#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半，時光飛逝，竟然來到7月，今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。

很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼，幫大家整理一個懶人包，簡而言之，要杜絕投機客短期炒作課重稅，原本2年內課稅獲利35%~45%，新制拉長到5年。

另外之前有很多投資客，成立人頭公司炒房，新制法人比照「個人」課稅標準。

對自住客的我們來說，基本上新制對我們沒有任何影響，但如果要「換屋」怎麼辦？記得要用「重購退稅」喔！

📌「重購退稅」三大要件要符合：
第一：是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二：個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三：出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。

注意：如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。

📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象：個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔！

Step 1.【先算課稅所得有多少？】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得

※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%

Step 2.【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得ｘ稅率(10~45%)=所得稅

※非自願因素（如調職、房地產強制執行）交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉：稅率20%

📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬，持有1年半轉售，賣了1460萬，另外支付仲介及代書費用約45萬，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。

請問Alex持有1年半，出售房地產，房地合一稅要繳多少？

1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬Ｘ45%＝180萬

答案：繳稅180萬

但Alex如果不轉手，若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售，可享有400萬免稅額，超過部分再以稅率10%計算，Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次

資料圖片來源/財政部網站

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李先生因最近想換屋，但口袋不深，擔心賣屋繳了龐大的土地增值稅後，賣屋的錢不夠買新屋，詢問稅捐處是否有節稅妙方？

高雄市稅捐稽徵處表示，民眾不想因被課徵土地增值稅降低重購土地的能力，換屋族可善用「重購退稅」減少負擔，只要滿足下列條件可申請退還賣屋繳納的土地增值稅。

1.原出售及新購土地所有權人為同一人。
2.新購土地地價超過原出售土地地價扣除土增稅後仍有餘額者。
3.先賣後買或先買後賣自用住宅用地，都要在2年內完成。
4.新購都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝。
5.土地於出售前1年內未曾供營業或出租使用。
6.出售及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦竣戶籍登記。
7.如為先購後售，必須在新購土地時原持有之舊屋係供自用住宅用地使用之土地，才可適用。

另外，核准重購退稅後，新購土地有5年的列管期，除了所有權不能移轉外，還須持續有本人、配偶或直系親屬其中1人設立戶籍，同時也不能出租或營業使用，不然會被追繳原退還的土地增值稅款。
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自住優惠則包括自住減免與重購退稅。自住減免為個人轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住六年以上的自住屋，且未提供出租或營業使用，即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率，惟六年內限用一次。

重購退稅為售出自住房屋、轉買其他自住用物件情況下，若符合四大條件包括出售前一年未做營業或出租、為個人或配偶與直系親屬設有戶籍並居住、出售舊房地與重購新房地的移轉登記日在兩年內、五年內所購房屋未作其他用途或再移轉等四項，即可採先繳後退機制。