200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
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台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

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強化精緻管理及加速推動穩定供水，產業發展用水無虞

　　為因應氣候變遷及加速投資台灣所需用水，行政院已於106年11月策訂「穩定供水方案」，透過「開源」、「節流」、「調度」及「備援」等四大策略，興辦水利基礎建設、降低漏水率、提升農業用水效率，以及工業用水循環利用等作法，目標在120年前增加水源每日519萬噸，並強化區域水源調度備援能力，至今(108)年累計即可增加每日100萬噸水源，相當於增加全台8%用水，並將完成南北重要調度管線，水利署有信心確保台灣未來供水無虞！
　　水利署近年已強化水資源建設管理及建立枯旱預警應變機制，透過提早加強節水、區域水源調度、加強灌溉管理等精緻管理因應，確保不發生往年枯旱時期分區供水與水車競相排隊取水狀況，也讓第一期稻作都能順利完成春耕工作。
　　水利署補充，目前各項穩定供水工作均已加大力道管控落實，至107年底已完成桃園中庄調整池、雲林湖山水庫、台南曾文水庫加高蓄升、高雄大樹伏流水、金門海水淡化廠擴建及高雄鳳山溪再生水廠1期，另全台自來水漏水率亦已降至15%，加上自來水減漏節水成效，累計增加每日73萬噸水源；預計本(108)年可進一步完成借道福馬圳供應彰濱工業區用水(增加每日5萬噸水源)、臺南高雄水源聯通管(提升每日20萬噸支援能力)及板新二期計畫(新北巿板橋12個行政區可全部由翡翠水庫供應)，另烏溪鳥嘴潭人工湖、白河水庫更新改善、擴大增加每日30萬噸伏流水取水工程及桃園支援新竹幹管等多項工程亦已發包施工中，透過供水系統的強化及多元水源供應，穩定供水效益將可逐漸顯現，未來供水將會越來越穩定。
　　同時自來水減漏工作也將從106年底15.3％降到120年10%，而從去年4月1日開始，已規範市面上只能販售具省水標章的馬桶及洗衣機；另外，工業用水大戶將要求強化水循環再利用，用水回收率由70%提升至80%；至於農業節水部分，已透過老舊圳路改善及推廣省水灌溉等多種方式，提升農業用水效率。
　　因應氣候變遷帶來極端降雨及可能造成的供水風險，政府對充裕供已有萬全策略，將充分支援5+2產業發展與台商回台所需！

資料來源：水利署網站

我又搬家了。
可是，搬家不只等如「搬走所有東西」。這項大Project耗掉我很多時間，先要計算哪一些保留哪一些棄掉，那保留下來的又大概要用幾多個紙箱⋯⋯這些需要搬走的東西，該選用哪家搬運公司的哪一項服務，花費又要多少。基本上，如果你想慳點錢，這些惱人的考慮是無可避免，除非你願意用錢買安逸，否則搬家這回事對我來說，依然給我很大壓力。

・只租貨車和司機的搬家服務

人人都說日本的搬屋服務好，細心為你包傢俱、鋪地墊以防刮花⋯⋯要享受優質服務當然要付上一定的金額了。而我，貫徹「慳得就慳」的理念，決定找最便宜老實的「純粹租貨Van+司機」的服務，大概15000日圓，將我全屋雜物搬到新居。但重點是，所有東西你要自己搬！而且，動作要快，15000日圓是2小時的價錢，超時會另外收費，以30分鐘為單位。我跟比卡斯將一張書檯、一個焗爐、5個紙箱、一個3層鐵架、一個大行李箱、一大袋雜物從4樓慢慢搬到地下，再搬上貨車，然後司機長驅直進新居，我們需要另外乘搭電車到新居會合，又慢慢將所有東西搬下來，再逐件逐件運到𨋢口，最後搬到家中。累到一個點是，腦袋空白什麼都不想做。

・跟收賣佬討價還價

在日本，丟棄大型家電是需要繳費的，與其倒貼，倒不如讓人來收購。我有部洗衣機和雪櫃不打算續用，要預先找「買取」服務（即係收賣佬），因為電器不是日本大牌子，願意買取的人少，幸運地給我找到一家願意上門收購，出價各2000日圓。但收賣佬說我住4樓無電梯，說要收取3000日圓運費，變了我只有1000日圓收入，我跟比卡斯提議說不如自己搬，當然是重到不行啦！收賣佬見我們兩個外國人笨手笨腳，說可以打個折頭，只收2000日圓運費，我們也讓步，最後成了這單交易。
（最初我買家電時，以為賣出去不會蝕太多，如意算盤打不響，早知買二手貨更好）

・計算清潔費的「立會」

在日本租屋，簽約時通常要付相當於一個月租的「敷金」，待你要搬走時，你需要付一筆清潔費，這筆款項會從敷金中扣除，剩餘的會退還給你。於是，搬走所有物品後，地產公司會委託清潔公司跟你來個「立會」（立会い），他會檢查單位有沒有破損，電器是否運作正常，有沒有漏水等⋯⋯我自問都打理妥當，只是電磁爐有點焦黑，那職員也沒有很仔細地檢查，最後只是籠統地說清潔費是25000日圓，連稅一共是27000日圓。我問他是怎麼計算的，他只說1R（1 room）單位通常是這價錢，面積愈大收費愈貴，換句話說是任他開價，租主只能任由宰割。

接下來還未完。所有水電煤的合約、網絡、地震保險等解約手續都要去處理，又要到役所辦理遷出手續，改地址⋯⋯一大堆事情。加上又換了工作天天加班，好像旅行回來之後就一直在忙，過週末卻快如閃電，想好好寫一下文章，卻沒有那份閒適。今晚可以靜靜地整理一下思緒，也是奇蹟之一。

扶拉格快渴死了!!原因竟然是卡特__________
燈！愣！
你知道嗎??台灣每年都會浪費掉
60億噸的水=20座翡翠水庫=600億元=多到無法計算的罐罐
OMG
節水94狂!!你還在浪費水?!?!

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