201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

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今天起床煮好早餐後，就看見囧爸A走我的毛毯
再把電暖扇緩慢的搬進房內
放在他的位置旁，全身包緊緊後開始上網
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看著身旁跑來跑去嗨翻又流汗的洋芋片，我說
👩：「爸爸，你知道今天過後開始回暖了齁？」
👨：「太好了，我快死掉了…法克!🥶」
👶：「哇~ 這是燒燒(台語)的電風扇」(伸手)
👨：「不要碰，你站前面就會溫暖了」
👶：「不要，燒燒(台語)，電風扇走開🥵」
👩：「…XDD」
·
#不同世界
#怕熱的母子與極度怕冷的爸爸
#電暖扇都搬出來了
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💟靚媽貼心提醒：
1️⃣雖然寒流走了，但受輻射冷卻影響，
清晨依然很冷，跟暖熱的中午有很大溫差。
#衣著方面多注意 (洋蔥式穿搭🧥)
2️⃣因為寒冷數日，鋼筋水泥也會變冷冰，
現在正慢慢釋放冷空氣出來， #白天室內比室外冷是正常的🥶，中午可將門窗打開迎太陽☀️。

每當談文化，就有人腦子啟動：「要先吃飽吧！」但轉過身又馬上對歐洲、日本嚮往，還有不甘被韓國比下（從屍速列車、寄生上流到最近的白頭山，都有人歎「看不到韓國的尾燈」）新成立的文策院，就是參考韓國的文創產業作法，我們也正在追，《與惡》海外版權賣到日本就是好的開始。怎會無關吃飽？
　
何況那是因為我這篇只談文化，不等於其他方面就犧牲（但其他專業就交給其他人談了）。
　
如果要說「換個人也不見得不好？」那看看我那成為祭品的故鄉——高雄燈會、光頭節、扼殺大港開唱、觀光影片、莫名的星光大道。看看韓陣營那些廣告，甚至有 PPT 風格，而小英這邊是羅景壬和尹國賢導演（很容易可以查到他們過往的作品）。這完全有得比。

哪來兩黨都一樣？

上兩篇寫了質疑和焦慮，但到這個時刻，這篇已無關拉票。
純粹想正能量談為何我認同小英政府，
重點畫起來——文化。
　
如果文化部長換成潘某人？我很難想像這些事能發生（結果這句還是負能量了）先來一些關鍵字：
　
我們與惡的距離等公視戲劇（來自前瞻計畫）／文化部預算提高７成／公視台語台／漫畫基地：推動台灣原創漫畫／台灣漫畫大師—鄭問的故宮展／東亞第一個推「公共出借權」國家／文策院／文博會／來去總統府住一晚／浪漫台三線／公共媒體法／屏東燈會／推動藝文頻道／劇場驅動計畫／地方藝文場館修復／順天美術館返台捐館藏／登錄國家第一位口述傳統保存者（泰雅文化）／國家電影中心法制化、擴大轉型...
　
腦容量有限，還漏掉很多（大家可以再留言補上）。但總之有目共睹 2019 台灣設計展跟影視大爆發，甚至音樂都很爆！（鏡頭給 Leo王、ØZI）這些並非「剛好發生在這些年」，都有政府（尤其文化部）不同程度支持、推動。（上面關鍵字餵估狗都查得到）
　
近年參加一些設計師講座、或讀一些設計報導，很明顯可以察覺一個從前少見的命題「公部門美學」。
　
從小英團隊選舉時採用聶永真設計師、羅景壬導演兩位圈內公認的高手高高手以降，公部門很明顯的在拆「中華民國美學」這顆老炸彈，去年初屏東燈會就秀了一波，然後整年全台百花齊放（除了高雄）。
　
這兩本雜誌，剛好都整理了公部門美學案例：

La Vie（187期）：2019 台灣設計力100
https://tinyurl.com/vpe4n85
Shopping Design（133期）：Best100 設計力關鍵字 https://tinyurl.com/u4u4pzv
　
我想那也是為什麼那麼多前幾把交椅的中新生代設計師、導演、藝術家、文化人（策展、評論等），以及我身邊許多廣告同業等，一面倒向小英政府吧。
　
我知道我知道！每當談文化，就有人腦子啟動：「要先吃飽吧！」但轉過身又馬上對歐洲、日本嚮往，還有不甘被韓國比下（從屍速列車、寄生上流到最近的白頭山，都有人歎「看不到韓國的尾燈」）新成立的文策院，就是參考韓國的文創產業作法，我們也正在追，《與惡》海外版權賣到日本就是好的開始。怎會無關吃飽？
　
何況那是因為我這篇只談文化，不等於其他方面就犧牲（但其他專業就交給其他人談了）。
　
如果要說「換個人也不見得不好？」那看看我那成為祭品的故鄉——高雄燈會、光頭節、扼殺大港開唱、觀光影片、莫名的星光大道。看看韓陣營那些廣告，甚至有 PPT 風格，而小英這邊是羅景壬和尹國賢導演（很容易可以查到他們過往的作品）。這完全有得比。哪來兩黨都一樣？
　
其他方面政策，有時候有感無感跟產業別有關，例如經濟。但文化面，都很視覺化具體化，大家都看得到吧？怎會沒政績？
　
自由行／主題式精緻旅遊團，預估是未來Ｍ型化觀光的兩頭。這個政府團隊正把那些廢棄鋼筋水泥運走，重新整地、打下地基。幾年內，周遭國家已經感受到，我們也登上多本日本、泰國刊物，日韓節目也都有。依我每週末都在台北各地遊蕩，日、韓、港、泰、星、馬遊客的增加，絕非政府數據而已，他們真的都在街上。（啊，韓客常在家樂福西門店）
　
我們何必倒退去全部長一樣的夜市旅遊？連國人自己都在嫌了，我聽你那些不長進的老派旅遊業在哭咧。
　
如果小英團隊（尤其很重要的鄭麗君部長，建議大家追她臉書）的文化工程中斷，我不敢說與惡的距離如何，但與醜的距離，絕對很近。
　
（在高鐵上修修改改這篇文時，雖然人多缺氧，但抬頭看，車廂好多好多大學生，感到欣慰）