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【#MF投資熱話】【內房債危機】內房股債務健康參差 部分已達危險邊緣 富力「三條紅線」全踩

內房股近日受恒大（3333）事件困擾，雖然該板塊之前一度作勢反彈，惜今日又變「彈散股」，幾乎全線見紅報跌。正當全城聚焦恒大之際，其實還有一隻內房股同樣瀕臨生死邊緣，所指的是富力地產(2777)。近日獲主要股東提供80億元資金的富力，債務狀況其實已達到近乎爆煲的境地，中央監管機構設立的「三條紅線」均已盡踩，故恐隨時成為繼恒大(3333)後，另一隻落入破產邊緣的內房股。

內地監管部門去年8月為內地房企融資設置了「三條紅線」的監管新規定，目的是控制內房的有息債務增長，禁止內房企業過份借貸，免造成潛在的倒閉風險甚至對社會經濟造成風險。內地官方「三條紅線」定義及要求如下:

紅線1:房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
紅線2:房企凈負債率不得大於100%；
紅線3:房企現金短債比不小於1倍；

監管部門根據內房觸及「三條紅線」的情況，將內房分類，由低至高分為「紅」、「橙」、「黃」、「綠」四個檔次，完全沒踩紅線的房企便是財政最安全的「綠」檔。若房企踩一條條線（違反其中一條紅線規定）會列入「黃」檔」；踩兩條紅線會列入「橙」檔；若三條紅線全踩，則會被視為負債情況最高危的「紅」檔房企。這四個檔次對內房的生死存亡極之關鍵，因為各內房企業的有息負債規模增長速度上限，便是根據其所屬檔次而釐定。換言之，債務健康狀況愈佳的企業，距離「三條紅線」愈遠，所處檔次便愈高，其獲監管部門容許的有息負債規模增長速度上限也就愈高，更容易籌得資金周轉。

根據內房今年的中期業績，內地房地產行業研究平台貝殼研究院統計了85間重點內房「三條紅線」的情況。其中，本港上市的雅居樂(3383)、中海外(0688)及潤地(1109)均屬最高級的「綠檔」，即是沒有踩（違反）任何紅線規定。

碧桂園(2007)及融創(1918)是較次級的「黃檔」，即是踩了一條紅線。至於債務風暴一發不可收拾的恒大，早已觸及三條紅線之中的兩條，被列入「橙」檔，距離最高危的檔次只差一級。但按官方定義，比恒大更不堪的，還有三條紅線均已全數踩中的富力地產（2777），難免令人憂慮富力會否步恒大後塵，成為下一隻瀕臨爆煲的內房股。

Text by BusinessFocus Editorial

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【追蹤 MarketFocus 看更多詳盡財經及投資分析】【#BF投資焦點】【2萬4失守】中央要求更加愛國引發股災 香港四大地產商股價急跌1成 恒指暴跌近千點

中國政府監管風暴愈吹愈烈，有報道指中央曾密會香港多個地產商，要求他們更加「愛國」及協助解決房屋短缺問題，外界憂香港房地產遊戲規則已改變，導致今晨本港四大地產商股價崩潰、急跌多達一成。其中長實（1113）及新地（0016）最多跌逾9%，恒地及新世界（0017）更曾分別跌11.2%及12.8%，跌幅驚人。港股亦全面失守，恒指最多曾暴跌957點，低見23964點，2萬4關口失守，散戶及機構投資者均損失慘重。

因欠下2萬億巨債面臨債務違約的內房股中國恒大（3333），今晨更曾下跌多達15%，低見2.16元；即使僅是以收租為主要業務、被股民視乎穩陣派的房託領展（0823），今日亦最多下挫5.3%，跌勢慘烈。港股及內房股可謂無一倖免，雅居樂集團、富力地產跌近7%，世茂集團跌超過6%，碧桂園及中國奧園均跌逾5%，跌幅並有擴大之勢，中概科技股同樣捱沽。

觸發今次香港地產股危機，是緣於中港樓價持續高企引起中央不滿，路透社上周五報道，中央已向香港主要地產商提出了一個新任務，要求他們把資源和影響力用於支持北京的利益，並幫助解決可能破壞社會穩定的房屋短缺問題。

報道引述多名地產商及消息人士，指在今年的閉門會議上，中國官員表明北京正在採取更廣泛的努力使香港遵守國家安全法，地產商被告知「遊戲規則已經改變」，又希望香港地產商「更愛國」作出更多貢獻，以助解決影響社會穩定房屋短缺問題。消息人士批評」本港地產商在香港的制度下影響力很大，甚至能影響選擇領導人（香港特首）及左右政府政策，並從土地拍賣制度中獲益，令房屋供應持續緊張，導致香港樓價高企。報道也指一些中國官員和內地官媒以往已曾責怪香港地產大亨，未能阻止2019年香港的社會運動，並認為香港的高樓價是導致這些社會抗議活動的根源。

合和控股大股東胡應湘曾向傳媒表示，「北京沒有告訴我們怎樣做，只是說你需要去解決這個問題」，中央雖然有耐性，但同時會給你壓力。前香港特首、全國政協副主席梁振英表示，由於地產大亨與香港的經濟和政治關系非常密切，北京很難將他們完全排除在外，他們是香港政治經濟生態中的一個重要組成部分，因此需要謹慎（處理）。

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