【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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推薦十大精靈寶可夢Pokémon遊戲人氣排行榜【2021年最新版】 說到歷久不衰的經典遊戲，絕對少不了精靈寶可夢這款系列作品了。最早被稱為「神奇寶貝」的精靈寶可夢，於1996年上市第一款作品後便風靡全球，甚至在發行手機遊戲 Pokémon GO 之後人氣再創巔峰。除了最新本傳作品《劍盾》之外，本篇也特選了10款特色寶可夢遊戲推薦給大家，其中亦包括了 Pokémon UNITE、以及即將登場的《晶燦鑽石／明亮珍珠》、《寶可夢傳說 阿爾宙斯》等新作。 而在介紹作品之前，為了幫助新玩家們找到符合喜好的遊戲，首先會說明購買寶可夢遊戲的幾個注意事項。無論目標是想成為集滿圖鑑的訓練師、還是想與三五好友們一同展開冒險，只要閱讀完這一篇，你也有機會成為人人稱羨的寶可夢大師！ 精靈寶可夢Pokémon遊戲的選購要點 在介紹寶可夢的遊戲前，首先將說明遊玩平台及遊戲類型等購買前的考量面向，推薦新手們詳閱這些重點後再挑選。 ●根據遊戲平台選擇 已發行了多款遊戲的精靈寶可夢系列中，由於各個世代的作品分別得使用不同的主機遊玩，故建議購買前先行確認遊戲方式是否符合需求。 Nintendo Switch：與親友一起同樂 最新世代的 Nintendo Switch 由於可以連接電視等大螢幕遊玩，相當適合打算跟親朋好友們同樂的人購買。除此之外，Switch 的遊戲軟體同時也支援對應主機的優異畫質，即使初次體驗寶可夢遊戲魅力的玩家也可以輕鬆入門。再加上目前的寶可夢新作也會以 Switch 作為推出平台，有意持續遊玩新世代的玩家建議優先選購此平台的遊戲版本。 3DS：注重手持及攜帶性 掌上型主機3DS 由於可輕鬆手持與攜帶，不只適合經常外出與朋友連線遊玩的玩家，對於想在家中無拘無束、躺著玩樂的人來說也相當便利。且3DS 已經過相當多年的發展，加上可同時相容 NDS平台的舊作遊戲，如想遊玩更多類型的寶可夢遊戲，則建議選擇3DS 作為遊戲主機使用。 ●依遊戲類型選擇 寶可夢系列軟體中，依據遊戲視角的不同可分為兩個種類，除了扮演寶可夢訓練家的本傳系列外，也有採用不同世界觀的非本傳模式可體驗，以下便詳細介紹兩者的特色。 本傳：以成為「寶可夢大師」為目標 被稱為「本傳」的系列作品囊括了最早期的紅、綠版到最新的劍、盾版，玩家扮演的訓練家以成為寶可夢大師為目標，透過收服不同種類的寶可夢與接受來自其他訓練家的挑戰，配合豐富的培育要素將寶可夢訓練成優秀的冒險夥伴。由於玩法最為正宗且擁有多款遊戲可以挑選，推薦初次遊玩寶可夢遊戲的玩家們選購嘗試。 但由於各世代所收錄的寶可夢種類擁有極大差異，甚至在同世代的2～4款遊戲中登場的寶可夢也有些微的不同，建議先確定該款遊戲登場的寶可夢種類再購買。不過就算無法同時購入多款遊戲，也可透過與遊玩不同版本的朋友合作將圖鑑蒐集齊全，優異的互動性可說是寶可夢系列的最大魅力之一。 非本傳：扮演寶可夢展開冒險 寶可夢遊戲除了正規的本傳系列以外，也延伸除了多款具備特色玩法的作品，像是化身大叔皮卡丘解開謎團的角色扮演遊戲（Role-Playing Game，簡稱 RPG） ，及與寶可夢們格鬥、競技的動作遊戲等，如果希望體驗不同視角的遊玩方式，也可嘗試從本傳以外的遊戲進入廣大的寶可夢世界。 ●復刻下載：回味最原始的樂趣 除了新作之外，3DS 平台也提供了早期幾款遊戲的下載版，不但可以體驗1996年發行的第一代的紅、綠版，也能回味多款於 Game Boy 平台發行的衍生作品。雖然這些舊作登陸了3DS 平台，但仍保留了當年原汁原味的故事及點陣圖的作畫風格，想重溫初代寶可夢樂趣的人務必下載一玩。 推薦十大精靈寶可夢Pokémon遊戲人氣排行榜 在清楚了寶可夢系列的平台及類型差異之後，接下來的重頭戲便進入了歷年的遊戲推薦，無論打算購買本傳或是其他類型商品，以下10款都是不容錯過的優質作品喔！ 10: New 寶可夢隨樂拍 👉點此看更多 透過鏡頭捕捉寶可夢的可愛姿態 如果單純喜歡寶可夢的設計，但對傳統 RPG 玩法提不起興趣，或許可考慮看看這款獨特的作品。其將本傳《太陽／月亮》中的拍照系統獨立，讓玩家不需要對戰，只要跟隨不同地圖的路徑移動，並拍下身旁出現的寶可夢即可，系統會根據照片的清晰度、珍貴性給分。並為了反映不同寶可夢的特殊生態，玩家也得用蘋果、音樂等道具吸引他們，以拍出更有特色的相片。...

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Lunasol 2021秋冬彩妝新品發表

擁有最會詮釋大地色著名的Lunasol
今年秋冬彩妝真的令人刮目相看
跳脫往常的保守印象多了時髦感
這次受邀在媒體發表會示範兩款妝容
不論是日常或是時尚風格皆可的眼彩盤
訂製自我獨特的迷人風采

首先其中一個系列「寶石職人」
以職人雙手與靈魂 發揮超卓技藝 打磨拋光
釋放出無以比擬的寶石光彩
在發表會示範的是 #晶巧霓光眼彩盒 EX12 Flawless Clarity
這次眼影的的光澤感跳脫以往Lunasol隱晦的低調光澤
呈現如鑽石般的超閃耀光澤
灑在眼眸像似滿天的星星
像似鑽石灑在眼睛上折射出多角度的光芒
而大地色的部分反而成了輔助的角色
帶出輪廓深邃度 讓眼皮不會泡
整體搭配起來才更立體深邃
如果你也喜歡kira kira的妝容這盤眼影必收
它肯定是今年秋冬Lunasol的代表作

而第二個秋冬系列「裁縫職人」
則跳脫以往純粹大地色的框架
採用各種類似皮革概念的材質
像高級時裝細膩精湛的珍貴手工藝
縫製獨一無二的訂製妝容
在新品發表會示範的是EX14 Scarlet Passion
也就是紅色拼接那盤晶巧霓光眼彩盒
利用不同的紅與不同材質的眼影
暈染層疊出多層次的立體眼妝
這次也是學到日本人的獨特思考邏輯
竟然是先將最紅的絲絨霧面質地當底色
再將絲緞光澤的紅疊上眼皮
最後再灑上細緻小星紗提亮眼頭
效果卻非常無違和的協調
今年紅色再度席捲秋冬美妝界
薄擦可以很仙氣 多層次層疊暈染很時尚
時髦的你是否也該入手!

ルナソル / Lunasol KANEBO Global
#lunasol #kanebotaiwan #秋冬彩妝新品
#秋冬彩妝發表 #寶石職人 #裁縫職人
#許有湘 #shirleyhsumakeup

封面滿足阿萱的漢服夢，只是我的臉圓圓真的不吃香😂

這次要分享 Carslan 卡姿蘭 x 敦煌博物館 的系列。
把外盒一層一層打開後彷彿進入另一世界，盒內畫著精美的圖畫就像壁畫能感受寧靜氛圍。
從裡到外散發貴氣，外裝紅色喜氣至盤內金光閃耀。眼影盤封面還印上富、貴真的是細節滿滿，若你摸過實體一定會被它深深著迷。


✨十色眼影盤 09 #舞赤點青
這盤有4種類型的眼影，整體配色有橘紅砂礫的感覺。

🔸純霧面色4個
很喜歡其中薑黃色&紅磚色，眼妝重要主色調。
🔸霧面含細閃3個
霧面佔90%加微量細閃，像這類型的顏色上膚後細閃跟霧面會分離，所以沒打亮的功效哦！
🔸鑽石閃2個
這類顏色含有很細緻亮片，當然就是抹在眼皮中央，看阿萱眼妝中間是不是反射鑽石光線。
🔸綿密珠光1個
唯一有花紋的顏色藍線條與香檳粉，刷出來光澤低調柔和，適合畫臥蠶處和眼頭。

✨#靈鹿浮雕高光粉盤
02 #靈鹿逐光
拿出來就嗨翻全場！真的是靠北的美~
紅色外殼很貴氣裡面有閃閃發亮靈鹿精緻浮雕等著你。讓人捨不得摸只想靜靜欣賞~
花紋是悠遊在白雲上靈鹿，連雲朵也是層次分明。
我手上的款式為反射紫光的打亮。

推爆啦！
再幫阿萱評分一下這次造型😘


🔥快肉搜阿萱🔥
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#阿萱開箱
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這次多多跟著六龜林大哥來到了他的果園，發現除了蓮霧之外，還有芭樂，這兩種在韓國不常見的水果，立刻吸引了多多的注意。就讓我們跟著多多一同進入他的神奇探險吧！


〔多多探險小筆記〕
1臺灣蓮霧
說道蓮霧，大家想到的可能會是屏東一帶的「黑珍珠」，但卻往往不知高雄六龜一帶，有著著名的「黑鑽石」。兩種蓮霧皆是當地農民細心培養的蓮霧種類，而後又有紫蜜蓮霧、砲彈蓮霧、巴掌蓮霧等種類出現。

2蓮霧營養價值
行政院衛生署編定「台灣地區食品營養成分資料庫」蓮霧成分分析：
「每100g蓮霧中，含有熱量34 Kcal，水分90.6g，粗蛋白0.5g，粗脂肪0.2 g，碳水化合物8.6g，粗纖維0.6g，膳食纖維1.0g，灰份0.2g，維生素B1 0.02 mg，維生素B2 0.03 mg，菸鹼素 0.03 mg，維生素B6 0.03 mg，維生素C 6.0 mg，鈉 25mg，鉀340mg，鈣28mg，鎂13mg，磷35mg，鐵1.5mg，鋅0.2mg。」

3穿插在影片中的荖濃溪
荖濃溪來自於布農族語「laku laku」，意指「兇猛不定的河水」，在laku轉譯為中文時就變成了荖濃。讀「laku laku」時，覺得「ku」的發音非常像石頭滾動在河中的擬聲詞，或與中文「洪水」之「洪」，「鴻鳥」之「鴻」有異曲同工之妙。洪字，从水，共聲。共聲，口腔共鳴空隙較大，以表「大」之物，故大水曰洪，大鳥曰鴻。「ku」之音在布農族之先民擬聲之時，亦可能有所關聯。

※拉阿魯哇語稱荖濃溪時為「Sakulahlu Taunguara」，仔細看拼音亦會發現使用到了「ku」、「la」的發音。

〔今日美食地址〕
幸運草餐廳：高雄市六龜區14鄰中庄192之25號

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#臺灣水果#六龜#支持臺灣農民

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