【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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▌#走後門的民進黨！
▌議事不公、逼公務人員為虎作倀，秘書長、議事處需向立法院道歉！
▌議事主持違法亂紀的蔡其昌，需送紀律委員會！

立法院院會的登記、送案、排隊，都只能在議場的正門進行排序。所以長期以來，議場只會開啟正門的一側（其他再順序開啟），而委員不論是送案或任何訴求，都是在正門做排隊。

發現議事攻防被在野黨突破，執政黨自己霸佔議場已經讓人錯亂，民進黨9/28早上更串通立法院秘書長、總務處長提早偷開後門讓民進黨委員鑽後門偷入！這會期第一天的院會，早上08：02議場後門依序才緩緩開啟。然而昨天9/28，林志嘉卻率總務處長不僅06：59提早偷開、甚至在後門諂媚恭迎……

發現在野黨掐緊議事程序，民進黨乾脆就糟蹋、拋棄議事規則？立法院職權行使法第19條規定：「……政黨質詢之委員名單，由各政黨於行政院院長施政報告前一日向秘書長提出。……」但民進黨卻可以把已經進行一半的質詢，硬是和議事日程上沒有的委員做調動？還大言不慚的說，兩個委員同意就可以？！

政治訴求，都是幾個政黨之間的事情。再怎麼野蠻，更不能讓議事中立的公務人員捲入！在野黨再怎麼抗爭、政治訴求，都還堅守在議事規範和法律的底線上爭取權益。

反觀完全執政、國會多數的民進黨，你們在怕什麼？見不得人什麼？用近乎瘋狂的舉動，不僅拋掉基本的法令依據、甚至還逼著議事中立的立法院公務人員配合你們違法！民進黨霸凌國會至此、莫此為甚！

洗碗機加入新家一個月了​
版上應該有很多廢寶在考慮要不要入手​
想跟大家聊聊使用ㄉ心得​
我喜歡的地方還有要留意的地方​
​
首先是尺寸，我是入手三層的XXL（洗碗機跟衣服都是⋯）​
​
一開始想說會不會太大，結果完全剛好​
因為不能只考慮家庭成員吃飯的餐具​
料理過程中也會用到一堆器皿​
有時一個料理缽，這種大體積的東西就會佔掉很多空間​
所以真的是越大越好（OK！不要亂想​
​
整理了大致的安裝流程​
一開始就要確認預計購買的型號、尺寸、水孔接法、吃電量​
我這台是伊萊克斯的極淨呵護系列最大台​
讓你的設計師/工班知道後​
在早期施工裝潢，就能先把位置、水孔、電孔留下來​
因為水電是最早進場的​
如果這關卡住，其他後面的工程都不能跑喔 ^_^​
​
我的位置是留在水槽旁​
髒盤子到洗碗機的最短距離​
不然放盤子的時候很容易檯面和地板濕搭搭的​
​
等到水電、櫃體做好​
洗碗機送到現場時會有專業的師傅接水接電​
廚房櫃體記得要預留一塊面板，師傅會幫你接上去​
​
整個過程不算難，我這個小白在設計師協助下也能輕鬆完成​
​
使用起來，最喜歡的部份就是洗杯子了​
尤其是透明的玻璃杯，真的可以洗到非常亮​
很讚​
以前的咖啡漬和酒漬都不再出現​
​
然後紅白酒杯也拿出來用了​
家裡有一整套，以前很少拿出來（連客人來都不想給哈哈哈​
光想到要拿海棉棒鑽進去刷酒杯，就覺得心累​
伊萊克斯這台有酒杯扣環，杯子太長也可斜躺進去沒問題​
​
洗很油的東西也很爽​
美乃滋啊、油鍋，甚至氣炸鍋的網籃，都能直接進去​
我想這是因為這台有高溫清洗​
出來時都不會有油感​
​
東西放進去洗碗機之前，要用海綿先把殘渣撥掉​
碗盤怎麼放也是門藝術​
髒面斜朝下，開口也是斜朝下​
上方不要有可以積水的空間​
斜斜地放就不會有問題​
​
應該很多人關心，那什麼東西不能進去洗？​
有塗層上色的金屬製品不建議，像是鍍上色的餐具​
不沾鍋不建議​
手工釉料、陶藝不建議（我不買陶藝家作品ㄌ...）​
工廠生產的餐具沒問題​
你覺得太過貴重，不想冒險的就不要進去​
​
平常自己吃煮，大概兩天洗一次就夠​
我都睡前按下去 ECO 功能​
ECO 整個行程是四小時（幾乎聽不到聲音​
但約兩小時後就洗完，然後其他就是洗碗機門會自動打開的烘乾時間​
是最省水省能源的行程​
​
洗碗機其實也是儲存空間​
平常水槽跟晾碗的地方很爆破​
現在多了一個櫃子可以放​
​
以上是心得報告​
只能說​
很推ＸＤ

Electrolux
#伊萊克斯 #極淨呵護系列洗碗機

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規劃設計不踏實，浪費公帑又惹民怨

本日工務處業務報告，各項質詢重點如下：

日前，森堡受理烈嶼地區民眾陳情，因烈嶼國中市地重劃案，設置的臨時AC廠 （混凝土廠），大車出入影響學生安全甚巨，因此森堡附議洪鴻斌議員稍早質詢所提的工地臨時AC廠應該要依合約內容，在工程完工後就要拆除，請縣府不要縱容違法！

金門大橋要如期完工通車已然無法，但森堡更關心的是未來落成後的道路管理單位，以及後續的維修管理費用從何而來？澎湖跨海大橋的管理單位，為交通部公路總局第三區養護工程處，希望縣府能盡力爭取仿造澎湖模式，由中央管理維護！

金鑽進士路網問題多，履約進度落後近60%，絕大部分原因都出自原先的規劃設計阻礙農地使用，在周遭農民陳情後，不得不變更設計，造成後續工程延宕，工進落後。工務處應於規劃設計階段，建立檢核機制，避免因設計不當，造成公帑浪費、工程延宕、民怨四起的狀況一再發生。

湖埔國小新建幼兒園教學大樓，預計於5月13日完成，目前進度為70.15%，但縣長日前去視察的影片內容卻是97%，請工務處以後送議會報告，相關進度應統一，以免議員誤解，造成質詢上的困擾。

太湖路變更設計另案發包，路段的施工難度高，但建築成本卻比同路段的前後兩側低，工務處應效法高雄收集道路興建成本的統計資料，並以它為參考依據進行相關工程預算編列的基準。（附帶說明，墓道碑早就在細部設計中明確標示出來，森堡在2018年時也針對墓道碑提醒務必小心，不知金湖鎮公所為何是最近要爆破岩盤時才發現。）

金門自大陸引水計劃，每日支援西半島水量3500CMD，雖然已減少地下水減抽，但事實狀況仍然存在，西半島也無相關的地下水源挹注計畫，森堡希望自來水廠要儘速規劃。

最後，金門的路燈量再創新高16364盞，很多路段不僅上方設路燈，下方又設景觀燈，無疑是資源的浪費！請養工所要好好檢討，不要讓「落實低碳島願景」成為口號！

今天的 #院會報您知 ，我們推出好多重要修法，送交立法院審查、也要一起向您報告。

🏠 鑽漏洞規避房屋稅的手段，我們提出修法杜絕。政府也繼續推動「實價登錄揭露到門牌」、「短期交易課重稅」、「第三戶以上限貸成數」，繼續 #遏制炒房 。

🌃 #跟蹤騷擾 行為將立法入罪，定罪最重可能關五年，還有更多手段可以即時制止歹徒騷擾，強力防制性別暴力、優先保障婦女安全。

🚄 過失致死罪若涉及過失的情節重大、造成多人死亡，最高刑度將會從五年提高到十年。

💰 中央政府總預算去年歲入歲出賸餘1295億，這是連續4年有賸餘，更已連續3年超過千億。

疫情肆虐全球、但國人上下一心，我們會在最壞的年代，團結拚出最好的成績。
#有政府
#請安心

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