//本土研究社：思考新發展模式

根據地政總署去年底的數字顯示，全港有超過5000 份短期租約土地，涵蓋面積約800 公頃。本土研究社成員陳劍青指出，政府過往只聚焦在興建具規模的公屋，卻沒想過新的發展模式，「可以善用面積不大的土地，短時間解決迫切的房屋問題」。

他認為貨櫃屋並非不可能，即使有民營機構有興趣合作建造，亦需要政府予以配合，「政府須用正面態度，不要從賣地的利益出發。」

香港01周報 2016-07-29
房策新出路 荷蘭貨櫃屋可借鏡
社聯促港府研解住屋困局

「上樓」入住公屋，對香港大多數「無殼蝸牛」來說，既與希望畫上等號，但同時亦是一個無了期等待的緊箍咒。

縱使行政長官梁振英今年的施政報告提到，「解決房屋問題初現曙光」，但對正在輪候公屋的市民來說，改善生活的期待，已在漫長煎熬的歲月中磨蝕。輪候公屋申請持續增加，截至今年3月底突破28萬宗，全港仍有20萬人囿於百多呎或更細的劏房內生活，苦不堪言。

「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。」為尋求解決香港住屋問題方略，全港最大的非政府組織香港社會服務聯會，早前遠赴荷蘭取經，發現當地社會房企善用舊貨櫃興建臨時房屋，更頗具規模，而一些營運房舍模式，亦可對本港有啟迪作用。作為倡議型媒體，《香港01》將一連兩期，與社聯探討蝸居劏房、棲身公屋兩者以外的解決房屋問題第三條出路。

撰文：黃靜薇

攝影：黃靜薇、部分圖片由社聯提供佔地等同18 個標準泳池與香港相隔千里之外的荷蘭，多年前已經着手大量興建過渡性房屋，作為短期居住用途，以解決基層市民無力置業或租樓的窘境。荷蘭多個大城市近年面對青年以及外來人口增加，政府遂放寬建築物條例，允許社會房屋企業利用貨櫃物料，興建過渡性房屋。

最早期的貨櫃屋邨Keetwonen，位於阿姆斯特丹的東南面，距離市中心車站約15 分鐘車程，佔地共1.8 公頃，即等同18 個標準泳池大小。

政府2005 年將貨櫃屋邨土地租予私人發展商「Tempohousing」，為期5 年。Tempohousing 遂用舊貨櫃改裝為學生宿舍，以9 個月時間興建共1000 個貨櫃屋，並交由社會房企「de Alliantie」負責管理租出，社區亦會提供超級市場、球場及單車維修店等設施。有見貨櫃屋邨模式廣受歡迎，當局遂以更多貨櫃興建酒店等短期住宿，為外來員工或有需要人士，提供暫住宿舍。

低地價售予房企

早前到荷蘭視察當地社會房屋的社聯政策研究及倡議主任何俊傑表示，當時赴阿姆斯特丹東北面一個以貨櫃組成的學生宿舍參觀，形容是眼前一亮：「空間大，而且設備齊全，最重要是每間房有個大窗，採自然光入屋，與黑房般的劏房差之千里。」他認為獨立的房間私隱度高，可以在毋需與他人共住的環境下，擁有300 呎的私人空間。他到訪的一個學生單位，內裏有簡單的開放式廚房，衣櫃、茶几、書桌，一應俱全。另外比較新式的貨櫃屋邨，房企更注重居住外的環境，打開窗戶，面前是一幅綠油油的大草坪，生活寫意怡人。

他指，每間貨櫃屋扣除租金津貼後，每月租金約2,600 港元，「長方形的面積非常實用，放一張雙人床、大電視也不成問題。」然而，在香港如想以不足3,000 元，租一個不足200 呎的劏房，簡直是天方夜譚。

貨櫃屋的背後，其實揭示出一個強大的社會房屋網絡政策。除了成本低廉的貨櫃屋，荷蘭亦有類似香港公屋的永久性社會房屋，但就會交由非牟利的社會房企管理，為低收入家庭提供有租金管制的住宅，申請者的入息上限大概是26,000 港元，平均每月租金約4,500 元；當地政府則會負責購買土地，再以低於市值的價錢賣給上述的房企，並提供一系列的經濟支援，如貸款擔保、低息貸款及租金津貼等。

社會房屋佔整體近三分一

何俊傑說，荷蘭是歐洲內社會房屋比例最高的國家，根據本年荷蘭社會住宅企業聯盟的報告顯示，在2014 年，荷蘭已有約240 萬個社會房屋單位，佔整體房屋約32%；而當地現時有363 間社會房企，單在首都阿姆斯特丹已有9 間，「每間房企的對象也有不同，例如Rochdale 專責市區重建、DoWo 和DeKey 主力提供青年住宿等。」除了居住環境之外，當地政府亦關心住戶的社區生活。相關房企會與其他社會服務團體、大學等機構合作，鼓勵弱勢社群參與社區活動，例如位於東面的貧窮區「Indische Buurt」，推行Makkie 社區貨幣制度，居民只要做義工，便可賺取貨幣，可享有超市消費以及租借體育設施等折扣優惠。

不過，社會房企也曾爆出醜聞，由於企業自負盈虧，法例賦予他們權利可利用來自社會房屋的租金及收入等自由投資，如購買酒店和商場等，結果出現嚴重虧蝕，如其中一間房企「Woonbron」購買郵輪改裝酒店卻投資不利；另一間「Vestia」在2010 至2011 年期間，購買金融衍生工具作對沖，結果虧損200 億歐元，須售出三分一的社會房屋單位作補貼。

去年國會再修改法例，規定八成房企須出租予低收入家庭，一旦發現房企的投資純粹獲利，就無法再申請低息貸款。

社聯政策研究及倡議總主任（社會發展）黃子瑋表示，新修訂法例亦着重租戶的參與：「房企要在房屋議題上，先諮詢租戶聯盟，監察他們是否真房企，又會與政府共同訂定協議，達到制衡的目的。」

英美印度俱建

「基層未等到公屋，惟有『卡』在私人市場，現時市面上充斥劏房，如果連劏房也住不起就要住工廈，為什麼你（政府）知道他們的處境，又不去尋找中間方案呢？」黃子瑋建議，港府可利用市區非住宅臨時用地，興建如貨櫃屋等過渡性房屋。他以旺角一幅仍未出租的臨時用地為例，該處面積約250 平方米，估計可放置3個貨櫃作項目試點，「既然市區有一塊熟地，貧窮的人，不一定要住在邊緣。」中大建築學院榮譽兼任教授林雲峯表示，貨櫃屋最大的好處是「易建、易拆」，不少國家如英國、美國，甚至印度都有使用貨櫃屋作住宅，香港最大的問題仍是土地問題，「要改變規劃用途是很難，但如果『偷雞』興建臨時住宅，避免涉過多改則等規劃問題，可能是折衷的辦法。」身兼全國政協的林雲峯已報名參選立法會建築、測量、都市規則及園境界，他的對手還有現任議員謝偉銓及泛民背景的姚松炎。

本土研究社：

思考新發展模式

根據地政總署去年底的數字顯示，全港有超過5000 份短期租約土地，涵蓋面積約800 公頃。本土研究社成員陳劍青指出，政府過往只聚焦在興建具規模的公屋，卻沒想過新的發展模式，「可以善用面積不大的土地，短時間解決迫切的房屋問題」。

他認為貨櫃屋並非不可能，即使有民營機構有興趣合作建造，亦需要政府予以配合，「政府須用正面態度，不要從賣地的利益出發。」房屋局：有地應建永久房屋過往社聯曾向政府提出以私人協約批地的方式撥出臨時用地，卻面對重重難關，黃子瑋批評當局僵化：「運房局說地不是他們管轄，發展局就指要和各個部門商討，結果就是問來問去也問不到。」黃子瑋認為政府應成立跨部門小組，讓本港的非政府機構可申請臨時用地，推行貨櫃屋等過渡性房屋的試驗計劃。

他提到現時西貢和元朗朗邊的中轉屋，均用預製材料興建，但不如貨櫃屋方便，「所使用的材料比較難去搬遷，拆卸後亦不易重新組裝。」他認為技術上無論是貨櫃屋或鋁製組裝屋也一樣可行，問題是政府是否願意為解決房屋問題提供短、中期措施。

然而，運輸及房屋局常任秘書長應耀康在7 月初房委會的公開例會上表明，興建過渡性房屋「不切實可行」，因為所需時間不會比公屋短太多，而且單位數量有限，即使有土地，也應該用來興建永久性房屋，明顯見到當局不傾向採納興建貨櫃屋的建議。

雖然政府對此有保留，但陳劍青認為，貨櫃屋可以是一個方向，但不應淪為劏房產物，或者成為當區商廈化的手段：「除了只租一輩子的公屋，政府可否提供其他的短租機會，似乎長策會也沒考慮到租住市場的發展。」比較新式的貨櫃屋邨，房企更注重居住外的環境，打開窗戶，