建商倒閉的事件越來越多，之前在中和有數十名苦主，繳了百萬頭期款買預售屋，把錢全都信託到銀行，總計3622萬元，但沒想到建商無預警倒閉，原本信託在銀行資金卻只剩下624萬，錢拿不回來。

前陣子有跟大家分享，我去參加了中山區某個與日商百年營造廠合作的建案記者會，每坪一度喊價130萬元，在當年市場不景氣創下熱銷，但建商卻在完工前夕申請破產，坑殺住戶與地主，不幸淪為爛尾樓。

內政部的預售屋履約保證機制，總共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」這五種，其中以「不動產開發信託」最常見。

以「不動產開發信託」來說，建商將興建資金信託給建經公司或是銀行，建商再依工程進度提用資金。

但大家知道嗎？

信託只是在確保興建資金「不會被挪做他用」，也就是「專款專用」，並無保證錢一定拿的回來。

舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用，都可以向第3方保管機構支用這個信託資金。

一旦信託資金被支用，建商營運岀問題、建案無法蓋下去，信託及債權銀行居中協調，卻沒有其他建商願意繼續承接此建案，因此債權銀行才決定拍賣土地、拿回已抵押的債權，所以民眾因此拿不回購屋款。

最近疫情的衝擊，工人避免群聚、施工期拉長，看房人來少，建案的銷售期拉長，槓桿大、風險高的公司可能就承擔不了，可能會淘汰許多不良小型建商，大家買房要特別留意。

可以點開下方連結聽聽我們的podcast，邀請游嵥彥律師 聊關於建商倒閉錢拿不回來？搞懂預售屋「履約保證」，「專款專用」有用嗎？

我們的新書裡，也會有關於預售屋履約保證的內容。#努力寫書中

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#地產好學聲
#地產秘密客

圖說：疫情期間翻翻之前去荷蘭一個人旅遊的照片，好想念曾經的美好。

📢📢想省履保費？小心提油救火🏠🏠

隨著 #不動產 買賣交易習慣的改變，銀行或是建經公司的 #履約保證、#價金信託盛行，為不動產的交易安全把關，讓價金、產權各自順利的交到消費者手上，相對的由消費者需付費給履保單位，蔚為習慣。至於履保單位的收費呢？市場上約以買賣總價6/10000計算，也就是由買賣雙方平均分攤各3/10000的履保費用，如果成交價很高，則有另外議價空間。

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#阿明小教室 #一圖秒懂 #建商履約保證評鑑
預售屋履約擔保機制是政府為了
保護買方而訂定，除了確保消費者
預付費用不被挪用到不正當用途，
更能降低民眾承擔"爛尾樓"的風險，
也就是建商在完工之前不幸倒閉或跑路，
銀行能夠透過擔保機制的條款
讓建案依舊能夠施做的保證。

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基本上有五大機制
1.不動產開發信託
2.價金信託
3.價金返回之保證
4.同業連帶擔保
5.公會辦理連帶保證協定

阿明觀點
對消費者而言最有保障的排序(由高至低)：

價金返還之保證★★★★★
建案完工前，建商倒閉，
買方投入的全數金額由第三方金融機構退回，
因此保障最高，
相對地較少建商願意選用此項。

價金信託★★★★
依據內政部版本「預售屋買賣定型化契約
應記載及不得記載事項」中明載，
價金信託之受益人為賣方(即建方)，
也就是權益最有保障的人是賣方(建方)，
而非買方，受託單位或銀行是受託
為建商控管資金。建案完工前，
建商倒閉，受益人轉為買方，
但這時資金可能已經運用在建構過程，
買方可能拿不回原先投入的金額。

不動產開發信託★★★
建案完工前，建商倒閉，
資金可能已經運用在建構過程，
買方可能拿不回原先投入的金額，
但依契約內容有續建機制。

同業連帶擔保★★
建案完工前，建商倒閉，
可要求擔保建商負責將件按完工交屋，
隱藏風險是擔保的建商也有同時倒閉的可能。
另外，不肖建商可能會利用自家員工的名義，
另開建設公司，藉此做履約保證的"同業擔保"，
讓買家誤信另有保證機制，
但其實是同一家公司的分身。

公會辦理連帶保證協定★
建案完工前，建商倒閉，
可要求加入協定的其他公司協助完成建案，
但有賠償金上限等限制，
保證不明確，所以是最後一名。

以上說明希望幫助大家更了解履約擔保
的意思和優缺點，切記在買預售屋時不要急，
可以向建商索取相關履約保證證明文件、
相關金融機構驗證、網路信託專戶查詢，
多一些步驟更能為駔身權益喔!
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180904三立 省仲介費因小失大 揭惡代書話術陷阱
影片網址→https://youtu.be/1mxh0dEGgL4

士林地檢大門外，藝人薔薔和他的父親一起集結被害屋主大聲抗議，會這麼生氣，全是因為想賣房賺錢，卻沒料到遇上詐騙集團。

記者 彭柏勳 採訪報導……↓

會這麼生氣不是沒有原因，原來雙方一開始談好價錢，但買方和沈代書不斷說服屋主，不要簽履約保證，可以省下手續費，儘管屋主一度遲疑，但最後還是落入圈套。

沈代書阿莎力花了幾百萬頭期款，甚至還以貸款為由取走房屋權狀，卻私底下將房子過戶，再拿去抵押貸款。

房仲業者 陳泰源 表示：「很多人就是說，因為我買房子已經花了這麼多錢了，能省則省，可是因為妳為了想要能省則省，相對的無形中，沒事就沒事啦！一出事都是很大的事情啦！」

其實一般買賣房子都要簽訂履約保證書，一定要透過銀行或是履保公司監督，費用是總房價的萬分之6，買賣雙方將錢存進專戶，直到交屋完成後，把專戶結清，並支付給賣家，就能夠保障雙方權益。

房屋買賣合約陷阱多，民眾簽約前最好多留意合約內容，上網了解代書背景，同時簽訂履約保證書，這樣對買賣雙方比較有保障。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/09/180904.html

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"預售屋買賣定型化契約的新制度，在五月一號正式上路，新版規定屋簷雨遮不能計價，但可以登記，而消基會認為一旦房子蓋好了，到時候成屋買賣時還是可能計價，將會變成一國兩制，造成市場混亂，因此消基會建議雨遮不要納入登記。

5月1號開始，根據新制預售屋買賣定型化契約的規定，預售屋屋簷和雨遮部分只可登記，不計價，消費者雖開心，卻也擔心建商會把成本轉嫁到其他費用。

不只消費者擔心，有專家也發現，目前有些建商會先跟買方簽預約訂購單收取預約金，等預售屋蓋好後，建商才再簽成屋買賣契約，就可規避雨遮不得計價的新制。

新制預售屋買賣定型化契約，除了銀行信託外，另增設了不動產開發信託、同業或公會連帶保證等等五種履約保證機制，希望可以保障所有買預售屋的消費者，不過消基會發現，新制契約中的履約保證，並不保證房子一定蓋得起來而且無瑕疵。

消基會建議，為了避免爭議，雨遮應全面改為直接不登記，另外，也建議新成屋和中古屋的屋簷雨遮也應該都要列入，而主管機關消保會也要加強履約保證的細節，考慮新增預售屋完工的保證，讓消費者的權益更有保障。"