2021年9月26日，位於瑞芳火車站正對面，地址為新北市瑞芳區明燈路三段59之1號的「頂好 wellcome 超市」瑞芳明燈店，是目前臺灣少數還沒有將招牌換成家樂福超市的頂好超市之一（家樂福已在2020年6月收購臺灣199間頂好超市），因為家樂福已決定收掉這個營業點，此間頂好超市將營業到這個月底為止，2021年9月30日乃其最後營業日。（謝謝網友 Arthur Lee 拍攝分享）

回顧頂好超市在臺灣的發展：

1971年1月16日，採用超級市場方式經營的「頂好超級市場」，在下午3點開幕。這家屬於頂好股份有限公司的超級市場，地點在台北市忠孝東路四段71號的香檳大廈樓下，是由工商界人士李鴻文等人所投資的。

頂好超級市場設有「頂好點心城」、「頂好咖啡廳」、「頂好保齡球館」及「頂好兒童遊樂場」，該超級市場備有購貨車，顧客可以自行在貨架上選取所需要的物品，然後到收銀台付款。這家頂好超級市場所在之商圈因其名稱而被稱為「頂好商圈」，當年全台灣只此一家，別無分處。

全台首家頂好超市所在的香檳大廈由太平洋建設股份有限公司和頂好股份有限公司聯合起造，林良鴻建築師設計，中一建築無限公司承造，於1969年3月6日開工、1970年9月10日竣工，為一棟地下1層、地上12層的鋼筋混凝土造建築，工程造價為新臺幣2,928萬元；香檳大廈位於台北市忠孝東路四段與大安路交會處的東北角，它的前方有一塊形狀為直角三角形的空地，名為頂好廣場。

2011年11月，三商美邦人壽標得香檳大廈的部份樓層，得標價48億，溢價52.6%，經分拆計算，一樓店面平均每坪853萬元、二樓每坪170萬元、B1地下室每坪127.9萬元，都是當時國內店面公開標售的新天價，而香檳大廈的一樓店面也成為國內的新店王。三商美邦人壽表示，SOGO商圈地段極佳，雖然這次僅取得香檳大廈部分樓層，但未來不排除協調其他業主，申請都市更新。

下面是1971年1月兩篇關於頂好超市開幕的新聞報導：

一、1971年1月14日《經濟日報》第8版：

頂好超級市場 十六開業

【本報訊】位於台北市忠孝東路四段七十一號香檳大廈樓下的「頂好超級市場」，定於本月十六日開幕。

據頂好超級市場負責人表示，該超級市場設有頂好點心城、頂好咖啡廳、頂好保齡球館及頂好兒童遊樂場等五大部門。市場所有果蔬魚肉均由產地直接供應，物鮮價廉，日用品、南北貨、花藝、洗衣、照相等應有盡有，進入市場有購貨車，顧客自行在貨架上選取所需要的物品然後至收銀台付款，既方便又省事。

二、1971年1月16日《經濟日報》第8版：

頂好超級市場 今天揭幕

【本報訊】採用超市場方式經營的「頂好超級市場」，決定在今(十六)日下午三時開幕。 這家屬於頂好企業公司的超級市場，地點在台北市忠孝東路四段七一號香檳大廈樓下。是由工商界人士李鴻文等人所投資。

頂好超級市場設有「頂好點心城」、「頂好咖啡廳」、「頂好保齡球館」、及「頂好兒童遊樂場」等五大部門，該場備有購貨車，顧客可自行在貨架上選取所需要的物品，然後到收銀台付款，方便省事。

【從 頂好 到 頂好 Wellcome】

成立於1945年的「Wellcome」是香港最大型及歷史最悠久的連鎖超級市場（在香港的中文名稱為惠康），1964年起由怡和集團旗下的牛奶國際（Dairy Farm International Holdings Ltd.）全資擁有。

1987年，香港惠康在台灣購併頂好企業公司，將其旗下的頂好超級市場更名為「頂好 Wellcome 超市」並以連鎖商店形態經營；首兩間分店於1987年12月在台北忠孝東路及安和路開幕，進而成為台灣大型連鎖超市之一，在台分店數已逾300間。

2020年6月2日，在臺灣有137家分店的量販龍頭家樂福宣布已與香港牛奶集團（Dairy Farm）簽署協議，收購其在臺灣的惠康百貨股份有限公司之全部股份，此次交易包含224間超市分店（199間頂好 Wellcome 超市、25間 Jasons Market Place）和物流中心的資產及土地，整筆交易價值9,700萬歐元，約合新臺幣32億3,747萬元。

頂好 Wellcome 品牌將全面更換為家樂福便利購超市，而 Jasons 品牌則會改成家樂福頂級超市。

家樂福在2020年6月2日發出的公告全文如下：

家樂福集團與Dairy Farm集團已經簽署協議，收購Dairy Farm集團在台灣的惠康百貨股份有限公司的全部股份，打造台灣家樂福成為零售市場的全通路領導品牌。

此次交易，包含 224間超市分店（199間頂好Wellcome超市及25間Jasons Market Place），同時也包含了物流中心的資產及土地。整筆交易價值9700萬歐元，台灣的惠康百貨股份有限公司2019年營業額約為3億9千萬歐元。

在營業整併後，顧客及團隊成員將有來自家樂福集團更大的力量及規模支持，也能夠提供給台灣顧客更好的品質、價格、以及服務。

受益於此股權收購案，家樂福集團將加速其在台灣發展高速成長的超市展店營運，將成為台灣超市通路市占率第二的通路。

家樂福集團目前在台灣有137家分店，其中包含了69家便利購超市。家樂福集團在台灣2019年營業額共19億6千8百萬歐元，稅前獲利約2億歐元，營業利益8,300萬歐元。

家樂福集團預計將在股權交割完成後12月內全數更換頂好Wellcome品牌；Jasons品牌則會稍後轉為家樂福頂級超市。未來所有超市分店因加入家樂福集團而享有商業策略及採購優勢，家樂福集團也會持續增進營業密度及優化成本結構。

此外，頂好Wellcome將持續發揮其在生鮮農產品方面的專業並持續發產食品線上購物，並成為線上購物取貨點。

此一股權交易案預計於2020年底完成。

【烘焙小常識】第199篇
《再談酵母的重要性》

⭕️假設饅頭是一間房子，那
【酵母就是鋼筋，麵粉就是水泥，糖就是砂石，水就是調合劑】，
✅房子要是少了鋼筋的支撑，肯定是站不穩的。
可見酵母在饅頭的製作中佔了相當重要的地位，

⭕️為了探索饅頭掀蓋後立即萎縮的原因，
我將酵母做了一個實驗，
我計算饅頭從攪拌到蒸好的時間大約1.5~2小時，
所以用酵母做了2小時的測試，以同樣的容器，
各盛同樣的水(20克)，同樣份量的酵母(2克)，但卻不同樣的酵母，
(同量不同樣) 一個是失去活力的酵母，一個是正常的酵母，15分鐘後
✅失去活力的酵母, 像煙火般零星竄出，龜速爬滿整個容器，
✅正常的酵母卻像火箭般快速的衝出，一下子浮滿整個容器，
此時兩種酵母仍正常發酵，
只是一個較高(正常有力的酵母) ，一個較低(失去活力無力的酵母)
✅至1.5小時失去活力的酵母，正一點一滴的開始消泡，
而正常的酵母卻仍然再上升，將兩個容器靠在一起相比，
從旁觀看剛好是失去活力酵母的兩倍高。
✅到達2小時失去活力的酵母，已消泡大半還原成水，
✅正常的酵母卻仍然活力十足未曾消泡;
而這個時間正是我們饅頭開蓋的關鍵時刻。
由此可以得知，
饅頭掀蓋後立即萎縮與酵母失去活力有極大的關係!
✅失去活力的酵母正在這時候一點一滴的開始消泡，
✅它是靠着蒸氣的熱力支撐，一但離開後就開始回縮，
這種饅頭即使是蒸後再悶30分鍾也是照縮不誤
✅由此可見酵母一但失去活力，是相當可怕，如同房子開始傾斜。

⭕️酵母粉用量不足或失去效力，
所表現在饅頭表面上的反應是緊緻式的 斑點、死皮、起泡。
切開內部呈硬式細膩的鵝肝狀，表示麵糰根本沒有發酵完成。
⭕️我特別用 失去活力的酵母 做了一個實驗，
依照正常製作方法進行 (6個份每個100克)，
攪拌13分, 靜置10分, 製作15分, 後發38分, 蒸製15分,
其基、後發情形一如往常並無異樣，
到蒸製前仍然『碰獅獅』就歡喜入蒸，
🙂結果卻是讓人『哭笑不得』緊蹦神經，
🙂因為蒸後全盤皆輸個個都是苦瓜臉。

⭕️從測試「酵母的活力」到實驗「失去活力的酵母」,
✅測試「失去活力的酵母」時其酵母從1.5小時候開始消泡，
✅實驗「失去活力的酵母」開蓋時是91分鐘，
與測試開始消泡的時間相當接近，
因此以前對饅頭成敗的評估又得另眼相看了，
以前對饅頭成敗的評估是:
1. 麵粉的筋性：佔了一半50%
2. 酵母的新鮮度：佔了10%
(以上這兩項應改為各佔30%，以下這些不變)
3. 攪拌時間；佔了10%
4. 基、後發的判斷也佔了10%
5. 操作過程：佔了10%
6. 最後是饅頭的蒸制也佔了10%

⭕️如何得知酵母失去活力?
除了前面最有力的實驗外，還有下列簡單的辨識:
當打開包装時酵母粉已結塊或黏在一起請勿使用因為己經失去效力！
＃如果泡水15分鐘以後酵母還未浮上請勿使用因為己經失去效力！
＃如果15分鐘以後只浮上零星幾點也請勿使用因為部份己失去效力！

國寶級糕點師傅與你
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隊長之前臉書公開研究的新光鋼(2031)，
連結如下:
https://www.facebook.com/Capt.industry/posts/622853575774555

公布單月獲利，
EPS1.1元
早早鎖漲停收工，
補充一點點新光鋼的基本面給同學們

#新光鋼（2031）
1.國內最大鋼板通路商，主要提供物流及剪裁。
2.產品供應公共工程、營建、汽車、機械、風力發電等產業。
3.獲台北淡江大橋主體工程鋼板3萬公噸訂單，預計Q4起供貨。
4.桃園物流中心預計Q3完工，估計每年可貢獻租金收入2億元（約貢獻EPS 0.5元）。
5.轉投資：
A.「世紀風電」（7%）風力發電水下鋼構廠。
B.「前端離岸風電設備製造公司」主要生產基樁鋼管，獲沃旭與CIP訂單，預計2021年風電代工訂單可貢獻10億～15億元。
C.「中鋼住金越南公司（CSVC）」。
D.與向陽優能合資投資「新威光電」，跨入太陽能發電領域。
E.與日本住友商社合資「美生金屬」（50%）。
F. 與義大利阿爾格公司合資「新光鋼阿爾格工程公司」（68.16%），生產橋樑、高速道路、高速鐵路等避震用支撐墊。
G.去年EPS 2.69元，將配息2元；今年Q1 EPS 2元。
H.受惠中國碳中和政策限產鋼鐵，美國基建需求帶動鋼價大漲。
I.受惠前瞻基礎建設與台商回流帶動廠辦及商辦商機，目前工程訂單也看至2022年初。

（元大） 重點個股： #東和鋼鐵（2006）2021.07.01
廢鋼強漲在即，2022年獲利動能仍強

✔️維持買進評等
中心對東鋼看法維持正面，主因：1.廢鋼供需吃緊，推升鋼筋、型鋼報價；2.產品組合改善，毛利率高檔不墜；3.越南廠獲利速度提升。上修獲利後，預估東和鋼鐵2021年EPS 5.58元將達歷史新高，逐漸向2006年～2008年高峰看齊（2006年Q1～2008年Q3期間，每季平均EPS 1 元以上，評價最高達2.6倍），東鋼目前位於 1.7 倍 P/B（以減資前股本為計算基礎），認為評價將隨獲利創高、配息加上減資優於預期等因素持續提升，給予2.4倍2021年P/B，推得新目標價75元。

✔️廢鋼供需吃緊，推升鋼筋、型鋼報價
中心預期廢鋼後續走勢正面（今年以來上漲32%），主因：1.近期俄國為了壓抑國內通膨，宣布8月起至年底將對金屬出口課徵至少15%臨時稅，其中廢鋼占全球出口量5%，供給將受壓抑；2.中國為了達成碳中和，將擴張電爐以置換高爐產能；原物料大漲（鐵礦砂年初至今上漲37%）。正常旺季效應下，預估東鋼2Q21 EPS 1.53元（季增11%／年增119%）表現高檔不墜。2021年Q3儘管受到夏季限電而成本增加，但預期廢鋼漲價將帶動鋼筋、型鋼報價同步提升，預估EPS 1.1元仍將年增39%。

✔️產品組合改善，上修毛利率假設
展望後續，公司預期2021年國內鋼筋出貨量將小幅年減5%，主因2021年上半年缺工情況較嚴重，但2021年下半年將逐漸緩解。不過，型鋼則受惠市況持續熱絡，預期2021年出貨量將年增30%以上。東鋼為國內最大H型鋼廠商，訂價能力較強，較能夠轉嫁廢鋼上漲之成本，預期在型鋼營收比重增加之下（由2020年36%提升至2021年42%），預估2021年毛利率為17%，將較2020年擴張1.6個百分點。

✔️越南廠全年盈利，將成2022年成長動能
越南鋼筋廠（占營收約7%）在全球鋼市轉佳下， 2021年Q1越南廠在鋼筋價格提升、額外銷售鋼胚帶動下，獲利再次提升至6,700萬元，較2020年Q1虧損1億7,000萬元大幅改善。展望未來，公司認為目前越南鋼筋廠利用率已接近65%～70%，搭配銷售鋼胚，已可穩定獲利，儘管即將迎來2021年Q3雨季淡季，利用率下降至50%～55%，仍力保不失，維持損平水準。預期產能利用率持續提升下，越南廠2021年、2022年將貢獻東和鋼鐵3億8,000萬元／7億1,000萬元稅前獲利，優於2020年虧損4億元，越南廠也將成為東和鋼鐵2022年獲利成長動能。

✔️股票評價
中心對東鋼看法維持正面，主因：1.廢鋼供需吃緊，推升鋼筋、型鋼報價；2.產品組合改善，毛利率高檔不墜；3.越南廠獲利速度提升。上修獲利後，預估東鋼2021年EPS 5.58元將達歷史新高，逐漸向2006年～2008年高峰看齊（2006年Q1～2008年Q3期間，每季平均 EPS 1 元以上，評價最高達2.6倍），東和鋼鐵目前位於1.7倍P/B（以減資前股本為計算基礎），認為評價將隨獲利創高、配息加上減資優於預期等因素持續提升，給予2.4倍2021年P/B，推得新目標價75元。

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130517大直買屋 金景新 OSKA店面
影片網址→http://youtu.be/rGMOOcDHZaQ

建案名稱─金景新；建設公司─俊鴻營造
使用分區─住3；主要用途─商業用
格局─OPEN
售價─4500萬
房屋權狀─41.11坪
主建物─15.48坪......↓

地下室─18.92坪
附屬建物─2.9坪
公設─3.81坪/9%
基地面積─61.72坪；土地持分─10.04坪
管理費─600元/月
座向─坐東朝西
邊間─是；採光─2面
管理員─無；瓦斯─天然
構造─RC，鋼筋混凝土；外飾建材─二丁掛
總戶數─10戶；單層戶數─2戶；電梯─1部
建物完工日期─80年/8月/14日；屋齡─22年
所在樓層─1+B1；總樓層─地上5樓/地下1層

生活機能
學區─永安國小、大直/濱江國中
公園─永直、明水公園
市場─頂好、全聯
商圈─北安商圈
交通─捷運大直站

特色說明
單價計算，B1以1/3計價。
低總價、投報率高、生活機能成熟
租約至103年6月止，房客已表明續約意願。
月租金5.5萬內含10%稅+2%補充保費=月實收4.84萬。

台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
副店長─陳泰源─0920-120-504；經紀人─廖來萬；證號─(91)00464

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/63116391

130116大直買屋 帝爺 制震 富貴天廈
影片網址→http://youtu.be/iuGnQ1br-FM

物件名稱─帝爺 制震 富貴天下
建設公司─帝爺建設
使用分區─商業區；主要用途─商業用
格局─3+1房/2廳/3衛/1廚/2陽台
售價─6660萬
權狀登記─76.81坪......↓


計算1→單從權狀表面來看單價─87.8萬/坪
不含車位的房屋權狀面積─68.97坪
主建物─29.21坪
附屬建物─2.13坪
公設─37.63坪/54.5%
車位─7.84坪


計算2→實際上真正算法單價計算2─108.3萬/坪
不含車位的房屋權狀面積─55.93坪
主建物─29.21坪
附屬建物─2.13坪
機房回填─3.74坪
前陽台─3.32坪 (二次施工，權狀未登記)
後陽台─0.38坪 (二次施工，權狀未登記)
實際使用空間─38.78坪
公設─20.85坪/37%
車位─20.88坪 (7.84坪+車公13.04坪)


其他說明
座向─坐北朝南
土地持分─18.41坪
邊間─是；採光─3面
戶數─1層2戶；電梯─2部
管理費─房+車=共約6500元
瓦斯─天然；管理員─全天候
所在樓層─8樓；總樓層─地上9樓/地下2層
建物完工日期─94年10月19日；屋齡─7.2年
構造─SRC，鋼骨鋼筋混凝土；外飾建材─石材、二丁掛


車位說明
坡道坪面/B1-34號+B2-2號/600萬


生活機能
學區─濱江國中/小
公園─永直公園
市場─愛買、家樂福
商圈─美麗華
交通─捷運劍南路站


特色說明
鋼骨制震宅
靜巷、高樓層，景觀遼闊
邊間3採光、挑高3米8無壓迫感


台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
副店長─陳泰源─0920-120-504
經紀人─廖來萬；證號─(91)00464

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/59262709

111102年代靠夾層賺坪數？房屋主結構恐遭破壞
影片網址→http://youtu.be/5r1RaHkT6fM

感謝婉柔的報導，其實阿我個人認為啦！只要是內使用空間夠用的話，我自己也不是很喜歡做夾層，爬上爬下的，很容易摔倒受傷，而且很有壓迫感(當然也要看是挑高幾米啦！)。不過，這則新聞有一個致命的錯誤，就是記者把上下的高度標錯了，應該是下面比較高，上面比較矮吧？XD！被我發現了喔~~~以下是關於夾層屋的文章，與您分享↓

夾層屋事件的省思
行政院消保會消保官 黃鈺生

二、「夾層屋」的產生
夾層屋產生源於房價飆漲之後，建商因土地取得成本提高，再加上容積管制，為了降低土地在房價所含成本，表面上使經濟狀況不佳而需購買足敷使用的空間的消費者，能在預算可負擔的範圍內達成願望，坐擁窮人別墅，事實上係為建築業不景氣注入強心針，刺激消費者購屋意願，為建設公司解套；尤其，七十九年建商首次在臺北市推出挑高設計之建築，短期之內立即銷售一空之後，其他建商競相仿效，八十年後只要號稱「買一房變兩房」、「神奇的四米二，加一個樓梯多一倍使用空間」、「創意空間」或「魔術空間」等字眼之「挑高」、「樓中樓」推案，均為票房保證，銷售較一般傳統高度設計之房屋為佳，也因此，此類房屋由臺北市市郊延伸至臺北縣汐止、林口等地，至八十二年後甚至臺中、高雄及臺北市市區之推案也都陸續推出，樓層高度也從三米六、四米二、四米五、五米六、甚至出現七米二的設計，估計現在房屋市場的推案，約現有將近二成採取挑高設計。

四、「夾層屋」的後遺症
購買夾層屋的挑戰，首先就必須面對涉及違法的問題，依照建築法規的規定，二次施工未經許可者，均屬違章建築，將遭到拆除與罰鍰處分的命運；其次，夾層屋的安全亦是不容忽視的問題，如果建築師在設計時，已考量建物二次施工的結構安全係數，對消費者的安全尚有保障，如否，則這些二次施工建材增加原結構設計未考量的載重，再加上採用鋼筋混凝土進行二次施工而涉及樑柱破壞、銲接鋼筋及增加載重等，對整棟大樓結構安全之影響很大，一旦發生地震時，因剛性結構樓板會造成應力重新分配，如應力重新分配集中於房柱時，可能造成房柱扭曲變形或剪斷，對建物安全影響甚鉅，另外，因樓層不同，其防火區劃、消防等設計規定亦不相同，如未於設計時事先予以周詳考量，就不應容許夾層存在。除了違法性與安全性之考量外，適住性問題亦應納入考量，就以挑高三米六之房屋為例，夾層高度僅有一米五左右，根本不適合正常起居作息，而且夾層之採光、通風亦較一般住房臥室為差，最後只有將其當做儲藏室了。由於挑高房屋之價格原已較一般房屋為高，再加上二次施工所付出之費用，每坪房屋較正常高度房屋高出六萬元以上，但銀行估價貸款成數又往往不將所增加使用的坪數列入計算，因此貸款成數相較為低，再加上夾層之設計因屋主之喜好不同而有不同之型式，因此當房屋轉手時，其轉手價格也無法如願將夾層費用完全包涵在內，這些都是購買夾層屋所產生的後遺症。

文章網址→http://home.educities.edu.tw/yushengh/%A7%A8%BCh%AB%CE.htm
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/43890343