這就是為什麼每次你看到的日本房子越高樓都會長的斜斜的原因唷各位親愛的嘟嘟客人（直接撿現成XD）

【陽台只有一半？法令上的限制。】

一塊土地，能蓋出怎樣的房子，都跟法令限制上的「容積率」與「建蔽率」有關。台灣也一樣，日本也是一樣。也就是說，當建商買下這塊土地時，完工後的建築物大致上會長得怎樣，大致上就已經決定了。

所謂的「容積率」，指的就是能夠建築的總樓地板面積，而「建蔽率」就是一塊基地，你能蓋多滿，要留多少空地。舉例來說，一塊容積率200%，建蔽率50%的基地，如果是500坪的土地，原則上它就是能蓋250坪的建築物蓋四樓。不過在日本，因為對於居住環境很重視，因此在建築基準法上面，還有道路斜線，北側斜線，日影規制等等限制。也就是雖然你的容積率有200％，但實際興建時，還不見得能夠消化完所有的容積率。如低層住宅區，為了讓家家戶戶有採光，直接給你建築物限高10m或12m。其他的區域，還有鄰地斜線限制，也就是說在建築物超過一定的高度後，上面的樓層一定要往後退縮，來確保跟鄰地有一定的空間，以及確保旁邊的房子有陽光可以照入的北側斜線...等。此外，實際可興建的容積率，還要看你基地的前面道路路寬乘以法定係數，來與法定容積率做比較，選擇較小的數值才是你的實際容積率。因此建商在蓋屋時，會想儘辦法絞盡腦汁把容積率發揮到淋漓盡致。

大家都知道，我們台灣，賣房子都含陽台雨遮及公設，日本則是賣你室內實際坪數。不過你知道嗎？不管台灣還是日本，蓋房子在計算容積率時，陽台，雨遮，樓梯，共用走廊等處，是不納入容積率計算的（日本電梯要算入容積率，台灣很像五樓以上的建物才算），因此日本直接賣你室內，有計入容積部分的房子，而台灣呢？則是儘量給你大陽台，大雨遮，因為這些東西，在台灣不納入容積，但是卻可以拿來賣錢，因此台灣的建商會千方百計弄很多陽台跟雨遮來賣你。

之前在台灣時，曾經認識一個人，她對房市投資沒有很了解，也不好好看清楚格局圖，就因為貪小便宜，貿然買進其中一戶單價較低的，結果完工後才發現她的雨遮超大，幾乎快要等於室內面積的三分之一了，但是那圈大雨遮，全都算在她的權狀買價裡，但卻只能放置冷氣室外機，連花盆都不能擺。同時，它室內裡面，也有將近四分之一的空間，原本是陽台，是建商做二次施工，幫他外推成她的室內一部份。但是依照現行法令，只要有人檢舉，它就會立即被拆。而且那個外推的陽台，跟雨遮一樣，建商蓋的時候不列入容積計算，但是卻可以拿來賣她錢！

日本這部分，買屋就好多了，不管你的陽台多大，雨遮多大圈，都不能計入你的權狀，只有實際室內坪數是能賣錢的，因此對於消費者而言，實際花多少錢，實際使用室內面積多少，一目瞭然。但其實沒有陽台雨遮其實不好，夏天的陽光沒有陽台的緩衝，會讓你室內很悶，回到家後，可能發現室內溫度高達四十度，開冷氣又要很久才會降溫下來。如果下大雨沒有陽台雨遮緩衝，除了會讓你的室內濕氣很重以外，如果你不小心沒關窗，大雨就會直接灌進你家。也因為只有室內面積能賣錢，所以有些比較不好的日本建商，會想儘辦法，在規劃房子時，硬是把原來要當作是陽台的地方，設計成室內（非陽台外推），因此導致有些房子，陽台只有一半，就像下圖這種房子一樣。聽說這樣可以讓你的可銷售面積金額，將近是土地成本的一成。也因為日本陽台不計價，也因為沒陽台會有這麼多的缺點，因此，如果你看到這樣的房型，或許要考慮一下要不要購買其他的產品。因為花一樣的錢，你也可以買到有完整陽台的，住的又舒服。

＃投資　＃不動産　＃房地產 　＃東京不動産 　＃日本不動産

111102年代靠夾層賺坪數？房屋主結構恐遭破壞
影片網址→http://youtu.be/5r1RaHkT6fM

感謝婉柔的報導，其實阿我個人認為啦！只要是內使用空間夠用的話，我自己也不是很喜歡做夾層，爬上爬下的，很容易摔倒受傷，而且很有壓迫感(當然也要看是挑高幾米啦！)。不過，這則新聞有一個致命的錯誤，就是記者把上下的高度標錯了，應該是下面比較高，上面比較矮吧？XD！被我發現了喔~~~以下是關於夾層屋的文章，與您分享↓

夾層屋事件的省思
行政院消保會消保官 黃鈺生

二、「夾層屋」的產生
夾層屋產生源於房價飆漲之後，建商因土地取得成本提高，再加上容積管制，為了降低土地在房價所含成本，表面上使經濟狀況不佳而需購買足敷使用的空間的消費者，能在預算可負擔的範圍內達成願望，坐擁窮人別墅，事實上係為建築業不景氣注入強心針，刺激消費者購屋意願，為建設公司解套；尤其，七十九年建商首次在臺北市推出挑高設計之建築，短期之內立即銷售一空之後，其他建商競相仿效，八十年後只要號稱「買一房變兩房」、「神奇的四米二，加一個樓梯多一倍使用空間」、「創意空間」或「魔術空間」等字眼之「挑高」、「樓中樓」推案，均為票房保證，銷售較一般傳統高度設計之房屋為佳，也因此，此類房屋由臺北市市郊延伸至臺北縣汐止、林口等地，至八十二年後甚至臺中、高雄及臺北市市區之推案也都陸續推出，樓層高度也從三米六、四米二、四米五、五米六、甚至出現七米二的設計，估計現在房屋市場的推案，約現有將近二成採取挑高設計。

四、「夾層屋」的後遺症
購買夾層屋的挑戰，首先就必須面對涉及違法的問題，依照建築法規的規定，二次施工未經許可者，均屬違章建築，將遭到拆除與罰鍰處分的命運；其次，夾層屋的安全亦是不容忽視的問題，如果建築師在設計時，已考量建物二次施工的結構安全係數，對消費者的安全尚有保障，如否，則這些二次施工建材增加原結構設計未考量的載重，再加上採用鋼筋混凝土進行二次施工而涉及樑柱破壞、銲接鋼筋及增加載重等，對整棟大樓結構安全之影響很大，一旦發生地震時，因剛性結構樓板會造成應力重新分配，如應力重新分配集中於房柱時，可能造成房柱扭曲變形或剪斷，對建物安全影響甚鉅，另外，因樓層不同，其防火區劃、消防等設計規定亦不相同，如未於設計時事先予以周詳考量，就不應容許夾層存在。除了違法性與安全性之考量外，適住性問題亦應納入考量，就以挑高三米六之房屋為例，夾層高度僅有一米五左右，根本不適合正常起居作息，而且夾層之採光、通風亦較一般住房臥室為差，最後只有將其當做儲藏室了。由於挑高房屋之價格原已較一般房屋為高，再加上二次施工所付出之費用，每坪房屋較正常高度房屋高出六萬元以上，但銀行估價貸款成數又往往不將所增加使用的坪數列入計算，因此貸款成數相較為低，再加上夾層之設計因屋主之喜好不同而有不同之型式，因此當房屋轉手時，其轉手價格也無法如願將夾層費用完全包涵在內，這些都是購買夾層屋所產生的後遺症。

文章網址→http://home.educities.edu.tw/yushengh/%A7%A8%BCh%AB%CE.htm
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/43890343