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陶迪太太 在 ꧁ ????? ???? ꧂ Instagram 的最佳貼文
2020-05-08 04:33:36
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小弟本業是賣辦公家具加一些輕裝潢
早期業務做的比較廣也有做到一些居家的案子
也因為如此因為工作陸續認識了一些投資客
在全盛時期 雙北真的常常一間就獲利過百萬
一直到有了房地合一 房市翻轉後
有些收手轉而跑去餐飲業或者別的產業
有的賺飽了或有點年紀轉而收租慢慢過生活
當然還是有人利用買人頭或買發票等違法情事繼續買賣
(我實報實銷不配合做發票的)
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可能我個性就這樣 希望穩妥妥的不愛冒險
做事情總是不求有功但求無過
所以權衡取捨之下 我選擇了置產收租
其實還是本業比較賺錢
但是那是我現在只有四間在收租 如果我有40間就不同了
在觀察投資客如何斷頭或會遇到什麼問題後
我有了以下原則
不碰預售 不碰乙工 不碰法拍 不買分租套房 不做短期買賣
(有些也跟我本業繁忙有關 當然有很多更專業的投資客可以從中獲利)
很多投資客都有自己的一套公式或估價方式
我的比較簡單 純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5
平均十年不得小於5(常被我認識的投客說好低)
預期的租金扣掉持有成本(房屋稅地價稅保險空租)
回推一個金額 而這個金額在扣掉"整理到能出租跟每年有可能的修繕"
整理到能出租包含了買入的成本(稅金跟仲介費等等)跟整理房子的花費
這個就是我對房子的出價上限 一旦高過這個金額在喜歡也不買
這樣可以保證我的投報(資金成本從公式換算扣掉)
從2016漲到現在2020 增值帶來的收益就算老天額外給的
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當然很多人會質疑要嘛房價跌怎麼辦 要嘛賺得這麼慢 要嘛沒人租怎麼辦
所以我挑選的物件多為500萬左右
不要離捷運太遠不要重劃區 生活機能要強 要能夠開伙跟曬衣服
這種物件基本上還蠻抗跌又超好租的
自備款抓200左右 這樣就算本利和也跟房租相差不多甚至能回饋個零用錢
跌你可以不要賣 現金流不會斷
至於沒人租那就是租金或屋況的問題
整理得好好的 租金也合理 我好幾次今天放隔天租掉
至於賺得慢 我從來不覺得這樣賺得快 我要的是穩穩地
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其實租房也是個學問 你要先選擇你的受眾
了解這個族群在意的是什麼
像我在新北市的套房或一房一廳租金不低於一萬五
這個金額可以刷掉很多阿沙布魯跟三教九流的人
所以在家具跟環境上會好好整理
每次出租一定全新粉刷或壁紙
獨立筒床墊 40吋電視 雙門冰箱(這個是我覺得很大加分的)
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然而當房東也不是完全0風險
我在房東社團或群組的感想是
最怕報稅 自殺 破壞房子 不交租
我所有房子都掛自己名下 所以地價稅只有自助的自用
房屋稅3個摳答用掉 其他非自用
房客要報稅 要入籍 要申請補助我都配合
說白點 本身就已經含在租金裡面了
自殺部分我買了凶宅險 4XX元但要附掛在一個居家險下面
一份賠100萬 最多可以買三份賠300 我的房子總價也才500
生命很可貴啦 但你要想不開我覺得我不見得虧喔
至於租霸就是要靠篩選租客了
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我的本業讓我整理房子的成本比很多投資客都低
也已經盡量吸取別人教訓去閃過大部分的風險
至少到目前跟房客都還算和樂融融
反而常被群租的人說寵壞房客.....
對我而言 買房收租真的是最簡單的投資方式
而且可以擴大我本業賺來的戰果
你好好選物件的話 在有便宜才買的情況下 還可以搭搭增值順風車
PS:我從2016就開始建議自住可以開始看屋等進場 2019推身邊親朋好友買自住房
房租這種純消費行為 如果有頭期的話變成繳本利和 至少有還本兼存錢
現在房市真的熱的我覺得有點過頭 要買房請小心虛胖的物件 這種熱度過後跌一定中槍
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※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 01:02:13
推 tatatata2255: 良心房東!!!推~朋友的學區分租套房賣三年終於解套了 10/08 01:06
學區分租套房是神話大概遠古時代的事情了...上個月有個仲仲打給我推我分租套房(大概是沒什麼物件了)
我只問 我之後要賣給誰 仲仲:可是投報率...
大概這樣死循環吧
推 F0r: 40間自備款8000萬 10/08 01:32
→ F0r: 厲害！ 10/08 01:32
推 au041l: 推個親身經驗，而不像竹北王紙上談兵 10/08 02:02
推 castalchen: 入手價6.5%的物件 10/08 02:12
→ castalchen: 又沒有你列舉的特殊情況 10/08 02:12
→ castalchen: 要在北部的市區找 10/08 02:12
→ castalchen: 太太太難了 10/08 02:12
其實是新北市 不容易但也沒到完全沒有價格有時候是談出來的 多看多試多下斡旋
我不就手上有四間 其實我自住這間也符合這樣的條件
但是今年我連共辜七把 把把被人大20-30萬
這也是我不太喜歡房市熱過頭的原因
當大家都知道在漲價都跟著買房的時候
我這種有便宜划算才買的就很難買了
推 bianlee: 實在，真誠地分享，謝謝 10/08 02:31
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 02:40:11推 tatatata2255: 對阿~我朋友的龍華科大學區分租套房是賣給地下組頭 10/08 02:50
→ tatatata2255: 聽說是組頭錢太多又不能放銀行才買的~ 10/08 02:52
→ tatatata2255: 不然現在學區分租套房大家都在脫手根本賣不掉~ 10/08 02:52
推 bigsmile: 推 10/08 04:11
推 kilolima: 推一個 10/08 06:32
推 oldmove: 經驗跟你差不多，但我平均都買1000萬左右物件，捷運5分內 10/08 06:59
→ oldmove: 絕對不碰套房，管理麻煩死了，錢多事情更多 10/08 07:00
推 Ddylan: 請問兇宅險要找哪家銀行保呢？謝謝 10/08 07:17
銀行不做凶宅險 我是保國泰人壽推 gglong: 遇到自殺 凶宅險 補不回來啦… 10/08 07:24
當然是不希望遇到啦 但遇到能補貼個100-300萬好過沒有跟醫療險和意外險的概念一樣 保安心 最好不要用到
推 foxs9: 500....... 10/08 08:14
推 sdhpipt: 500*6.5%/12=2.7萬 月租2.7萬才有6.5%啊??? 10/08 08:26
因為我沒有全額付清買房阿 我是有認識投資客這樣做但我在地上爬的 比不過在天上飛的
→ sdhpipt: 1.5萬套房是怎麼衝到6.5%的?除非是買到300萬以下 10/08 08:27
投資報酬率=產生的淨利/總投入資本 買個500萬房子 不用投入500萬資本啦推 F93935: 很難 300以下大概買到五股泰山丹鳳鶯歌 10/08 08:29
→ sdhpipt: 上新莊的話五六年前300萬以下套房還很常見 這波中古屋漲 10/08 08:31
→ sdhpipt: 很兇 一堆人喊新莊重劃區賠售潮時 舊市區中古屋與下新莊 10/08 08:32
→ sdhpipt: 每坪至少漲了10萬 很誇張 10/08 08:32
→ sdhpipt: 是說上新莊1.5萬可以租到3房公寓了 選套房的房客很特殊 10/08 08:33
新莊捷運沿線很強 我就住這....另外我是不懂公寓的出租行情啦
我樓下17坪套房租18500....大該要租半個月才會租掉
其他兩間17000 15500 都是今天放隔天租 加起來總共五次
其實租屋市場挺熱絡的
推 HAHAUCCUQQ: 好厲害 10/08 08:35
推 a9940597: 我有同樣疑問，500萬要月租2.7萬喔 10/08 08:36
→ a9940597: 1.5萬沒辦法到6.5% 10/08 08:37
就同樣的問題 你買500萬的房不用拿出500萬推 leehui12: 推分享 10/08 08:47
推 rebica: 是買很老舊的房子嗎？很難想像哪裡有五百的房子可以賺5% 10/08 08:48
我常跟仲介說 不要推我年紀比你大的房子因為仲介大多20幾歲
我還打算脫手 買老房子抱十年後誰要跟我買
我目前手上最老的一間不超過15歲
推 oldmove: 500萬的物件套房，在雙北是很多，但要租到2.7萬... 10/08 09:09
→ oldmove: 裝潢跟地點要很有水準，裝潢他本業我相信沒問題，但地點 10/08 09:09
→ oldmove: 我現在差不多是3~4%，能衝到6.5%真的蠻強，可能是我太弱 10/08 09:11
如果你的總投報有超過3.5 你自備四成以下 就有6.5%了扣除貸款利息後喔
推 grotwpig645: 你的6.5%怎麼算的？ 10/08 09:12
推 icevenus: 是很老舊的物件嗎? 10/08 09:21
最老的不到15歲推 apple123773: 等等套房這要報酬太低了拉 10/08 09:22
不要這樣嘛 穩中求勝 這是防守型開局租金保底 至少手上有錢 在搭一下增值順風車
→ F93935: 錦新都不太可能做到5%了 6%以上雙北沒隔套不太可能 10/08 09:22
→ F93935: 4%正常套房就能買了 主建要大於十坪才好貸款到8成 10/08 09:23
推 F93935: 我去年有收到一間630租三萬的不過那是特殊物件 10/08 09:26
→ lordguyboy: 隔間出租是違建 不要公開教吧 10/08 09:29
推 john0302: 你的6.5趴算法 是不是有問題。 10/08 09:30
我給你一間的詳細數字好了我有一間月租17000 17000*12*0.95空租-保險4225-房屋稅2300-地價稅1036-房貸利息45000
每年實拿141239 沒問題吧
這間售價正好500萬 我貸款300萬 頭期200萬仲介費5萬契稅代書費5萬(詳細數字應該更低些)
家具幾乎全新含在出價500萬裡 只買了冰箱電視跟粉刷牆壁跟一些簡單修繕(不含我的時間成本)
我這樣分母抓215萬需要更細項嗎
當然進入本利和後 每年會投入更多本金 但同樣會減少些貸款利息
大概每年投報會掉個0.2-0.3% 大概十年後的投報會低於5% 這時候就可以考慮賣了
→ F93935: 隔套哪裡違建，合法請照好嗎 10/08 09:30
→ reiborei: 6.5是租金扣成本後用頭款算的吧 c大不是常說這是槓桿 10/08 09:36
你說中了推 sawaman: 居然有凶宅險，長知識推 10/08 09:37
→ Skylegend: 他的投報應該是用現在付出的金額算的吧 10/08 09:40
對 但每年會掉個0.2-0.3%推 carterdunk: 推 10/08 09:43
→ F93935: 兇宅險也保不高 最多六十萬 10/08 09:53
我文章有寫 一份賠100萬 最多可以買三份 也就是最高可賠300萬喔推 vanjoey: 原po有說租金跟本息攤還差不多 10/08 10:02
→ vanjoey: 6.5是計算資產增值，不是現金流 10/08 10:03
增值沒算進去呢 不過聽你這麼說 我有空算一下推 jamo: 隔間正當申請並不違法~ 10/08 10:07
推 sdhpipt: 合法請裝修許可 會多出不少成本 陽台也不可以外推 10/08 10:31
→ sdhpipt: 樓下鄰居要簽名才可以請到 最近有些新聞是偽造樓下簽名 10/08 10:32
→ sdhpipt: 被告上法院的 XD 10/08 10:32
推 sdhpipt: "純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5" <==這句話算 10/08 10:35
→ sdhpipt: 是計算資產增值嗎???? 10/08 10:36
你不能控制增值多少啊 雖然我沒遇過 但萬一貶值呢所以沒算增值啦 "純靠收租"
推 attraction: 有點厲害 10/08 10:38
→ erain: 6.5%在捷運旁邊現在真的太難 10/08 10:41
唉 我晚上八點約了看房 去年下半年就開始很難買今年到現在還買不到 這間我還是會用同樣方式試 幫我加油?
推 capyrossi415: 應該是自備款的6.5%吧？ 200萬*6.5% /12= 10833 10/08 10:55
差不多意思 不過自備還要算上買賣成本跟整理房子的錢目前一間房子的淨收益每個月就在一萬初
推 sdhpipt: 自備款當分母 房租扣除房貸當分子? 10/08 10:57
同樓上推 rebica: 自備款的6.5%也太難賺了 10/08 11:17
這是副業 穩賺就好 我本業比較好賺推 IS0987: 感謝分享 10/08 11:59
推 piliwu: 自備款6.5%應該是賠錢 10/08 11:59
怎麼會 還是你漏看了我資金成本也扣除了→ tamakochan: 自備200萬的6.5%跟貸款300萬的利息幾乎一樣 就打平吧 10/08 12:11
300萬一年的利息45000 200萬的6.5% 130000 差很多喔 而且我的租金有扣貸款利息如果你要說的是每年付的本利和 你付出15000 裡面至少有1萬初是還本
存撲滿的概念 買了就有收益了
推 newstyle: 美國會要求租客需要一個保證人才會讓他租 10/08 12:21
→ newstyle: 房東 10/08 12:21
推 APC: 國外的法律其實很飽和住客 10/08 12:44
這就別說了 台灣現行法律超超超超超保障租客推 lifeisshine: 凶宅險是保國泰的嗎？ 10/08 12:53
式的推 vanjoey: 200頭期，加契稅仲介費裝修成本，加總可能260萬，應該是 10/08 12:56
→ vanjoey: 這金額的6.5%，然後也跟房貸每年還本一樣 10/08 12:56
裝修沒那麼多錢啦 60萬裝修套房可以弄得很高很高級我家室內差不多17坪 簡單說些重點 天花板日本麗仕 系統櫃 E0 V313板材 BLUM緩衝絞練
用的都不錯吧 全部下來不到35萬 兩房跟客廳玄關
→ F0r: 如果只是打平 怎麼才能從4間變成40間？ 10/08 13:26
→ F0r: 本業一年可以淨存400萬 然後 18年之後湊滿36間嗎？ 10/08 13:27
投資神晚安 不能舉例如果有40間嗎 如同你很愛舉例朋友投資哪賺很多一樣推 SafeGuard360: 這樣的話實際現金流應該是剛好打平？甚至可能會多 10/08 13:27
→ SafeGuard360: 丟一點進去吧？不過總資產是成長的沒錯 10/08 13:27
我大部分會弄成平或不用丟 這樣他就是自己養自己→ F0r: 這樣差不多50-55歲可以退休過很不錯的生活 10/08 13:28
不愧投資神大大 有40間還只是很不錯的生活小弟不敢當 我覺得退休後不玩了 能有這樣五間不用貸款的房子收租
一個月八萬的被動收入就可以很不錯了
推 QOO222: 感恩 10/08 13:44
→ s26492755: 今天要趕四個現場有點忙 回家在一一回覆 大致方向我 10/08 13:49
→ s26492755: 先說 首先我沒有說我要從4間變成40間 只是舉例我本業 10/08 13:49
→ s26492755: 賺的還是比投資多 除非我的本擴張到一定程度 在來就 10/08 13:49
→ s26492755: 是以前大家也吵過的 投資報酬率=產生的淨利/總投入資 10/08 13:49
→ s26492755: 本 這個沒爭議的話 為什麼你要用房屋總價去計算 10/08 13:49
→ s26492755: 房地產最好借錢了 不借可惜 而投入的現金投報在扣 10/08 13:49
→ s26492755: 掉持有成本跟資金成本後的淨利6.5% 為什麼會虧 難賺 10/08 13:49
→ s26492755: 部分我文章就寫過了 我從來就不追求快而追求穩 另外 10/08 13:49
→ s26492755: 我房貸每個月差不多在14000-15000 而我的租金在15500- 10/08 13:49
→ s26492755: 18500 10/08 13:49
→ s26492755: 每個月扣掉持有成本後還能回饋點零用錢 其實我也可以 10/08 13:49
→ s26492755: 把頭款減少讓投報更好看 只是這樣就會壓縮現金流 我 10/08 13:49
→ s26492755: 第一年6.5 十年內不小於5 正是本利和每年投入後會影 10/08 13:49
→ s26492755: 響投報 而超過十年的投報就不好了 剛好養肥殺來吃換下 10/08 13:49
→ s26492755: 一個物件 10/08 13:49
推 a9940597: 算的好痛苦 10/08 14:17
其實這是一開始的 後面有不停地簡化公式現在大概看房加出價3-5分鐘就知道哪些改修那些該換 要出多少了
比較麻煩的是要怎麼跟別人解釋我的結果
說實話 我本業算OA屏風價格更煩
框架一個價格 不同家折數不同 不同顏色價格不同
配置每層價格也不一樣 鋼板烤漆 要不要沖孔 還是選貼布 貼波音軟片
上層 清玻 霧玻 條玻
你只要不同寬度或高度 上面就要重算一次
推 vanjoey: 十年投報是用年化報酬率算法嗎？連帶每月攤還的本金部分 10/08 14:41
→ vanjoey: 也加進去？對 每月攤還的本也會增加你的分母 同時減少一些你的分子(貸款利息) 10/08 14:41 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 19:25:15
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 19:50:44
推 shiely: 請問你會租給養寵物跟抽煙的嗎?我在考慮要不要租給這種的 10/08 20:41
抽菸跟神明廳一定禁 寵物看情況目前兩間有寵物 一間小臘腸 一間浪貓
我去過幾次 他們很乾淨也沒什麼味道
推 F0r: 原來是舉例 五間的話我覺得太謙虛了 推測最後應該在8-12間左 10/08 20:50
→ F0r: 右 10/08 20:50
看就知道隨便說如果我有40間我真的有40間早就放棄本業爽過生活了
→ edshen: 抽煙跟養寵物的不租 10/08 21:58
我之前一個養臘腸的退租 整理得比我交給他的時候還乾淨當天拍照放上網 隔天直接租走 還省得整理
所以我會挑房客
抽菸則是不用說 光煙味卡冷氣卡裝潢卡窗簾就很麻煩了
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/08/2020 23:59:18
推 F0r: 40間如果你房租房貸打平 也是沒有現金流 10/09 01:32
→ F0r: 還是得做本業熬20-25年 10/09 01:33
一間自備是200 40間就是八千萬說真的我不知道你人生有什麼目標
只要我的資產扣掉負債後有五千萬我就會退休
所以不會弄成40間都要貸款
賣掉幾間讓其他間無貸款收租當生活費 不好嗎
當然討論這個意義其實不大
回歸現實我目前大概在買2間後 短期內銀行不會在借我錢了
我這個本來就是擴大戰果用 需要時間等本業的資金進來
我會弄成幾乎每間都不用在付錢 就像是讓房客養房子
我本業賺到頭期後在去買 抱著差不多可以殺的時候就殺換下一個物件
類似被動收入的概念 房租打平房貸 本利合的本可是有一萬初頭的
※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 02:24:38
※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 03:07:59
推 nacy204327: 槓桿開太大 風險比較高 突發狀況現金流不夠 這樣嘎不 10/09 04:47
→ nacy204327: 過來就完蛋了 10/09 04:47
這的確是蠻常見的投資客死因所以我才會把資金投入到租金可以付掉貸款的地步
不然大可以降低投入資金做更好的投報
然後買更多間的房子
我是不用在吐錢進去出租房的
另外還有一個很少的東西叫做理財型房貸
我目前自住就是 平常需要先墊大筆款項的時候也可以使用
臨時要錢就從這取 其他房子房客養
※ 編輯: s26492755 (114.44.63.161 臺灣), 10/09/2020 05:08:16
推 cpu2800: 感謝s大心得分享 10/09 09:21
推 Han810828: 推專業分享 10/09 10:59
推 diiiib: 朝聖推 05/18 13:10
推 smoothapple: 推 10/14 07:23
推 NCmax: 2023年來推 11/25 00:33