【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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😷😷😷夜咳久咳治不好，兒童氣喘莫輕忽

「醫師，我的小孩感冒好久都不會好，咳嗽咳了兩個禮拜，白天症狀還好，但晚上睡覺特別嚴重，吵得我們大人也睡不好，我的小孩是不是有過敏？」在診間常聽到家長抱怨小朋友生病的狀況，有經驗的醫師除了會詳細詢問感冒症狀外，也會將『氣喘』列入考量。

在台灣，據統計有五分之一的小朋友患有氣喘，若沒有適當的控制與治療，容易影響小朋友日常活動及課業學習，也可能需常跑急診甚至住院。因此，氣喘的控制與治療絕對不可輕忽。

⭕什麼是氣喘

氣喘是一種呼吸道對誘發因子(如運動、過敏及病毒感染等)的過度反應以及慢性發炎，會造成反覆性氣道的收縮而有胸悶、咳嗽、喘鳴、呼吸急促等主要症狀。

⭕氣喘的誘因
✅外在過敏原：塵螨（最常見）、蟑螂、黴菌、狗毛、貓
毛、花粉
✅有部分兒童抽血檢驗過敏原無法找出過敏原，卻仍出現氣喘的症狀，可能誘發原因是呼吸道感染、氣溫溼度的變化、空氣汙染等
✅其他：二手菸、激烈運動、情緒壓力等

⭕氣喘診斷及臨床特徵

#氣喘診斷為臨床表現及肺功能檢查
(五歲以下不適用肺功能檢查

⭕除主要症狀外，也常有下列的臨床特徵：

1.在感冒期間，症狀(胸悶、咳嗽、喘鳴、呼吸急促)持續>10天，且每年超過3次
2.症狀常在夜間惡化
3.無感冒期間，因遊戲或大笑時，發生咳嗽、喘鳴或呼吸費力等
4.有過敏體質或氣喘家族病史

⭕氣喘的治療

✅依年紀選擇適當的藥物，根據症狀控制程度做治療計畫的調整（階梯式治療）
✅急性緩解型藥物：短效吸入型支氣管擴張劑、複方吸入性皮質類固醇（含formoterol）
✅日常控制型藥物：吸入性皮質類固醇（或複方含有長效型支氣管擴張劑）、口服白三烯素拮抗劑

⭕預防與照護

1️⃣室內居家環境改善，減少接觸過敏原（包括塵螨、黴菌、貓狗毛）：使用防蟎寢具；被套、枕頭套最每隔2至3個星左右，以65度的熱水洗燙過；避免使用地毯及擺放絨毛娃娃；厚重的窗簾應定期清洗；使用空氣清淨機（具HEPA效能）及除濕機（控制濕度於50%左右）；家中成員請勿吸菸；減少空氣中刺激煙霧（如燒香、蚊香、廚房油煙、香水等）
2️⃣室外空氣品質不佳時，減少外出或配戴口罩。季節轉換時，日夜溫差大，須注意保暖。感冒流行期間減少出入人多的密閉空間（如百貨公司、電影院），以減少氣喘發作或加重
3️⃣飲食均衡，減少冰冷飲料或食物；生活作息規律，維持適當運動習慣，運動前應先暖身，若容易在運動時氣喘發作，可考慮在運動前15分鐘先預防使用支氣管擴張劑

⭕急性發作時，何時該就醫

1.已使用吸入性緩解藥物三劑以上（每10-15分鐘使用一次）仍然沒有改善
2.無法說話或喝水，情緒焦躁
3.呼吸急促費力，肋骨鎖骨周圍的肌肉呼吸時凹陷
4.血氧下降，發紺（嘴唇膚色變暗）

#魏子翔醫師
#魏醫師育兒小教室
#氣喘
#小兒過敏
#陳亮宇耳鼻喉科診所

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#20 女生訓練菜單不同？女生的1RM都被低估？【SBD 烏何邱 系列】

📍女性運動員危險三症 (Female Athlete Triad)：月經失調，骨質酥鬆，飲食失調。以”耐力"運動與"難美型"項目為主。
📍芭比娃娃，迪士尼女主角，冰雪奇緣Frozen, Frozen 2，Elsa的穿著不同？
📍女孩的自我認同，需要一步一腳印慢慢建立，非以他人的眼光或是標準來構築。
📍身體形象產業的焦慮消費。
📍以挑替別人身材來獲利的健身教練是蠻悲哀的。
📍聊減肥，每天吃1200元/1200卡的神奇數字？
📍減肥也要關注基礎代謝率，否則容易又累又餓又失敗。
📍女生訓練有需要跑特別菜單嗎？
📍男生與女生訓練有什麼差別？
📍所謂的Strong，強壯的定義，就是力量大/肌力，不是六塊肌。
📍強壯沒有單一指標，會以大肌群多關節項目來觀察。
📍與人的福祉相關：不違背健康，不需要滿足別人的期待，跟過去的自己相比，所以關注最大肌力。
📍脂肪可以提供結構性的支撐，不能提供收縮的力量。
📍男生女生的神經系統的徵召區別？
📍男生的1RM，與女生的1RM，會在80%的高強度區有不同的表現。
📍女生的耐力表現較好，男生的單次最大肌力表現好。女生的最大力量幅度會比較小。
📍男生容易高估1RM，女生容易低估1RM。
📍女生訓練，建議以高強度為主，才會更接近最大肌力。男生
📍男生只能做一下(1RM)可能有好幾種重量。
📍假設男生女生有同樣最大肌力，實際上女生是比較強壯的。
📍女生比男生更有機會成為比賽黑馬與超水準演出，Why?
📍健力比賽，教練與女選手的配合與質化評估。
📍你監控你的體脂肪？還是監控你的肌力？
📍美國的Barbell Logic身體組成監控兩件事：【體重上升】【腰臀比下降】
📍BMI只有在你見不到這過人的時後有意義。
📍路跑比賽骨折，跪爬完比賽是激勵人心民族英雄？邱個好生氣。
📍你已經這麼瘦了，為什麼要減肥？
📍女生訓練因為需要比較大重量的刺激，但也比較危險需要教練幫忙監控。
📍中老年長輩媽媽開始訓練會比爸爸好進步。
📍運動研究男生數據遠大於女生，其中一個原因是因為女生有月經週期，較難監控。
📍蹲舉兩倍自體重是一個特別指標，為什麼呢？
📍蹲舉2倍，臥舉1.5倍，硬舉2~2.5倍自體重的應用指標，但要注意身材的肢段比例。
📍比賽永遠是一個假議題，目標是促成大家一起努力強壯的方向。
📍老年人與年輕人的運動差別，主要在於恢復能力。
📍如果大家都在努力的路上，有人開跑車，有人走路，只要不停下來，最後都會走到目的地。
📍年輕女生的進步表現可能沒有男生快，但是持續不斷累積的進步也是非常可觀。
📍訓練是為了卡關，卡關是一定發生的，該換訓練週期或是訓練法。
📍一直亂換週期也有可能造成無效訓練。
📍美國與前蘇聯的進步曲線不同，美國認為是微幅波浪往上進步，蘇聯相信是階梯狀進步。
📍大陸的教練，在追高強度的訓練，男生兩週高一週低，女生是三週高一週低(月經)。
📍女生月經週期，身體反應個別化差異很大。

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居家健身訓練只需椅子或階梯，在家就能打造臀腿線條。精選動作組合絕對跟上健身房一樣有強度。
This is a lower body workout focusing on your glute ! Do it anywhere and see the difference:)
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健身菜單:
🍒 Single leg hip thrust單腳臀推 2* 12-15reps
橋式系列動作—打造下臀上臀
我平時練臀腿前也愛用這個動作啟動臀肌～自椅子的支撐點來做髖關節鉸鏈，上半身可以一起移動⚠️與槓鈴臀推Barbell Hip Thrust的動作並不一樣
Cues:側面看時在地腳要與地面垂直，肩胛骨下緣放在平面邊做支撐點。下降時要對抗地心引力，並在收縮臀肌於頂峰時盡量停留。
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🍒Single leg hip thrust 1&1/4 單腳臀推 「1又1/4 法 」2* 12-15reps
一又四分之一法讓你的肌肉張力時間更長，居家訓練必須加入的強度刺激。
動作行程在離心底部做1/4後，再回到底部再完整收縮，總共算一回。
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🍒Bulgarian Split Squat保加利亞分腿蹲 3* 12-15reps
兩腳前後距愈大 愈能鍛練到臀肌，注意以腳跟發力以及上身的角度，一個細節就會有很不同的效果。後腳沒有出力只是當平衡的唷。
🍒Step ups 登階3* 8-12
深蹲分腿蹲系列—專攻下臀微笑線
無論找個椅凳還是階梯這個動作都很方便執行。單腳蹲的越深強度越高，不用負重只要登階夠高，離心就非常有強度。Cues:找一個適合你的高度 有東西扶的環境下去上階，以腳跟發力，核心平衡，去帶起全身，底部盡量越能接近與地面平行越好。如果太進階也能選擇每一下都落地，再上階，有控制度感受度才是一切！
🍒 Triset: Leg swings 15reps+ Kneeling hip abduction 15reps + Hamstring curls 15reps 共2組
水平及前後的髖關節外展，以高次數來雕塑上臀很能見效。緊接腿後側的雕塑，看起來很簡單，做起來不容易。Cues:提臀或側抬腿時，腿不需放到底部（底部無重量）專注在有控制的放下和抬臀，愈慢遇好，頂端盡量超過與地板平行。跪姿腿彎舉要注意全程臀部高度不變，只靠收縮腿後來彎曲膝蓋。
🍒Plyo Single leg hip thrust 爆發力單腳臀推 1組到力竭
燃燒臀腿到力竭非常合適， 用腳跟爆發力的上跳，下放時「吸收重量」，慢慢下放！