🎈祝大家中秋節快樂❣今天為大家介紹人氣車站 練馬站 0️⃣禮0️⃣押 2021年9月 新築 設計師物件!
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🤩豊島園站是2023年將會落成哈利波特主題樂園所處的車站喜歡哈利波特的朋友們可以考慮一下此居所唷XD
🚊都營大江戶線/西武池袋線/有樂町/副都心線4️⃣線可用 主要大站都能直達!
🚉最近車站:1️⃣豊島園駅徒步5分 2️⃣練馬駅徒步10分
🚈電車6分直達池袋 15分直達新宿 18分直達明治神宮 21分直達渋谷 29分直達六本木
1️⃣線也直達代々木 銀座 西早稲田 自由が丘 麻布十番 交通便利
🏪4D電影院 西友超市 百元店 便利店 溫泉 郵局 區役所就在家附近唷!
🏠2️⃣樓物件 ★使い勝手のいいロフトと階段下収納で荷物スッキリ♪ 設計感滿滿 衛浴分離 溫水便利 收納超多! 麻雀雖小 五臟五臟俱全~還附有小冰箱 不用額外購買 瓦斯爐做飯!
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🏠 部屋設備 🏠
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💴 初期費用 💴
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株式会社北辰商事 國土交通大臣(1)第9298號
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🏫在高田馬場 新宿 大久保 新大久保 池袋上學上班的朋友注意喔!
🌈今天為大家介紹 中野區0️⃣禮0️⃣押 8️⃣分直達高田馬場 1️⃣0️⃣分直達新宿 2003年淺築歐陸風物件!
🚃只需8️⃣分直達高田馬場 1️⃣0️⃣分直達新宿 1️⃣3️⃣分直達池袋 西武新宿線/西武池袋線 2線3站可用 交通超便利!
💴每月房租只要64000 + 管理費2000 日元 0️⃣禮 0️⃣押 保證公司本月申請有優惠 初期費用很便宜
🌸超大閣樓 收納超棒 房子樓底天花很高不會有壓迫感 空間感滿滿!
🏠房間是以柔和色調為主 南東向 採光超棒 溫馨西洋風設計 超級解壓XD
🚉最近車站:
1️⃣西武新宿線/鷺ノ宮駅 徒歩6分
2️⃣西武新宿線/都立家政駅 徒歩10分
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🏪房子離車站只要徒歩6分 路口就有OK便宜超市 多間超市便利店百元店各種餐廳家商店街沿路都有!
🏖打工度假🉑 留學生🉑 外國人🉑 不需保證人 審查簡單

🏠 部屋設備 🏠
⭕️戶型 及 面積 : 1K / 16.7㎡
⭕️朝向:南東向
⭕️光ファイバー / ⭕️室内洗濯機置場 / ⭕️コンロガス /⭕️ コンロ一口/ ⭕️浴室乾燥機/ ⭕️TVインターホン / ⭕️エアコン / ⭕️収納 / ⭕️ロフト / ⭕️フローリング/⭕️ 外國人可

💴 初期費用 💴
-每月房租64000 + 管理費2000 日元~
※別途CATV代が月額420円かかります
-0️⃣敷0️⃣禮 必須要加入保證公司唷!
鍵交換代16,500円
火災保險 20,000円
設備緊急受付料7,700円
ルームクリーニング代　41,800円
住滿1️⃣年以上沒有解約金 歡迎隨時咨詢唷~

株式會社北辰商事 國土交通大臣(1)第9298號
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【開團！】花蓮住這間！2020全新開幕設計旅宿：悅樂旅店！#親子首選 #本團加送1童不限平假日免費吃住
💟先看Via開房文：https://viatravel.tw/3443/
　
⭐遠雄集團全新旅宿品牌 ╳ 花蓮住宿新選擇全新設計旅店 ╳ 主打共享概念及充滿繽紛色彩的設計感 ╳ 二大一小入住含早餐最低不到$2000 ╳ 不限平假日加贈1位小童入住含早餐(限未滿12歲) ╳ 釋出熱門特殊房型獨特空中小閣樓設計 ╳ 入住爆米花+零食飲料+宵夜泡麵+公正包子吃到飽
　
✅本團優惠訂房方式：
(1)點選官網訂房連結：https://bit.ly/3n54OGB
(2)選擇入住的日期並輸入促銷代碼：VIA907，即可以看到優惠內容。
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悶了好久～花蓮的山與海，正在等你們！
　
這間Via放在口袋名單許久的設計旅宿，上回去花蓮旅行住過後，我對它的印象就是：CP值很高！地點好！隨處都很好拍！
　
我們這團特別爭取到很棒的優惠價：二大加送１小入住雙人房，只要1800含早餐！真的是很划算的住宿價！如果是二大二小，請直接選擇入住歡樂四人房～這個房型真的很推薦帶孩子一起來住的家庭，這是悅樂旅店的人氣房型，我們團也特別敲到讓大家可以用優惠團價訂房，讓孩子們可以住的開心～～
　
許多住過悅樂旅店的人，都大推一定要住他們家的特別房：#歡樂四人房，我自己也是大推這個房型，如果是親子旅人或朋友出遊，這個房型你們一定很愛～上層小閣樓的設計，孩子們最愛爬上爬下，一票朋友或閨蜜入住，就很像回到學生時期，那種滋味很值得好好回味！
　
然後，我一定要大推薦他們家的一樓空間，我很喜歡像紐約客的起居室空間，沙發很舒服，晚上還可以在那裡看電影！然後還有一間小書房，書都可以拿來取閱，拍照打卡的好地方，另外餐廳空間也設計的很美式，都有提供桌遊讓房客遊玩，除了是輕食早餐的空間，晚上也有提供免費的各國泡麵，讓房客們食用，有沒有很貼心！
　
另外，一定要去旅店的頂樓！！！超級好拍，設計很多拍照打卡的角落～我自己在那裡拍翻了，而且白天夜晚都有不同的風情，晚上好適合和三五好友，買些花蓮小吃配上小酒，就是氣氛十足的大人之夜，白天則是可以眺望太平洋以及中央山脈，風景好好！一定要來頂樓拍個照、打個卡喲～
　
最後是飯店的地點就在市中心，也有附設免費停車場，也能提供免費的腳踏車租借，步行十分鐘就能到東大門夜市，很多花蓮的人氣美食也都在附近，是很方便的住宿點，又位在巷弄裡，不會吵喔！
　　
很推薦即將要前往花蓮玩的旅人，入住這間遠雄悅來飯店新的平價時尚品牌： #花蓮悅樂旅店
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《花蓮悅樂旅店 ╳ 跟著Via趣旅行》
◼開賣時間 : 2021.09.07~2021.09.13
◼入住時間 : 2021.09.08~2021.11.30
　
【雙人房專案╳一泊一食╳加贈一位小童】
◼入住房型：陽光雙人房(一中床)、活力雙人房(二小床)
◼不分平假日 加贈1位小童入住含早餐(限未滿12歲)
⭕專案價格：NT$1,800（含2人份入住及早餐）
　
【四人房專案╳一泊一食╳加贈一位小童】
◼入住房型：精彩四人房(二中床)、歡樂四人房(四小床)
◼不分平假日 加贈1位小童入住含早餐(限未滿12歲)
⭕專案價格：NT$3,100（含4人份入住及早餐）
　
※備註：為了提倡環保，房間內僅提供玻璃瓶自行到走廊飲水機裝水；備品部分也鼓勵房客自行攜帶，不主動提供一次性備品。
　
【假日加價】
◼小假日(週六) 加價每房每晚$700元
◼連續假日(9/18-9/20、10/9-10/10) 加價每房每晚$1,700元
　
【加人加價說明】
※旅店無加床服務※
◼6歲(含)-未滿12歲加人費用 $300/人
◼0-5歲(含)以下幼童不收費
　
【服務設施介紹】
◼咖啡茶飲免費提供： 24 小時
◼行李寄放置物櫃：24 小時
◼自助付費洗衣機：08:00 - 22:00
◼輕食自助早餐供應：07:30 - 10:30
◼廚房設備開放使用：11:00 - 14:00、17:00 - 21:00
◼多國免費泡麵宵夜：22:00 - 23:00
　
※可刷國旅卡※
有任何問題都歡迎留言喲～花蓮，等你們來旅行！
　
《外出旅行也請隨時做好個人防護喔！》

錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

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