【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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【色塊遮罩-照片濾鏡應用】

之前分享過很多漸層遮罩的應用，相信大家都知道遮罩除了可以搭配文字應用，還可以進一步優化調整照片，提升照片質感，而這樣的效果就是濾鏡。

我想大多人都以為修圖濾鏡只能用專業的設計軟體或app，但其實用PPT就能做到很細緻的照片調整，不僅可以調整照片明度、飽和度，更可以進一步調整照片色調，打造專屬風格！

在調整濾鏡時需要大致瞭解三個重點：照片的明度、飽和度、色調

於簡報中插入圖片時可以先按想要的濾鏡風格調整照片的明度及飽和度決定照片大致模樣，再插入透明色塊替想使用的濾鏡風格加分。

舉個例子：鮮豔冷色

🔸先插入照片，將照片飽和度調高、明度調高，讓照片看起來更鮮豔

🔸插入透明藍色色塊讓整體照片更偏向冷色(透明度約在70-90%，避免色塊過多破壞照片顏色）

色塊的選擇也按想要的風格決定最後顏色，按範例的鮮豔冷色，即應選擇飽和度高、明度高的藍色遮罩。

🔸再疊合一張一樣的透明照片於最上方，讓整體照片色彩更加自然，不會過於生硬(透明度約在70-90，依圖片色彩是否自然而調整，看起來不自然就調低一些）

只要調整好，以後只要ㄧ鍵插入照片，就能直接套用想要的濾鏡效果，更重要的是如果你是社群創作者，想要一個屬於自己的濾鏡排版，不再需要使用修圖軟體後還要用PPT做其他內容編排，只要使用PPT，修圖、圖卡設計一次就能處理好！

如果是一般簡報用途，學起來也可以在往後簡報設計時，讓照片保有固定風格，讓整體風格一致又有特色！

如果喜歡這次的分享，歡迎分享給你所有的朋友，下次出去玩你也可以用PPT成為一個濾鏡大師🤣

超級洛克人是萊西變形成超級組件後與洛克人的合體形態，是一種結合噴射洛克人和威力洛克人的全新合體模式。集氣攻擊會變成以飛拳打擊敵人的火箭飛彈。可使用推進噴射進行短暫飛行，但同時繼承了噴射洛克人和威力洛克人無法滑行的共通缺點。威利博士發現此一計畫後，也讓佛魯迪偽裝成正義的一方，從萊特博士的研究所中偷出合體設計圖，製造出超級佛魯迪。

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#千值練模型
#洛克人7
#超級洛克人

00:00經典片頭-本影片可開啟CC字幕
00:06片頭音樂Mega Man 7 - Robot Museum
00:46 RUSH萊西機盤取得方式介紹
01:07超級洛克人登場及性能介紹
02:10飛拳強化裝置取得方式介紹
04:10飛拳攻擊有效魔王總整理-輾壓機MASH
04:43飛拳攻擊有效魔王總整理-氣力人G
05:12飛拳攻擊有效魔王總整理-雲朵人
05:30飛拳攻擊有效魔王總整理-陰暗人
05:50飛拳攻擊有效魔王總整理-佛魯迪
06:19飛拳攻擊有效魔王總整理-超級佛魯迪
07:09飛拳攻擊有效魔王總整理-威利膠囊IV
07:53破關劇情威利求饒
09:26片尾音樂Megaman 7 [SNES] music stage select
09:44商品展示
09:58經典再會片尾

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家有熱愛科學實驗粉少女，停課期間我買過無數款的科學實驗組給孩子耗時間，不是價格貴桑桑，內容物空洞謀賀腎，就是只給實驗ㄍㄟ西沒附原料整組很落漆。直到我遇到「益科思」這牌子，好玩、有美感、安全、台灣製造，重點是價格親民好入手，團購價更是佛心來的，每系列都很推！
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【🧪蕉你做實驗】（也是蕉媽的推薦清單排行）
❶ 3D Jelly：
必買的超級簡單款！管你大人小孩，能快速做出Ｑ軟的彩虹造型就是療癒，連我都一直搶著玩，動物造型、ＱＱ球、你就是開發特種生物的科學家，魯魯就成功研發出有長尾巴的企鵝和一堆彩色涼麵，不愧是吃貨魯（？）

❷實驗大挑戰 - 科學實驗組：
就是入門款總匯，集結24款小實驗，讓孩子可以一組玩好多天，我最喜歡說明書除了詳細的步驟，還會有原理大揭秘，讓家有十萬個為什麼的孩子，增添日常科學常識。火山爆發、熔岩燈、神奇牛奶畫、史萊姆，都是裡面孩子很愛的項目，尤其史萊姆是自己做的，還有磁性、變色及夜光款，整盒尤其附的ㄍㄟ西也很有質感，做完實驗後洗一洗，還能讓孩子繼續留著做其他用途。

❸ 小小實驗家系列 - 全套(6盒)： #此款現貨售完轉預購
這款幾乎囊括了所有實驗組的精髓，精華中的精華！我推薦給家裡有兄弟姐妹的孩子們，可以一同玩，份量很夠，你看魯魯做了多少顆太空跳球🤣 還有粉粉長得很旺盛的獨角獸跟孔雀，我都以為她是在種花椰菜咧，這系列的盒子也好美，深得一蕉四口心，如果預算充足，直接衝這組就對了。

❹小小觀察家系列全套4盒：
粉粉最愛的系列，每天最期待觀察水晶生長的過程（比換魚缸的水還準時報到！）， 對於夢幻的水晶情有獨鍾，4塊不同的水晶基石慢慢長出水晶（夜光、青苔、海膽、隕石)，媽媽還可事先將一樣材料步驟的水晶分成兩份讓小孩隨機選擇，在不知道是哪款水晶的情況下等待生成，更驚喜促咪！

❷5in1 - 水晶實驗組：
是不是看到水晶眼睛就亮晶晶？自己居然也能種出水晶，也太酷了吧，利用水晶粉搭配不同生長介質，毛根、紙樹、培養皿上都能生成奇特造型的水晶，5種不同型態一次get，它還有附一個紙托盤，擺在一起超級美。

❻Diy手模組：
記得老街上常出現的手模嗎？有了這款在家也能自製紀念品，做個最流行的愛心手指送情人，或是留下孩子成長的軌跡，送禮自用兩相宜，而且超級平價，團購價才一百多塊，尤其石膏是淡淡的顏色，我覺得做出來更加可愛。
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以上介紹，原本阿母我計畫通打算中秋大人烤肉喝酒聊天，孩子專心做他的科學實驗組，如今台中沒得烤肉，我想四天連假跟孩子有得耗，還是科學實驗組有囤有保庇，目前都是現貨，付款後約1~3天工作天安排出貨喔。

上升火焰是艾克斯在洛克人Ｘ４中擊敗熔岩火龍後所獲得的特殊武器，此招會往正上方發射火焰彈，向上攻擊敵人，還可以破壞冰塊或木質障礙物。集氣攻擊則是用一發巨大火球彈包覆全身，在跳躍中以上勾拳攻擊，形式與昇龍拳類似，對於冰系敵人及幻影西格瑪可造成巨大傷害。由於此招具備高度人氣，模型公司壽屋更為此製作了１／１２組裝模型，讓玩家得以近距離把玩及觀賞。

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00:00經典片頭
00:06片頭音樂Mega Man X4 OST - Magma Dragoon(Magmard Dragoon)Theme Stage
00:46炎龍騎兵戰敗
01:39上升火焰艾克斯一般版
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03:22片尾音樂Mega Man X4 OST - Get a Weapon
03:40商品展示
03:49經典再會片尾

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