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#日本近年最新的商圈發展趨勢

#鐵道經濟_自由行旅客_結合在地特色生活圈的新興商圈

【信義商圈人氣反超東區！3種新「造市者」的圈粉大法】

台灣民間消費信心低落，實質成長率約僅2%，但新開幕的台中港三井Outlet卻能在試營運12天內，吸引破20萬人次；在最激戰的台北，信義區已超越忠孝商圈，成為新人氣王；歷經繁華與寥落的大稻埕，東山再起。新一代「造市者」們，看準了成長客群用經營腦「圈粉」，迎擊低成長時代！

才傍晚七點，理應人聲鼎沸的台北忠孝商圈，過往由葡京小廚、香港藥妝店莎莎盤據的一排店面，鐵門緊閉、被畫了塗鴉。自莎莎撤離台灣起，這個距離百貨店王Sogo不到兩百公尺的精華店面，已經拉下鐵門九個月。

鏡頭轉向信義商圈，深夜十點，剛從新光三越A9館喝完小酒的上班族，鑽進掛著大紅燈籠、24小時營業的一蘭拉麵續攤。七月甫開幕的一蘭拉麵二店，今年營收估計將破億。

相距不到十分鐘車程，商圈更迭，激烈到近乎冷酷。

捷運出站人數，一般是衡量商圈熱度的指標。去年，捷運忠孝復興站的出站人次跌破一千八百萬，加上鄰近的忠孝敦化站才達到三千兩百萬。而加總市府站與世貿站的信義計劃區，則突破三千四百萬，首度反超，僅次於三鐵共構的台北車站。

台北市另外兩個加溫的商圈，分別是西門站的西門町與中山站的南西商圈。

房地產顧問公司戴德梁行最新報告顯示，忠孝商圈店面空置率，第三季翻倍攀至7.8％，如果加上短租給特賣會的店面，空置率已經破一成。租金這兩年下修近兩成。

2019年，租金可能會下調更多，「因為怕打壞行情，很多仲介不收仲介服務費，而是收招租顧問費，這樣就不用實價登錄，」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言。

◾日本經驗：找到會成長的TA

電商崛起、人口老化、經濟成長緩慢，主計總處統計顯示，台灣民間消費實質成長率近幾年都在2%徘徊。什麼是決定商圈此消彼長的關鍵因素？誰又是能扭轉局面、創造市場的「造市者」？

商研院經營模式創新研究所流通產業組組長林原慶認為，更早經歷消費萎縮的日本，是值得台灣鑽研的對象。「找到會成長的TA（目標客戶）是最重要的，」他總結。

林原慶歸納，日本近年最新的商圈發展趨勢，就是：鐵道經濟、自由行旅客，還有結合在地特色生活圈的新興商圈。

專做台北捷運戶外廣告的新極現資深策略總監林宛萱指出，鎖定有收入、有消費能力通勤族的鐵道經濟，這幾年已成為日本的顯學。這些年，日本營運情況比較好的百貨公司，不是東京銀座花大錢改裝的老牌百貨，反而是鐵道公司下屬的百貨公司atre、Lumine。

在國外被視為過氣業種的百貨公司，在台灣卻走出一條新路。

「JR九州的收入來源，已經有一半是商業開發、零售業，超過鐵道本業，」林原慶說，鐵道經濟另一個消費主力就是自由行旅客。因為，團客的消費是一條龍，被旅行社制約了，自由行才能帶動商圈發展。譬如：九州博多車站內的JR博多城，已經成為當地的觀光地標。

除了依附鐵道，東京最近走紅的文青商圈「清澄白河」則是結合在地特色生活的商圈。林原慶解釋，清澄白河原本是二手家具區，群聚了一夥在地策展人，有特色的新改變讓當地居民友善接受，慢慢地變成商圈特色。一五年，美國藍瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）到日本的第一站選在這裡，一舉打響了清澄白河的名號。

「這樣的風格必須獲得在地區民的認同，有點地方創生的味道，」他解釋。這類商圈的另一個經典案例，是由澀谷、自由之丘以及二子玉川等共十七站，組成的三角區域。這個標榜有咖啡、生活雜貨，適合漫遊的商圈，甚至讓東急電鐵幫它發了一日券。

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