【買車位注意／上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下，民眾買房當然要計較有無虛坪，有不少民眾質疑房子坪數被灌水，讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪，將先從「車道面積」試刀，要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設，預計下半年推動。

先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案，就因在預售屋買賣契約中，並未揭露「車道」屬公共設施的資訊，直到交屋時才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設，後經住戶檢舉，被公平交易委員會裁罰上千萬元。

車道由買車位人還是全體共同分擔？ 買賣契約寫清楚
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，重點是看買賣契約有無寫清楚，不能隱匿重要交易資訊。

內政部營建署長吳欣修說，建案公設比過高問題再受關注，民眾最常反映的就是「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔，但依照「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。

建案「公設比」過高問題不斷受關注，有的建案在廣告看板上都會載明公設比，尤以「低公設」的推案更會詳列數字。

不過，內政部地政司則說，雖有人沒車位，但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等，怎樣的登記規定比較合理，將繼續研究，但有車位者，確實應多分攤一點公設。吳欣修也說，現已著手檢討「建築技術規則」，會在上半年與業界充分討論，預計下半年推動此制度。

此外，另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%。吳說，現研議兩種「適度限縮」作法，一種是整體降低這15%，另一種是限制管委會空間的比率，像是最多只能有5%。

住展雜誌研發長何世昌指出，車道面積最常被建商灌水，只要地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤為全體公設的面積就會愈大。

房市作家SWAY則提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，一些看不到的角落、閒置空間，都常遭建商擅自挪用，如當成湯屋或健身房，最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚，哪些設備屬於全體可分攤的公設。

【買車位注意／下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 ／ 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴，車位價格也令人咋舌，自有實價登錄以來，最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚，一個要價870萬元，近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示，其實車位一直是用來「喬房價」的好工具，有的銷售人員會故意不漲房價，卻在車位動手腳，消費者一定要留意。

此外，內政部地政司說，為了解決停車位過小的問題，曾在6年前建議建築業界，停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理，所以若小於8坪，有可能是被灌入到公設中；而為配合民法規定，今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位，已經無土地持分。

車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢

房市作家SWAY說，一般停車位的價格都是固定的，不太會因建物屋齡而減損，但最近車位價格漲價很多，有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示，很多人會殺房價，但停車位鮮少有人殺，常常是「不二價」，現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格，新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情；桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元，直追雙北市。

何世昌說，車位是調節房價的好工具，尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區，有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價，卻默默在車位上動手腳，消費者要留意；而先前房市大多頭時，很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」（指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元／坪），就刻意將車位價錢拉高，使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。

停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中

房產專家SWAY表示，最常被建商灌水的公設就是「車道面積」，一般平面停車位約8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小、在8坪以下，很可能是車道被灌入到公設中，等於被扒了兩層皮。

目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，可以單獨買賣。

修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，及附屬建物如陽台等面積去計算比例；但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中，停車位是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共有部分」，未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。

內政部也表示，本次契約修正僅是配合民法規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出，因修法到上路較為倉促，許多賣到一半的預售建案，就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分，而今年的買方適用新制、沒有土地持分，這種「一樓兩制」的怪象。

【推動實坪制遏止虛坪灌水亂象
落實居住正義】

內政部花敬群次長昨天在臉書上勉強說出「有些虛坪離譜 會認真檢討」，但從2017年賴清德院長承諾要推動實坪制計價，內政部開始研擬至今卻沒有具體目標及時程，只見北市公設比逐年攀高、虛坪灌水亂象越來越離譜、房價跟租屋指數都達歷史新高，花次長是真心檢討還是虛應故事？嘉瑜會持續關注跟推動💪

據住展雜誌統計，2019年大台北公開銷售的大樓、華廈類新建案平均公設比持續走高，其中台北市新建案平均公設比上揚至約34.8％，新北市也走高到約32.8％，雙雙創下歷史新高。內湖甚至出現號稱坪數35.85坪，但公設比高達54%的小宅！實際室內坪數不到15坪，若用最高售價1900萬計算，等於購屋者花了1026萬買虛坪，相當驚人。

98年監委就曾針對房屋虛坪灌水現象糾正內政部，包括：1、建商售屋廣告主打「低公設比」，令消費者無從知悉與分析公共設施坪數之分配是否妥當，致引發虛坪、灌水等爭議，內政部放任不顧，洵有疏失。2、附屬建物、公共設施坪數之單價與主建物相同，有無暴利之嫌？是否應以不同單價計價以求公允？ 3、建物登記面積與建管執照面積不一，給予建商「灌虛坪」機會，內政部卻怠惰修法，放任民眾權益受損，實難辭其咎。

近年建築法規放寬許多建商可免計容積的項目，包括陽台、屋簷、雨遮、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯、管委會使用空間，加上地政法規准予建物測量登記面積多於使用執照面積，造成附屬建物、公共設施灌入坪數，不計入容積卻可灌到住戶的公設，再要住戶買單，用公設名義計價，導致一樣容積、一樣土地坪數，不同建商蓋出的可賣坪數完全不同，甚至把免計容積的車道也灌入公設，這些問題就是長期不推動實坪制計價出現的亂象，內政部都知道！但什麼時候要改？

全世界都實坪制，只有台灣、中國、香港是公設要計價，連香港都開始一步一步走向實坪交易計價制，目前在香港每一筆的交易物件，都可以看得到「建築面積呎價」跟「實用面積呎價」，前者就是我們所說的權狀價格，後者就是所謂的實坪價格。當大部分的人談價格都是用實坪價格來討論時，其他的制度才會慢慢跟進修改。

推動實坪制計價必須一步步落實，政府有決心才能遏止建商藉公設灌水房價、靠公設賺錢的亂象，也才能讓真正的實坪房價透明！

大台北公設比持續攀高 虛坪問題惡化未解
https://estate.ltn.com.tw/article/9285
公設比54%「北市最高」　砸千萬都在買虛坪
https://tw.appledaily.com/property/20200827/ZT3YXCYG3BDSVFPEYILUAPCPQI/
虛坪現象持續惡化 買方：房價愈來愈高卻愈住愈小
https://money.udn.com/money/story/5621/4426757
房屋虛坪灌水 內政部遭監察院糾正
https://www.cy.gov.tw/Message_Message/18767/%E5%85%AC%E5%85%B1%E8%A8%AD%E6%96%BD%E7%81%8C%E5%85%A5%E5%9D%AA%E6%95%B8_980903.pdf
一張圖看懂公設「虛坪」被灌到哪…台灣人買房養空氣
https://fuhouse.setn.com/news/778420
【數據看天下】實坪制會讓房價漲多少
https://www.cw.com.tw/article/5085773
真的實坪計價 房價會如何？
https://www.leju.com.tw/page_blog/view/140
幫你解讀買屋實坪?虛坪?
https://epaper.land.gov.taipei/Item/Detail/%E5%B9%AB%E4%BD%A0%E8%A7%A3%E8%AE%80%E8%B2%B7%E5%B1%8B%E5%AF%A6%E5%9D%AA_%E8%99%9B%E5%9D%AA_

高嘉瑜舌戰徐國勇 花敬群：有些虛坪離譜 會認真檢討
https://udn.com/news/story/7238/4930584

#阿明小教室 #產權篇 #大公 #小公
阿明官方賴社群 每天一梗補腦水
https://reurl.cc/q8880R

燒腦ㄚ，買房子要連公設一起買，
但，公設為啥又分大公跟小公？　

一般而言，
「大公」是指由全體住戶共同分擔的空間，
包含頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，
地下室的蓄水池、配電室、機械房；
「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間，
例如電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等，
都屬於小公的範圍。

很多民眾會關心，
公設看得到吃不到的「虛坪」問題，
這部份阿明覺得，
要看它是不是必要公共設施而定。

以下我們用「必要」與「非必要」來說明：

「必要公設」指的是，依照建築法規在安全、
民生、防災的基本要件下，
必須擁有的法定基本公設，例如逃生梯、
消防設備、防空避難室等。

「非必要公設」則是，
建商為了提高建築物精緻或銷售度，
額外增加的部分，
例如健身房、室內游泳池、交誼廳等，
以及建商可免計入容積的部分，

例如；雨遮、一樓開放空間、
獎勵停車空間等，
這些也是會發生較多爭議的公共設施項目。

再來就是大公與小公的部分...

共多公共設施資訊滴家
https://54aming.com/articles/6b8c8e

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