201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html

大家期待已久的振興三倍券來囉❗️
以下為大家整理幾點，方便民眾快速了解兌換及使用方式👇

⚠️Q:何時可以領❓
A:預計於7/1開放紙本與數位版本發放，7/15開始使用，期限至12/31截止。

⚠️Q:誰能領❓
A:只要是本國國民，包含剛出生的小小孩（109/12/31前出生且持有健保卡），加上15萬名有居留證的外籍配偶也都能領取。

⚠️Q:哪裡能領❓（2種方式：實體及數位）
『『實體紙本』』👇
✔️郵局：7/15全台郵局現場購買，用1千元換取3000元振興券。
✔️超商：7/1使用網路預購，7/15在各四大超商領券，用1千元換取3000元振興券。

『『數位通路』』👇
✔️信用卡：7/1綁定後7/15消費3000元下期帳單會扣抵2000元。
✔️電子票證（悠遊卡、一卡通等）：消費滿3000元可以至超商靠卡回存2000元。
✔️電子支付（街口、LINE PAY等):消費滿3000元會匯款2000元入綁定的APP帳戶。

⚠️Q:哪裡能用❓
A:護髮、百貨、餐廳、書店、演唱會、旅遊、住宿等，只要是實體消費都能使用。

⚠️Q:哪裡不能用❓
A:電商網購、繳稅、繳罰單、規費、菸品、保單、股票、國民年金、信用卡費、禮券、儲值。

⚠️Q:連1000元都付不出來怎麼辦❓
A:沒關係，政府幫你出！120萬戶低收入戶，政府將直接匯入1000元至您的戶頭，並標明「三倍券」使用。

⚠️Q:商家如何兌換❓
A:收到三倍券後，7/22起有統編的店家即可至郵局、銀行兌換，會直接匯入負責人的帳戶；沒有統編的店家，則能委託有統編的商圈、夜市管委會、自治會等單位到郵局與銀行兌換，於2021/3/31截止兌換現金。

⚠️Q:實體紙本面額各為多少❓
A:200元5張、500元4張，使用時不得換現、不得找零、不得儲值。

很多人有疑慮，為什麼不直接發2000元現金就好呢？這次的疫情重創了台灣的經濟，很多商家面臨重重危機，甚至有些不敵疫情肆虐紛紛宣布停業、倒閉。

三倍券的本意就是振興，希望透過刺激消費的方式能夠真正振興台灣的經濟，也能真正幫助到各行各業收到疫情影響的業者們❗️

#有問題可撥打1988洽詢
#大家一起買起來❗️
#民眾出一千政府幫你變三千
#好領 #好用 #好刺激 #最溫暖❤️
#👚👜🥽👖👢👡🧳👓🧢🥾👓👟👞👔

做銀行和做股票的差異

做銀行,即使很保守,我們還是時常被客戶"騙到",這邊說騙到有點比較誇張,比方說年初時客戶老闆很有信心的說今年業績會成長兩成,我們高興地聽了就寫進授信報告,結果年底揭牌時營收一點成長都沒有,尼莫就解讀為騙到

被騙到怎麼辦??多數情況下,只要客戶不倒閉,其實無傷大雅,業務部門也不時會拿審查做擋箭牌來和客戶騙來騙去希望能談到更好的價格或條件,商場競合原本就是這樣子

做股票就不是這樣了,被騙到就是誤判,一不小心就會在危險邊際的價格買入,結果就是虧損收場

沒有吃燒餅不掉芝麻的,做股票也是一樣的道理,怎麼辦?

安全邊際是唯一的答案!!

主持人：楊應超
第一季－第9集：高薪的職業之一：談管理顧問公司的工作
節目直播時間：週五 14點
本集播出日期：2020.11.06

⏭ 章節：
00:00 頻道片頭
00:07 開場
01:43 節目片頭
02:02 高薪的職業之一：談管理顧問公司的工作
20:33 Q＆A：房屋出租及投資
26:30 Q＆A：美金可能貶值怎麼辦
38:13 Q＆A：長期投資股市還是沒問題
46:52 請繼續提問：你活著不是為了工作，祝大家早日達到FIRE財務自由
50:19 節目片尾
50:46 頻道片尾

📝 名詞補充：
1. Management Consulting：管理顧問行業
2. Accenture：之前是Arthur Andersen的一個分公司，後來分開獨立上市，最後Arthur Andersen也在安隆案發後倒閉了
3. MBB：McKinsey，BCG (Boston Consulting Group)，Bain，三大全球策略管理顧問公司
4. 以前的Big 5：MBB 加 A.T. Kearney(由麥肯錫分出)和Booz Allen Hamilton
5. Strategic Consulting：策略管理顧問
6. 今天的Big Four：Deloitte，PricewaterhouseCoopers，Ernst and Young，KPMG
7. 以前的Big Six：Arthur Andersen，Deloitte，PriceWaterhouse，Coopers ＆ Lybrand，Ernst and Young，KPMG
8. Sears Tower：芝加哥最高的大樓
9. Quail：法國的烤鵪鶉菜
10. Boot Camp：類似軍隊的新生訓練營
11. St.Charles：芝加哥的郊區，Accenture 的訓練中心
12. Unix：大型電腦的作業系統
13. Retail，Pharmaceutical，Banking，Automotive，Transportation：零售業，醫藥業，銀行業，汽車業，運輸業
14. Partners：管理顧問公司的合夥人
15. Open Bar：把酒吧包下來隨便喝到飽
16. Work Hard，Play Hard，then Work Hard：除了要努力工作和盡情享樂，重點是享樂之後還要回去努力工作
17. Best Practice，Benchmark，Balanced Score Card：管理顧問公司的做事方法
18. Liability：要負擔的責任
19. Umbrella Insurance：美國的雨傘保險
20. Step-Up Basis：遺產時房子的折舊可以扣回，然後按市價重算
21. Natural Hedge：貨幣自然避險
22. Whole Life Insurance：終身人壽保險
23. Term Life Insurance：定期壽險
24. Hank Paulson：前美國財務部長，前高盛董事長
25. Movie - Too Big to Fail：電影，大到不能倒
26. Wealth Gap：貧富差距加大
27. Euro Exposure：歐元的投資曝露風險
28. Cash：現金
29. Atlanta：亞特藍大
30. Charles Schwab，Fidelity，Vanguard：美國三家提供低或零交易價的投資公司

📚 參考書訊：《財務自由的人生：跟著首席分析師楊應超學華爾街的投資技巧和工作效率，40歲就過FIRE的優質生活》 https://eslite.me/w24ad

#楊應超 #財務自由 #FIRE


-----
訂閱【豐富】YouTube頻道：https://www.youtube.com/c/豐富
按讚【豐富】FB：https://www.facebook.com/RicherChannel

拍這片的時候，恒指跌298點，上證跌129點。大家都非常驚訝，昨日救市會否曇花一現，大陸股民已全國沸騰。他們罵共產黨是否想亡國呢？這個共產黨，一件這樣的事都做不好，令自己全部積蓄都沒有了。又問習大大到底在哪裏。討論區留言都是講這些東西。這個牛市只有兩個半月便打回原形，我估不到，我想沒有太多人估計得到。

而共產黨大力叫人買股票，這次所有怨恨都落在共產黨上。如果2點半後，仍不能把市掃上正數。昨日杜指都不是跌得太厲害，只是歐洲跌多一點，但中國股市跌得這樣厲害，還不能止跌的話。我真的不知這件事怎麼辦。這是會亡國亡黨的。共產黨仍能存在是因為能夠做好民生，搞好經濟。但這次把人民的儲備蒸發走﹐真是「大鑊」。

有人提出歷史上1909、1910年，上海橡皮股爆煲，牽涉到鐵路的錢，導致保路風潮。政府打開借錢來收回鐵路，促成辛亥革命。
這次為何會做得那麼差，我真的不明白。其實只要人民銀行要無限量的錢去接股票，怎會接不住。一日萬多億成交，用幾千億就夠。接十日接了幾萬億之後，就不會跌。街貨只有十多萬億，用幾萬億去接，就跌不到。這之後又怎樣呢？人民幣多了幾萬億，但也不用怕，因為當人賣了股票，錢又會存入銀行，然後提高一些儲備率便會把錢還回銀行。其實只是一個數字遊戲，當你托穩了市，人又會再拿錢來買股票，整條數便會改變。但是，大陸仍接不住，如果2點半後仍掃不上，明天又會再大跌。

反而歐洲方而就看希臘在歐洲高峰會議中能夠提出甚麼計劃。我昨晚已經講過德國要度緊縮計劃要和他計劃有99.9%相似，才會接受。因為他覺得希臘不會牽動到歐羅，一定不會輕易放過希臘，一定要減養老金。希臘人投票反對減養老金情況下，齊普拉斯是不能減養老金，那要怎麼辦。那她就不會增加流動性援助給希臘銀行，那希臘開不到銀行。一開銀行，銀行便立即倒閉。如果銀行不開門多一星期，希臘經濟就會斷裂，所有人做不到生意。人沒錢去餐廳吃東西，餐廳沒有錢，又沒有錢向凍肉公司買貨。凍肉公司又沒有信用額向外國買貨。遲早所有經濟都斷裂。歐洲默克爾的政策是不會講難聽說話，但是堅持會到底，看希臘怎麼做。


即時聊天室：http://goo.gl/ToDqof
謎米香港 www.memehk.com
Facebook：www.facebook.com/memehkdotcom