規定，部分建商因此創造出許多沒有實際效益的雨遮，如環繞建物一圈的「土星環」，再將這些沒有用的虛坪，灌入買賣坪數，甚至與室內建物的價格相同，使消費者多花不少冤枉錢，也引發「連鳥住的地方，都拿來騙錢」的交易糾紛。

一般來說，雨遮、屋簷約占建物權狀面積的3%到8%，有些小坪數的產品，占比甚至更高，以權狀30坪的房屋來說，大約就占了1至2坪，「等於一輛車停在窗戶上」。



2009年，監察院認為內政部在「建物虛坪灌水」問題上放任不管，怠惰修法，增加消費者負擔，因此對內政部提出糾正。時任行政院長吳敦義也曾批評，建築業竟把雨遮以室內面積價格販售，「雨遮1坪要50、60萬元，又不是土匪！」、「草繩（雨遮）跟螃蟹（室內）怎能一樣價錢！」

而後，內政部著手修改相關法令，原本打算全面取消雨遮登記，但2010年7月，吳敦義與建商代表面談後，裁示「雨遮一定比例內可登記，但不能全登記」，使該改革政策出現「髮夾彎」，因此內政部在院長指示下，於2011年修法通過，將雨遮、屋簷改為「可登計為坪數、但不得計價」。

同時也統一規範屋簷及雨遮的定義。屋簷是從屋頂平台延伸，用來遮陽、遮雨的構造物；雨遮只能蓋在窗戶上方，左右各50公分，超過50公分就不納入測繪登記，避免建商亂蓋虛坪。


前行政院長吳敦義雖曾批評，建築業竟把雨遮以室內面積價格販售，但卻在與建商代表面談後，讓取消雨遮登記的法案出現髮夾彎。（攝影：林育嫺）

雖雨遮聲稱不計價，但在當時房市景氣上揚時，有些預售案都是「雨遮變少了，可是可計價的陽台、公設卻變多了」，或刻意調高每坪單價來補足，最後總價還是不變；不然就採「先建後售」方式，等蓋好變成屋後，就可避開雨遮不計價的規定。

時隔5年多，政權再次輪替，房市景氣也反轉下修，內政部今年9月再度闖關，修正「地籍測量實施規則」部分條文，其中針對屋簷及雨遮，明文認定未具構造上的獨立性，僅為建物的成分，且並無供人員生活實質滯留空間，將不再測繪登記。

「可登記但不計價，誰了解與相信？」內政部地政司長王靚琇指出，「這沒意義，騙老百姓而已」，當初採雨遮、屋簷可登記不計價折衷方式，主要是讓業者、消費者有適應期，現已5年多，為杜絕部分建商仍拿屋簷、雨遮變相抬價，最快明年上半年，就可實施雨遮不登記。

緩衝半年　實施後有建照不能登記

王靚琇說，實施日距今至少還有半年，就是給建商的緩衝期。實施日以前，已取得建照的預售屋，雨遮還是可登記，但實施日以後才申請建照者，則不予登記。

而內政部也已完成「不動產登記法」草案，欲將登記制度將朝「轉型正義」之路。地政司表示，現行民眾辦理不動產登記，是依據「土地登記規則」辦理，所以制定將規則提升至法律位階的「不動產登記法」，可更加保障人民權利。

牆壁公設　下一個轉型正義的目標

草案除明定雨遮、屋簷等，均不在登記範圍內，同時也規定，一般建築物現以其外牆的外緣作為登記範圍，將來也會改成從內牆起算的「室內淨面積」為準。高源不動產估價師陳碧源說，牆壁這一層皮，約占權狀面積的2%至8%左右，占比跟雨遮差不多。

另為與國際接軌，也研擬將公設排除在權狀登記坪數外。換言之，建商無法再將公設灌水到房屋坪數內，民眾也不需要花與室內一樣高的價格，買2、3成起跳的公設。王靚琇表示，公設該如何登記？如何計價？的確引起各方關切，但這部分還在討論中，「不動產登記法」將朝向公平合理，並與國際接軌，最快明年送立法院審查。