171207美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle

【前言】

美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。

只要加入美商ERA不動產這個平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於12/13號周三晚上7:00~8:30舉行，歡迎前來了解我們公司的制度，報名專線：0986-289-679陳先生。

【學員A】

《什麼是「重購退稅」？》

簡單講就是政府鼓勵民眾由小換大、由蛋白轉蛋黃的一個優惠稅制，不論是獲利所得，還是土增稅，兩者都可申請重購退稅。

《關於重購退稅，是不是指換屋後持有必須超過5年以上，不能在5年內賣屋，否則就不能享有重購退稅，是嗎？》

答：是的。

《一下子說1年內無出租或營業，一下子又說5年內不得改做其他用途，到底是什麼意思？》

答：前段指的是申請重購退稅的要件之1，後段指的是，當您已經申請退稅之後，五年內不能更改作其他用途。

更詳細的解說+影片→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171201/1246504/rtn/

【學員B】

《雨遮到底是什麼？功用是？沒有雨遮，對房子有影響嗎？》

答：

1.顧名思義，就是建築物外面，能夠遮雨、具備防曬效果的突出物就稱之為"雨遮"。

2.規定是，上限最多50公分，若超過50公分，就不列入登記，以防虛灌坪數。

3.若沒有了雨遮，夏天太陽直曬進屋內，冷氣要開很強，不節能；下雨時，雨水也容易滲進屋內，並且噴髒建築物外觀。

《民國幾年幾月以前的雨遮，有登記、有計價？》

答：2011年5月1日以前。

《民國幾年幾月以後的雨遮，有登記、不計價？》

答：2011年5月1日以後，2017年12月31日以前。這段時間的房子，因為預售屋不計價，可一旦轉手後，成屋市場上為了計算方便，通常會計價，因此有了投機獲利的空間。

《民國幾年幾月以後的雨遮，不登記、不計價？》

答：2018年1月1日起。

《所謂的年限，是針對建物取得「建照」的日期，還是建物取得「使照」的日期做分水嶺？》

答：很多人都誤以為是使照，其實是建照（另外，有了建照，才可開始銷售房子喔！），也因此，今年底建商申請住宅建照核發數量上演大噴發！

相關新聞報導→https://money.udn.com/money/story/5621/2792591

《綜合以上，日後會產生什麼現象？》

答：

1.羊毛出在羊身上，建商仍會將成本轉嫁到別處去，例如公設？可能公設比會拉高？但至少沒了一個虛灌坪數的管道。

2.一國三制，造成混淆，仲介業者在對消費者說明計價方式時，必須要講解夠清楚才行。

3.建物外觀可能變樸素？少了設計感的造型？

相關新聞→http://www.myhousing.com.tw/index.php?option=com_flexicontent&view=items&cid=1074:2012-10-31-10-47-39&id=65828:2017-03-03-05-46-58

【學員C】

《關於屋齡新舊，房子的稱呼是？》

預售屋：還沒蓋的房子
新成屋：屋齡5年以內的房子
新古屋：屋齡介於5~10年之間
中古屋：10年以上

《關於建物不同型態的名詞有哪些？》

公寓：6樓以下，通常無電梯，有電梯可叫作「電梯公寓」，通常土地持份較大。
華廈：7樓以上，11樓以下的電梯集合式住宅。
大樓：12樓以上為大樓。
透天：6樓以下，通常單一所有權人、單一門牌、單一建物權狀。
別墅：通常距離市中心有段距離，有前庭後院，可能有管理。

相關資料→http://dozen885.pixnet.net/blog/post/219398980

【學員D】

提到自己過去洽談某個案子，失敗有兩個原因，一個是談太久（談了一個月）。

另外一個是沒有學會如何「做感覺」，導致買家覺得D能力不夠，沒有盡力幫買家談，買家一直加價，可是屋主一毛都不降，最後白白損失一個好客戶與大筆傭金。

我給予的建議是：一旦遇到降價好物件，或者是誠意買家，就該想辦法盡量在短時間內積極處理，拖太久確實是大忌。另外關於「做感覺」，會議上有給予一些建議與討論，就不文字化了。（通常不方便文字化的會議內容，感覺都是學員們特別愛聽的。）

【我】

最近發生許多隔間雅套房的火警，還奪走人命，在接連受訪時自己也藉機詢問相關專家，得到一些知識。

談到蓋房子，不論是結構技師、土木技師、建築師等，都要考高考，而且過程都要經過政府機關的檢驗與審核，但唯獨室內設計不需要。

室內設計師為了要賺錢同時撇清責任，通常的作法是，事先如實告知「你這樣隔是違法的」，然後與屋主簽切結書，證明真的有告知屋主，把責任撇清後，再行施作。

而所謂的「住宅火險」，保障的是房屋持有人─也就是房東。保障的內容，通常也只有財產，不保障人命（若火險要將人命納入保險範圍，需要特約條款輔助，相當嚴格不易申請），而關鍵要素是，保險公司是否願意承保？因為建物必須要合法，才能理賠。

結論就是：只要是隔間雅套房、頂加，縱使房東想多一層保障，想買住宅火險，保險公司也不會承保，因為隔間雅套房、頂加本來就違法，保險公司無法針對違法建物作理賠，因此，建議租屋族要盡量避免承租這類的房子。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171207era-flying-eagle.html