繼續分享新屋ing🤪
聊到採光罩也是心得滿滿R‼️
仔細算一算估價的路真的很累，但我也是默默估了6家
🤦從一開始不懂要用什麼材質、骨架、不銹鋼、膠合玻璃、鋁塑板、鋁合金、黑鐵H鋼...等，估到後面....才知道自己要的是什麼，金錢決定一切，在預算不夠下又該如何取捨，哪些又是輕重緩急，這些都是要深深地去思考🤭
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說真的~我很有點小後悔🙄
早該去年還沒交屋，就應該先下訂請採光罩備料
因為......鐵、不銹鋼、玻璃統統漲到翻掉😓
🤪🤪自己工作地方就是做鐵製品，也知道鐵準備要漲
自己卻沒有危機意識，真正到了要做採光罩時
發現價格已經漲翻倍😭😭😭
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後來預算真的決定用料材質，PC板、玻璃、浪板、中空板、鋁塑板...通通都思考過，最後一樓車庫的採光罩等鐵價降下來做，因為我覺得不是很急😂
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後來比價過後，認真思考先做一樓後面、四樓前後
📍主要可以遮雨、曬衣服、戶外喝咖啡拍照小陽台
後來~~透過朋友介紹，決定給這間👉 達名鋼鋁有限公司
🗣我也很直接告訴他，其實後面比較看不到，通通用亮面不銹鋼，不用烤漆，因為烤漆久了會退色，加上烤漆又要加錢，所以不烤漆是可以省錢，作完後我覺得亮面也挺美的🤣🤣🤣
💡說真的拉~~~預算會讓你深思哪個該花，哪個可以取捨，那些並不用太堅持😅😅
😀至於一樓後面，我要放飲水機，選擇鋁塑板和膠合玻璃各半，缺點就是鋁塑板下雨天比較大聲，若PC板久了很容易酥掉(台語)
四樓以後可能會變收藏室，直接用塑鋁板，以後有錢在加窗😆😆
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👉 價格算實在，溝通過程中都會耐心解說，但要提醒大家的事，請先想好自己要的是什麼，估價才不會那麼辛苦，千萬不要和我一樣猶豫超久，一下子要用膠合玻璃，一下要用什麼~~~😆😆😆😆
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達名鋼鋁有限公司
電話:0931-681463
蕭小姐

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#我是小資族沒有百萬預算裝潢
#NA小宅新屋日記
#透天厝🤣🤣🤣🤣
#裝潢紀錄
#裝潢日記

最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。

原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。

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房屋房價公設比知多少？

張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。

在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。

至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。

另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。

猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。

較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。

關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。

2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。

後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。

從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。

我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。

然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。

房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。

https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793

【推動實坪制遏止虛坪灌水亂象
落實居住正義】

內政部花敬群次長昨天在臉書上勉強說出「有些虛坪離譜 會認真檢討」，但從2017年賴清德院長承諾要推動實坪制計價，內政部開始研擬至今卻沒有具體目標及時程，只見北市公設比逐年攀高、虛坪灌水亂象越來越離譜、房價跟租屋指數都達歷史新高，花次長是真心檢討還是虛應故事？嘉瑜會持續關注跟推動💪

據住展雜誌統計，2019年大台北公開銷售的大樓、華廈類新建案平均公設比持續走高，其中台北市新建案平均公設比上揚至約34.8％，新北市也走高到約32.8％，雙雙創下歷史新高。內湖甚至出現號稱坪數35.85坪，但公設比高達54%的小宅！實際室內坪數不到15坪，若用最高售價1900萬計算，等於購屋者花了1026萬買虛坪，相當驚人。

98年監委就曾針對房屋虛坪灌水現象糾正內政部，包括：1、建商售屋廣告主打「低公設比」，令消費者無從知悉與分析公共設施坪數之分配是否妥當，致引發虛坪、灌水等爭議，內政部放任不顧，洵有疏失。2、附屬建物、公共設施坪數之單價與主建物相同，有無暴利之嫌？是否應以不同單價計價以求公允？ 3、建物登記面積與建管執照面積不一，給予建商「灌虛坪」機會，內政部卻怠惰修法，放任民眾權益受損，實難辭其咎。

近年建築法規放寬許多建商可免計容積的項目，包括陽台、屋簷、雨遮、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯、管委會使用空間，加上地政法規准予建物測量登記面積多於使用執照面積，造成附屬建物、公共設施灌入坪數，不計入容積卻可灌到住戶的公設，再要住戶買單，用公設名義計價，導致一樣容積、一樣土地坪數，不同建商蓋出的可賣坪數完全不同，甚至把免計容積的車道也灌入公設，這些問題就是長期不推動實坪制計價出現的亂象，內政部都知道！但什麼時候要改？

全世界都實坪制，只有台灣、中國、香港是公設要計價，連香港都開始一步一步走向實坪交易計價制，目前在香港每一筆的交易物件，都可以看得到「建築面積呎價」跟「實用面積呎價」，前者就是我們所說的權狀價格，後者就是所謂的實坪價格。當大部分的人談價格都是用實坪價格來討論時，其他的制度才會慢慢跟進修改。

推動實坪制計價必須一步步落實，政府有決心才能遏止建商藉公設灌水房價、靠公設賺錢的亂象，也才能讓真正的實坪房價透明！

大台北公設比持續攀高 虛坪問題惡化未解
https://estate.ltn.com.tw/article/9285
公設比54%「北市最高」　砸千萬都在買虛坪
https://tw.appledaily.com/property/20200827/ZT3YXCYG3BDSVFPEYILUAPCPQI/
虛坪現象持續惡化 買方：房價愈來愈高卻愈住愈小
https://money.udn.com/money/story/5621/4426757
房屋虛坪灌水 內政部遭監察院糾正
https://www.cy.gov.tw/Message_Message/18767/%E5%85%AC%E5%85%B1%E8%A8%AD%E6%96%BD%E7%81%8C%E5%85%A5%E5%9D%AA%E6%95%B8_980903.pdf
一張圖看懂公設「虛坪」被灌到哪…台灣人買房養空氣
https://fuhouse.setn.com/news/778420
【數據看天下】實坪制會讓房價漲多少
https://www.cw.com.tw/article/5085773
真的實坪計價 房價會如何？
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/140
幫你解讀買屋實坪?虛坪?
https://epaper.land.gov.taipei/Item/Detail/%E5%B9%AB%E4%BD%A0%E8%A7%A3%E8%AE%80%E8%B2%B7%E5%B1%8B%E5%AF%A6%E5%9D%AA_%E8%99%9B%E5%9D%AA_

高嘉瑜舌戰徐國勇 花敬群：有些虛坪離譜 會認真檢討
https://udn.com/news/story/7238/4930584

180904樂群二路 頂級精裝 絕美豪宅 國美大真116-33-2
地址─台北市中山區成功里14鄰樂群二路116巷33~35號
影片網址→https://youtu.be/KtBh0Lag2wk

【物件資料】
售價─2e3500萬；單價─161.8萬/坪；車位價─1100萬
格局─3房/2廳/4衛/1室
建物面積─185.85坪；不含車位─138.43坪；車位─47.42坪
主建物─79.88坪
附屬建物─17.34坪（陽台15.25坪+雨遮2.09坪）
公設─41.2坪/30%......↓

土地登記─38.31坪
室內客廳採光面朝向─北；邊間─是；採光─3面
月管理費─37805元（房屋34605元+車位3200元）
出售樓層─2樓；該層高度─3.5米；該層戶數─2戶；共用電梯─3部（含貨梯）

【車位說明】
坡道平面─B2-19號+20號，700萬
坡道機械─B3-35號+36號，400萬

【社區資料】
大樓外觀朝向─北
管理員─有，全天候
月管理費─建物250元/坪
發照日期─103年12月15日
基地面積─1581.83坪；路寬─8米
建築規劃─地上11樓/地下2層；總戶數─20戶
構造─SC，鋼骨造；外飾建材─石材、玻璃帷幕
土地使用分區─住宅區；建物法定用途─住家用
建設公司─國聚開發、國美建設；設計人─呂建勳建築師

【生活機能】
市場─家樂福
商圈─美麗華
學區─永安國小、濱江國中
地標─美福飯店、萬豪酒店
公園─中432號公園、美堤河濱公園
公車─大直美堤花園三站、明水路口站
捷運─劍南路站，google說步行10分鐘、大直站

【特色說明】
國美建設大直唯一代表作！
SC純鋼骨構造，大直純住頂級地段！
每層樓皆有中空樓板，不怕樓上蹦蹦跳跳！
住展雜誌評定為「台北市前十大新興豪宅之一」！

【其他說明】
1.帶租約，租期至108年08月09日止。
2.每月租金29萬元，含稅，管理費房客自付。

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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
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1.服務專線→0986-289-679
2.line ID→chentaiyuan1223
3.有租客，請先下斡旋附但書「斡旋價格待看屋後才算生效」，即可預約。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/09/180904-116-33-2.html

141102中天 地籍謄本全都載 買屋砍價參考利器
影片網址→http://youtu.be/4pvFjD7nRKs

感謝記者 邱曉佩 黃琡雯 的採訪，利用二類謄本的「他項權利部」，可以推算出屋主當初購入的成本大約是多少，不過要因此成為殺價利器？恐怕很難，因為，「憑什麼當初屋主買得很便宜，現在就一定也要便宜賣給你？」。

但是，他項權利部從另外一個角度來看，可以得知屋主貸款情形，例如是否3胎、4胎，甚至貸款的對象是地下錢莊、是人名，非正常的銀行借貸關係，如此便可以判斷出屋主是否缺錢了。

以下是新聞報導……↓

下手買房，每個購屋族踏進房屋，心裡想的都是能殺多少，又要怎麼殺，議價空間多大？該怎麼評估，專家教你。找出地號建號，花20元申請「房屋身分證」→地籍二類謄本，就是殺價一大利器！

房仲業者 陳泰源 表示：附屬建物、陽台、露臺、花台、雨遮，公設又是幾坪，這個就是房屋權狀的部分。

就有民眾從謄本發現，現任屋主兩年前購屋時，貸款比例非常高，猜測對方財務吃緊想變現，因此直接殺價1~2成，盧到心中理想價格，謄本看議價空間，處處藏玄機。

首先，何時買入，可以看出是否已經超出2年奢侈稅課稅期，議價空間比較大，另外可以在他項權利部看出房子是否為抵押品來借款，如果屋主有抵押銀行代表急售缺錢，專家認為就可以大膽砍價。

房仲業者 陳泰源 表示：發現說他已經3胎、4胎了，代表通常他是急售，通常急售的狀態，假設實價登錄一坪可能是70萬，基本上成交會低於行情至少1成。

而從謄本也可以看出屋主當初入手的房價，像是擔保債權總金額1000萬，除以1.2就是833.3萬元，等於貸款金額，再以房貸八成計算，推測房屋總價大約是1041萬。

還沒取得謄本前，買方也可以先向附近銀行先詢價，了解房屋價值多少？可以貸多少？以此和賣方議價，在房價進入盤整期，民眾多做功課，才能買到心中理想的窩。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/81014115

130926內湖買屋 文湖街最優 忠泰大美
影片網址→http://youtu.be/J_Ry8oqSRpY

建案名稱─忠泰大美；建設公司─忠泰建設
使用分區─市場用地(公共設施用地)；主要用途─住家用
格局─3+1房/2廳/2衛
售價─7900萬；單價─94.1萬
房屋權狀─95.01坪；不含車位─78.64坪
主建物─47.7坪......↓

附屬建物─8.78坪(陽台5.84坪+雨遮2.94坪)
公設─22.16坪/28%
基地面積722.37坪；土地持分─10.4坪
邊間─否；採光─2面
座向─坐西北朝東南
瓦斯─天然；管理員─有，全天候
構造─RC，鋼筋混凝土；外飾建材─二丁掛
總戶數─59戶；單層戶數─2戶；電梯─2部
所在樓層─7樓；總樓層─地上15樓/地下3層
建物完工日期─99年12月30日；屋齡─2.8年
建物管理費110元/坪+車位管理費500元/個=9650約元/月

車位說明
16.37坪/坡道平面/B3-88+89號

公設說明
1F─氣派大廳、庭院造景
B1─視聽室、健身房、Bar、需額外付費使用的宴會廳

生活機能
學區─文湖國小、西湖國中
公園─北勢湖公園
市場─美聯社、松青超市
商圈─美麗華
交通─捷運劍南路站

特色說明
忠泰出品、日式精工
極簡風格，採光明亮
泛大直生活圈、內湖豪宅價格

台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
副店長─陳泰源─0920-120-504；經紀人─廖來萬；證號─(91)00464

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/70318325