【@marketfocus.hk 】【狙擊內房】房產業再成內地狙擊目標板塊全面瀉 據報內房買地金額不得超年度銷售額40% . 內地近期加緊整頓房地產行業，成為新的狙擊目標，其中，內地媒體周一（7月26日）報道，內地監管部門規管內房企業買地金額，不得超過年度銷售額40%。 . 內地媒體周一引述知情人士透露指，據報被納入「三道紅線」試點的數十家重點房地產企業，已被監管部門要求，其買地金額不得超過年度銷售額的40%。報道稱，當中的比例不但包括內房企業在公開市場取得土地的支出，亦包括通過併購獲得土地的支出。據了解，今年6月底，人民銀行等監管部門已經出手，把「三道紅線」試點房企的商票數據納入其監控範圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報，但據知情人士透露，目前商票數據暫未被納入「三道紅線」計算指標，不排除未來被納入計算的可能性，一旦商票數據日後被納入重難「三道紅線」指標中的有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步加大。據了解，2020年8月內地監管部門為控制房地産企業有息負債規模，對重點房企按「紅、橙、黃、綠」四檔管理，並設置了「三道紅線」，具體為剔除預收款後的資産負債率大於70%、淨負債率大於100%，以及現金短債比小於1倍，而且試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標 . 此外，住建部及發改委等8部門發布《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，列出房地產開發、買賣、租賃及物業服務4方面的整治重點，強調持續加大懲處力度，包括對逾期不能償還債務、大規模延期交樓及負面輿情較多等重大經營風險企業實施重點監管，目標用3年左右時間，達致樓市秩序明顯好轉。文件指出，要持續開展整治規範房地產市場秩序工作，其中房地產開發的整治重點，涵蓋開發企業違法違規開工建設；未按施工圖設計文件開發建設；未依照房屋買賣合同約定如期交付；房屋滲漏、開裂、空鼓等明顯質量問題；未跟完整居住社區建設標準建設配套設施。房屋買賣方面，整治重點包括：發布虛假違法房地產廣告、虛假房源訊息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資金；套取或協助套取「經營貸」、「消費貸」等非個人住房貸款用於置業；協助置業者非法規避房屋交易稅費；違規收取預付款、「茶水費」等費用變相加價；利用不公平格式條款侵害消費者權益；綑綁銷售車位、儲藏室；捏造、散布不實訊息，擾亂市場秩序。至於整治住房租賃問題，內容覆蓋未提交開業報告便開展經營；未按規定如實完整報送相關租賃訊息；剋扣租金押金；採取暴力、威脅等手段強制驅趕租戶；未按規定辦理租金監管等。對於物業服務，要整治未按照物業服務合同約定內容及標準提供服務；未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關訊息。 . 廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，對樓市進行市場整治和巡查，過去一直都有，比如2019年住建部等6部門聯合開展住房租賃中介機構亂象專項整治工作，此次從源頭上規範房地產市場秩序，整治是八部門聯手，而且是從上到下的監管，力度大、範圍廣、覆蓋全，並在多部門聯合下推進。 . 業內人士表示，由於早年中國恒大（3333）出現「每月有地買」的情況，最終當遇到經濟情況稍有差池時，便出現資金鏈斷層問題，最後更需要中央出手解困，而有關措施正時未雨綢繆，以防止有關情況惡化，以及杜絕同類事件再次發生，但這也限制了內房企業的盈利能力，以及憂慮調控措施陸續有來。 . 一眾內房股周一全面下跌，其中，合景泰富 （01813） 收市跌8.7%，曾創52周新低；近期受負面消息困擾的恒大 （03333） 再跌7.5%；時代中國 （01233） 跌近6.9%；萬科 （02202）及綠成中國 （03900）跌近7.1%。 . 另一方面，物管股周一也全線重挫，住建部等8部門上周發布有關整頓房地產行業聲明，當中提及針對物管行業整改一些不良行業及習慣。摩根士丹利周一把物管行業評級由「吸引」下調至「與市場同步」，認為行業短線缺乏催化劑，而內房去槓桿及流動性問題繼續影響投資者情緒。 . 大摩指出，中央繼續要求內房股去槓桿，部分內房發展商出現流動性問題，投資者憂慮發展商的財政狀況，而持續的去槓桿將會影響發展商買地能力及增長前景，間接令物管公司的在管總建築面積增長面臨下行壓力，預期2021至2023年物管行業來自母公司的在管總建築面積增長27%至30%，而母公司的合約銷售總建築面積則升5%，認為如果是合約銷售增幅由5%降至0%，將會令物管股的總建築面積增幅減少1至2個百分點，影響雖不大，但會對行業情緒構成負面影響。 . 一眾物管股周一全面下跌，當中世茂服務 （00873） 收市瀉近兩成、金科服務 （09666）瀉18% 、碧桂園服務 （06098）跌近17% 、合景悠活 （03913）跌近16% 、華潤萬象生活 （01209）及融創服務 （01516）挫14% 、越秀服務（06626）跌逾13% 、時代鄰里 （09928） 跌11%。 . Text by Business Focus Editorial . #BF環球視野 . @marketfocus.hk 瞭解更多商業財經資訊 .⠀ #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management

【@businessfocus.io】 美1780萬人無力交租還貸 恐流落街頭 失業凜冬夾擊 天下寒士難歡顏 . 如今全球多數核心城市面臨的同一問題便是居高不下的房價，形成了現代人生活中巨大的壓力，很多人一生不吃不喝也無法擁有屬於自己的庇護所，即便租屋亦住得不安穩。 . 在美國這一貧富懸殊的大國裡，貧困人口住房問題已成社會關注焦點。今年受新冠疫情和經濟低迷的影響，貧困人口面臨更加苛刻的挑戰，據美國人口普查局數據顯示，目前美國付不起房租或房貸的人數多達1780萬，而其中30%的人將會被驅趕流落街頭。隨著美國疫情救助措施接連到期，房東的禁逐令也隨即失效，數百萬美國人將面臨驅逐風險，多重社會危機正潛伏爆發。 . 驅逐令 . 「驅逐令」是很多美國租客需要承受的威脅，基本上都會發生在極端貧困的群體中，且變得越來越日常化。一旦租客欠繳租金，驅逐就是房東的合法權利；房東只要對租客下驅逐令，搬家公司和地方行政官就會立即執行，強行讓租客在短時間內走人。在全美，一年內就有上百萬租客被驅逐出戶。 . 今年失業潮和經濟衰退令驅逐情況惡化，為了緩解疫情給租客帶來的打擊，美國疾病控制和預防中心（CDC）曾頒布「全國禁止驅逐令」，在9月至12月31日間，即便租客拖欠房租也不會被驅逐，延緩驅逐時間。 . 另外，特朗普在3月簽署通過《新冠病毒援助、救濟和經濟安全法案》（CARES Act），向企業、個人和家庭投入2萬億美元的援助金，分發津貼和稅收救濟。同時，允許租客書面申請120天「禁逐令」的保護。然而該法案在7月時失效，當時多州的房東已取得「驅逐令」許可，準備趕走租客。 . 美國律師協會驅逐工作委員會主席本弗（Emily Benfer）表示，這次的情況比2008年次貸危機1000萬美國人流離失所更加嚴重，或將近10%的美國人口被房東驅逐。 . 無家可歸的租客難民 . 美國民主黨議員布許（Cori Bush）於1日發出Twitter貼文指，當日有數千人將被驅逐，失去住所的他們面臨生命危險。驅逐二字直接反映了美國租客現在承受的壓力和挑戰。 . 據《CNBC》採訪住在德克薩斯州的一位非裔單身母親拉廷(Alaina Lattin)表示，自5月以來，她被公司裁員後因失去收入而無法按時交租，最後被強制驅逐，與孩子四處流浪。拉廷指出，政府實行的「禁逐令」並未全面的和有效的幫助到租客。另外，亦有一高齡老人布魯（Marvin Blue）因患病丟失工作而無力交租，於是便申請社會保障產季救濟金，但等到救濟金批准後，房東早已使用驅逐令將他趕出租房。最後他只能住在自家車上或自助洗衣店裡。 . 在普林斯頓大學社會教授德斯蒙德（Matthew Desmond）的著作《掃地出門》（Evicted:Poverty and Profit in The American City）中提到，驅逐記錄將會是這些租客檔案上的污點，未來他們若要和房東打官司，這些不合格的信用評分和無法交租的歷史將令他們處在劣勢。這接連影響租客之後住處的條件，他們只能尋找住在低廉、惡劣環境的租房或貧民窟裡，從而難以脫離永久性貧窮，引發更多社會問題。 . 雖然租客在這方面是屬於弱勢群體，但房東也認為自己是受害者。房東需要靠租金來支付銀行房貸、維修費和交物業稅等，所以「禁逐令」對房東而言是在侵犯財產權。針對房東的困境，《新冠病毒援助、救濟和經濟安全法案》容許房東延期3個月的還款，若經濟狀況不佳，還可在申請12個月的延緩。 . 禁逐令難治根本 引發連鎖反應 . 這次的租客難民危機讓美國長年的貧富差距進一步嚴重，政府提出的「禁逐令」只不過是緩兵之計，實則無法根治，反而禁令失效後可能會導致社會連鎖反應，包括抵押貸款還款和房產稅皆會受到影響。同時，數千萬名美國人無家可歸或聚集在避難所，將助長新冠肺炎病毒在聚集社區的散播。 年底寒冬將至，多項經濟措施就來到期失效，美國租客難民或將徹底失去保護。至今，新冠肺炎對美國經濟和社會造成的傷害不見好轉，接下來的每日流離失所、露宿街頭的人數已經超乎想像。 . Text by BusinessFocus Editorial . #BF環球視野 . @businessfocus.io 瞭解更多商業財經資訊 .⠀ #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management #company #expert

Day 2，帶著只有三小時的睡眠出門到公園吹風，一早就到千禧公園(Millennium Park)看世界最大噴泉之一的白金漢噴泉(Buckingham Fountain)，但由於現在是冬天所以沒有任何水，接下來又要到了Downtown著名的觀光景點Cloud Gate看The Bean，只能說這顆豆子看來雖然不起眼，但卻佔了我少手機不少的容量，接下跑到了約翰漢考克中心(John Hancock Center)觀看360度的Chicago風景，這地方雖然早上可以清楚一覽所有芝加哥，但是如果晚上來看一定更美。 - 下一站到了芝加哥人驕傲的場所，CUBS(MLB小熊隊)的主場瑞格利球場(Wrigley Field)，為什麼說是芝加哥人的驕傲，因為他們最近才剛在2016年突破睽違108年的山羊魔咒獲得世界大賽的總冠軍，但是可惜的事，去的時候剛好不是in season所以比賽場館剛好也在維修，所以就只能到附近CUBS Store看各種紀念品，晚上則到了埃文斯頓(Evanston)這邊來找之前在台灣上課的講師朋友，只能說這邊的房子真的很美，住在這邊的每一戶都是獨棟的，很像鄉村的感覺，令人覺得格外的悠閒，難怪Ben之前一直介紹他們住的地方，果然不是沒理由的。 - 今天的晚餐則是Ben夫妻帶我到了一家chicago道地的pizza(pequod's pizza)店享受美食，這裡的pizaa起士真的不是在開玩笑，份量除了豪邁外厚度大概也是台灣的兩倍左右，吃完我們都只有一個字”Full”，有機會一定要在嘗試更多家pizza店，晚餐結束後大概也快結束了今天的行程，真的很感謝Ben夫妻，讓我參觀了他們的診所，也聊了許多不一樣的想法在訓練上，又帶我去享受美好的piazz和beer，今天真的已經夠滿足了...... #意外路過只好來逛逛 #芝加哥 #day2 #chicago #downtown #MillenniumPark #coldday #BuckinghamFountain #cloudgate #thebean #CUBS #johnhancockcenter #360chicago #worldchampion #MLB #WrigleyField #Evanston #pequodspizza #watertower #chicagotheatre #coachlife #bigcity