【買車位注意／上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下，民眾買房當然要計較有無虛坪，有不少民眾質疑房子坪數被灌水，讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪，將先從「車道面積」試刀，要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設，預計下半年推動。

先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案，就因在預售屋買賣契約中，並未揭露「車道」屬公共設施的資訊，直到交屋時才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設，後經住戶檢舉，被公平交易委員會裁罰上千萬元。

車道由買車位人還是全體共同分擔？ 買賣契約寫清楚
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，重點是看買賣契約有無寫清楚，不能隱匿重要交易資訊。

內政部營建署長吳欣修說，建案公設比過高問題再受關注，民眾最常反映的就是「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔，但依照「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。

建案「公設比」過高問題不斷受關注，有的建案在廣告看板上都會載明公設比，尤以「低公設」的推案更會詳列數字。

不過，內政部地政司則說，雖有人沒車位，但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等，怎樣的登記規定比較合理，將繼續研究，但有車位者，確實應多分攤一點公設。吳欣修也說，現已著手檢討「建築技術規則」，會在上半年與業界充分討論，預計下半年推動此制度。

此外，另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%。吳說，現研議兩種「適度限縮」作法，一種是整體降低這15%，另一種是限制管委會空間的比率，像是最多只能有5%。

住展雜誌研發長何世昌指出，車道面積最常被建商灌水，只要地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤為全體公設的面積就會愈大。

房市作家SWAY則提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，一些看不到的角落、閒置空間，都常遭建商擅自挪用，如當成湯屋或健身房，最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚，哪些設備屬於全體可分攤的公設。

【買車位注意／下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 ／ 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴，車位價格也令人咋舌，自有實價登錄以來，最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚，一個要價870萬元，近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示，其實車位一直是用來「喬房價」的好工具，有的銷售人員會故意不漲房價，卻在車位動手腳，消費者一定要留意。

此外，內政部地政司說，為了解決停車位過小的問題，曾在6年前建議建築業界，停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理，所以若小於8坪，有可能是被灌入到公設中；而為配合民法規定，今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位，已經無土地持分。

車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢

房市作家SWAY說，一般停車位的價格都是固定的，不太會因建物屋齡而減損，但最近車位價格漲價很多，有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示，很多人會殺房價，但停車位鮮少有人殺，常常是「不二價」，現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格，新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情；桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元，直追雙北市。

何世昌說，車位是調節房價的好工具，尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區，有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價，卻默默在車位上動手腳，消費者要留意；而先前房市大多頭時，很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」（指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元／坪），就刻意將車位價錢拉高，使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。

停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中

房產專家SWAY表示，最常被建商灌水的公設就是「車道面積」，一般平面停車位約8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小、在8坪以下，很可能是車道被灌入到公設中，等於被扒了兩層皮。

目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，可以單獨買賣。

修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，及附屬建物如陽台等面積去計算比例；但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中，停車位是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共有部分」，未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。

內政部也表示，本次契約修正僅是配合民法規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出，因修法到上路較為倉促，許多賣到一半的預售建案，就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分，而今年的買方適用新制、沒有土地持分，這種「一樓兩制」的怪象。

明天1/15（五）蘋果日報將刊登我第59篇一月份專欄《社宅應補貼「家戶」而非「房子」》。此文主要探討社會住宅可負擔與可持續的困境。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登，提前分享，其內容如下連結（副標為編輯所下）。為方便大家閲讀，我將全文轉貼如下。

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張金鶚專欄：社宅應補貼「家戶」而非「房子」

（張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

前陣台北市明倫社會住宅引發熱議，其中主要源於高達4萬多元的租金及大坪數大陽台的社宅，進而衍伸出許多關於居住正義與社宅政策的不同觀點討論。

柯市長最近的社宅專案報告，強調社宅政策必須要「政府財務可持續」，因此社宅租金計算必須要100%的自償率；然而民間社福團體卻從「民眾租金可負擔」的角度，強調社宅為福利設施，本應透過租金補貼協助弱勢家庭的居住困難。

面對弱勢家庭的「可負擔」及政府「可持續」的社宅，這兩者如何取得適當平衡呢？首先，我們應先釐清社會住宅的目標是在「幫助『弱勢』家庭的居住問題」，而「興建社會住宅」只是其中的一個手段。因此，若強調100%自償性的興建社宅手段，沒有編列充足的預算補貼，忽略了原本要幫助弱勢家庭的居住目標，社宅興建數量僅是表象的政治口號，手段與目標本末倒置了。

由於社會住宅補貼的資源有限，包括興建數量及經費編列，因此，社宅補貼的「公平與效率」以及政府的「開源與節流」即是關鍵。

不應過度誇大混居議題

根據《住宅法》規定，社宅目前僅提供30%數量給弱勢家庭，而有70%並非弱勢家庭，若社宅補貼同樣也讓70%受惠，顯然並不公平，也不節流。原本這三七比的社宅「混居」政策，是想要避免過去國宅「貧民窟」化標籤的刻板印象。尤其透過國外已有「大量」的社宅存量經驗，混居對社會融合較有幫助。然而在台灣當前只有非常「少量」的社宅數量下，有限的資源補貼應以多少比例混居較為適當呢？

在台灣，目前已有良好的社宅規劃興建與委外的專業管理維護及違規記點制度，傳統貧民窟的刻板印象應該不復存在。加上根據學界的實證研究，社宅週圍房價水準因有社宅興建而增值，顯示「混居」議題不應被過度誇大。

為能更「公平且效率」的幫助弱勢家庭的居住目標達成，建議修改《住宅法》及政府的實務運作，反過來將較多的7成社宅數量提供給弱勢家庭，另外3成給非弱勢家庭才較合理。而且此3成非弱勢家庭也可設定「青銀」、「社工」或「警消」等為優先對象，藉此混居幫助弱勢家庭的生活，達到社宅真正目標，如此社宅補貼的正當性也才能獲得社會的認同。

當前為達成弱勢家庭可負擔的租金水準，僅針對「弱勢家庭」的房屋及地價稅的減免是必要的，但對「非弱勢家庭」的社宅居住，在地方財政困難下，仍應審慎評估。

當然降低社會住宅的成本並非只有降低房地稅負減免一途，如何降低興建成本與建築標準，適合的房型產品及公設陽台面積配置，以及租金的合理計算方式，均應透過全面弱勢家庭及租屋市場的居住調查檢討，以符合弱勢家庭的居住需求。

達到交叉補貼公平機制

在掌握弱勢家庭的居住需求、負擔能力以及租屋市場的合理租金水準下，政府應針對「住宅法」第25條訂定社宅租金分級收費標準，然後針對不同弱勢家庭根據其不同的負擔能力給予不同的租金差額補貼，達到社宅住戶可負擔的目標。另外，為能彌補地方財政損失，且不應以100%自償性作為「協助弱勢家庭」為德不卒的社宅租金計算方式，那麼政府應如何解決社宅「可持續」的問題呢？

在「開源」上，建議應增加房地產稅賦「持有成本」，包括地方政府適度提高「稅基」及中央政府的「稅率」，同時明訂此部份稅收應挹注社宅基金的經費補貼。

另外，從稅負「公平」的考量，政府更應落實「囤房稅」及「豪宅稅」，讓多戶房產及豪宅持有者補助弱勢家庭居住的社會住宅，達到「交叉補貼」的公平機制。除此之外，為能更有「效率」的全面協助弱勢家庭的居住問題與環境，政府應投入更多的人力資源，面對解決「租屋黑市」的問題。如此不但能提升弱勢家庭的租屋安全與品質，也能增加稅收，以便挹注社宅經費的不足。

總言之，社會住宅的目標是以協助弱勢家庭的居住困境為主，因此認清是要幫助多少弱勢家庭而非興建多少社宅數量，補貼的對象應是「家戶」而非「房子」，千萬不要混淆了！

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#阿明小教室 #房事真心話 #合理的公設比怎麼算?
阿明官方賴社群 每天一梗補腦水
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合理的公設比怎麼算？買新厝住新家，尤其年輕人更喜歡漂亮公設住新房子。所以小坪數新建案一直蓋一直蓋...。但以同區段同等價位來說，新建案的公設比例較中古屋真的高了不少，無形中擠壓了民眾生活居住空間。

相信大家都知道，近年來預售屋公設比例越來越高，現在買房通常有三成以上錢買不一定用到的公設，阿明還聽說公設有到五成的ㄛ。

一般來說：#新成屋 地點通常比不上中古屋，雖然外表華麗但室內空間真的狹小，加上高公設比，新成屋20坪不到的室內空間，挑戰三房案件比比皆是阿@@

目前生活機能好的區域，除了都市更新能釋放出大面積土地以外，一般蛋黃區新建案土地取得面積愈來愈小，也因為基地面積變小，公共設施真心說怎麼做得好。加上買新成屋還有一些隱藏成本，例如；管理基金、裝潢費、管線費、家電、管理費、車位清潔費...等等。

至於 #預售屋，阿明認真建議考慮買預售屋的朋友，要先確認建商風評，因為預售屋買下去簽完約就成定局，在你交屋之前你真的不會知道自己買了什麼樣的房子。萬一入住後才發現社區水準不佳，喊破喉嚨也沒人理。

#中古屋 就比較單純，阿明認為中古屋雖然管線老舊、公設不一定齊全、需要花點修繕費用。但其實花費可大可小，買方可以視自身條件決定，中古屋地點通常比較好，因此生活機能完善。加上公設又低，室內空大，換算成單坪價格實在很多，所以不論從以前到現在，中古屋都是民眾買房主力市場~

一般來說；15~25年的中古屋CP值很高，這個年份的房子生活機能成熟、穩定，公設比低，自住、出租兩相宜。
有些26年以上的老公寓，甚至沒有登記公設（梯間/陽台），因為室內坪數超大，很多人會買來做分租套房當起包租公、包租婆，導致這類型公寓屋齡雖高，在投資人齊心喊漲的狀態下，價格也一直被投資客拱上去啊。

說到這兒， 阿明怎麼看都覺得買預售屋和新成屋好像比較不划算啊？算盤撥一撥，誰會心甘情願花個千萬買二房小宅，根本傭人房體驗館，買完入住後，悔不當初的人比比皆是。

阿明建議，公部門是否可以考慮在建築法裏規範公設比例和分配方式呢？

雖然，現行產權登記辦法有相關明文規範，內政部也在預售屋定型化契約書中要求，對每一戶的室內面積、陽台及公設面積、車位面積都必須清楚記載，要求分別計價以達到透明化的目標。

接下來阿明要說的很重要，要買房的朋友一定要看清楚哦!!

以現況來說，假如你看上一個公設比約35%的建案，權狀坪數40坪；主建物26坪，公設14坪，賣1200萬。含公設計算1200萬 / 40坪（主建物26坪+公設14坪） = 30萬/坪，也就是說您的1200萬裏有420萬買了14坪，不確定在哪哩、能不能用、用不用到的公設，是不是感覺有陣風吹過來，頭殼暈暈的...

阿明相信，公共設施有其必要性的存在，重點在於公共設施坪數比例是否能被合理規範，還是相關單位會繼續漠視消費者權益，讓業者自由心證公設應該有多少。

我們呼籲相關單位用法源依據把公設比例規範出來，讓買房民眾一目瞭然，像是停車位佔多少%、樓梯間佔多少%、交誼廳佔多少%…以及限制總公設比不能高於多少%。

關於合理的公設比例這部份，現階段建築法規並無相關規範，所以業者想怎麼蓋就怎麼蓋。如果建築法能有一個公設坪數比例規範，有法源讓業者依循，相信這會是台灣買房民眾ㄟ福氣。

許多國家風俗民情不同，我們或許無法走到零公設機制，但我們是不是可以規範合哩，符合一般民眾正常生活使用的公設坪數比例，不再是業者想怎麼蓋就怎灌坪數呢~

阿明理解，現階段主客觀因素要改變都不容易，但，有個方向總是好的，這個難題就交給我們公部門長官思考囉~

阿明相信，如果有一天，買房的公設比例有了法源依據，一定會讓全國買房民眾感受大有為政府德政的辣!!

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