願所有事情都和長胖一樣簡單
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★★2021年7月12星座生肖運勢懶人包已出爐★★↓↓↓
https://fafa168.pixnet.net/blog/post/121115002
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木星逆行6.20
影響指數：★★★★★
本週最後一天，木星逆行。首先我要再再再跟大家磨嘰一句：不要怕行星逆行！不要怕行星逆行，因為逆行是慣例，我們只需根據它調整就好了。
何況，木逆也沒多可怕
它討厭的地方在於，木星的膨脹、擴張被進一步放大，那就容易產生泡沫了，財經市場的泡沫、理想的泡沫，各種泡沫看著挺大，但是不是一戳就破？所以我們在木逆的時候，最需要防止的就是自負、誇大其詞和自以為是。所以，木逆不嚇人，嚇人的是你按照一條錯誤的路堅持不懈走下去，如此一來，等到其他負面星象降臨的時候，就容易壞事了。
除了以上提到的，我們也會因為觀點、看法、立場不同發生衝突，或是拒絕聽反對的聲音，一刀切又很冷血地批判跟自己不同的人和事，肉眼可見，網絡上的各種奇葩言論又要走起了...我只能說，木星會讓偏見放大，還會讓偏見最後反噬到自己身上。所以啊~只要我們謹言慎行，帶著平等、客觀的想法去處事，自然就不會有什麼問題了。
12星座都要注意！

太陽入巨蟹座6.21
重要指數：★★★★★
本週第一天，太陽進入巨蟹座。巨蟹月正式開啟！！
這是跟雙子座完全相反的氛圍，過去的一個月很多人都有全新的體驗，也在蠢蠢欲動尋找變化。不過接下來大環境就會更加穩定了，好比是變動過後的過渡、緩和，每個人都在適時建立歸屬感，找回內心中的安定。巨蟹在占星層面意味著家、歸屬，也強化了擁有和“劃地盤”，注意喲~不管你願意不願意，都會跟家人有更多往來互動，原生家庭的影響也非常強烈凸顯出來。
工作當中我們會“外柔內剛”，不願意引發衝突，但也非常抗拒別人的“侵略”。一旦發現有人想跟你搶資源、搶位置或者套話、套消息等，就會極度生氣，渾身炸毛。也不排除考慮換一個工作，特別是對那些現階段不太穩定，每天都覺得有些無意義、恍惚的人群來講，可能會傾向於找事業單位、考公務員。
感情上有伴的利結婚、訂婚、同居。或是迎接新的家庭成員，考慮搬家、裝修、買賣房產等。單身寶寶想戀愛的心思也比較強烈，那些讓你依賴，或者在情緒上容易找到依託的人是首選。不過我也想提醒一句，不要因為同情心、信任這些跟愛情混淆，愛情本來就是一件糊塗賬，可能你也說不清自己為什麼就對他產生了感覺，但至少可以再問問自己，再觀察一下。否則習慣成自然之後，就不容易轉彎了。
好運星：巨蟹、天蠍、雙魚座

水星逆行結束6.23
積極指數：★★★★★
撒花！！！水逆終於886！
這次水星逆行也是很微妙，有些人幾乎不受影響，有些人受到了堪稱史上最大撞擊。畢竟是發生在入廟位置的變動，好在它結束了，生活要回歸正軌了，我們的感情啊、財富啊、學業啊，統統都會爭口氣，很給力了！你會得到反饋、通知，也可以掌握主動權，讓事情進展更順。（具體好運攻略明天就發出！）
今天先簡單說說水星停滯期要關注的事情。畢竟水逆結束會有一個短暫陰影期，運行速度變慢，所以事情不會那麼快好轉，對部分人來講，這兩天甚至會感受到跟水逆一開始相同的壓力。比如事情拖延、想法混亂、效率降低、烏龍事件頻發等等。但相對地，問題已經容易解決得多，不用過分擔憂。如果說水逆是帶來麻煩，又讓你絞盡腦汁去想辦法的話，那現在困擾已經是最後掙紮的反派，只需我們動動腦筋動動手指，烏雲就會散去。
所以千萬不要鬧心，另外也還是要關注電子產品問題，留心數據、資料的備份。出門出行留足時間，如果遇到行程調整、改期、取消也別擔心，再找機會約就是了。
12星座都有好運！

金星衝冥王星6.24
影響指數：★★★★☆
周中金星位置複雜，跟海王相拱冥王對沖，那麼問題來了！金星的變化就是感情、財富的考驗，而冥王星往往是深刻複雜的，代表對抗、隱私、秘密和權力、慾望。金冥的位置首先讓有伴的經受衝擊，每個人都帶著各自的習慣、成長背景走到了一起，那麼也一定存在著一些不為人知的，只有自己知道的“魔盒”，如果你想打開對方的盒子，結果就會是十分危險的。建議大家一定互相尊重，對於某些想隱藏的，不想告訴你的事情萬萬不要刨根問底，再親近的人也要留有喘息空間，否則關係就會變得脆弱、緊張。另外在表達的時候，也不要有過度控制欲、嫉妒心，記住適可為止的道理。
同理，在生活當中、社交上也不要過度干涉別人的私生活。也可能你不是乾涉，純因為好奇或者覺得自己應該知道。還是那句話，大家都是獨立的個體，有時候保持安全距離，才是安全的良策。
單身者如果正經歷暗戀、曖昧，那真的要感到失望了。很可能你們不在一個頻道上，得不到對方的回應，試探、關心啥的都被潑了冷水沒有回音。一方面心裡挺難受，另外也可能打算放棄了。還有！要注意的是冥王星會帶來對抗、競爭，不排除你們的關係當中多了一個人，或者對方有了別的想法，對這個問題我只能說，你不是他、更無法左右他。就選擇讓自己舒服的方式，好勝心不是這時候體現的，沒必要打破頭去戰鬥，結果也未必就就好。
結合這幾天海王的位置，也要防止同情心被人利用。在分析、判斷的時候獨立思考，別斷章取義。防止被騙，特別是金錢上的損失。
要注意的星座：巨蟹、摩羯、天蠍、雙魚座

摩羯座滿月6.25
重要指數：★★★★★
摩羯座的滿月結合群星都在巨蟹，強化了基本宮的力量。權威、對抗和衝突也顯現出來，而這次滿月特別要注意職場、家庭方面的事務。
首先滿月會讓很多事得到反饋，有消息政策落地，或者進入收尾階段。工作當中很多人會經歷人事調整，特別是自上而下的大改革。比如從高層開始，就會有“新官上任三把火”以及上司突然離職、空降等；內部也有勢力分化、站隊問題、暗箱操作等。很可能兩夥人為了一個資源、一個重點項目明爭暗鬥，搞得頭破血流。也可能波及到無關人員，比如莫名其妙就被當了靶子，也可能鷸蚌相爭，讓漁翁得利。最好的辦法絕對不是置身事外，因為沒有人能置身事外，我勸大家聰明一點，可以表達態度，但最好盡可能的佛系，不要讓人看到你的立場和慾望，其他的，交給時間。
另外結合上述的職場問題，可能會有人直接決定換工作、離職、創業，其實你早就有動一動的想法，只不過眼下局勢也沒明朗，加上心中仍有期待，就一拖再拖。那麼現在水逆已經結束，沒藉口再懶惰了。何況所在的行業可能也會出臺新政策、新規定，說不定這是你的機會。唯一要注意的是防止跟上司、前輩起衝突，畢竟這次滿月也會讓上下級關係緊張，對立感賊明顯，加上我們心裡也比較敏感脆弱，一不留神就槓上了。
要格外注意的星座：摩羯、白羊、天秤、巨蟹座

海王星逆行6.26
搗亂指數：★★★★
不用怕，海王的逆行沒多大影響，畢竟是遠距離行星，我們只需做一下關注就好。
海王代表著夢境、虛幻，也能帶來迷茫感和脆弱，就這麼說吧，本來它就挺迷糊，然後一逆行，更迷糊了。對的，不管是你還是大環境，總體就是有種混沌、看不清真假的感覺。比如最近肯定會有一些傳聞，擱單位呢就是亂七八糟的消息滿天飛，擱感情上也不排除流言蜚語，跟你有關的、跟你喜歡的人有關的，有些聽起來賊勁爆賊八卦的，就這時候吧，眼球都賺足了，真假已經不重要了。所以所以啊！！！咱們一定要自律，也要對任何風聲保持理智吃瓜，防止被忽悠、被騙、被玩弄感情。
咳咳，我敢說，就這段時間一定會有娛樂圈大瓜上線。搞不好還是那種很驚人的，容易引發全網討論的。
再說說生活、工作吧，總體來說也是一個意思，只要能客觀些、獨立判斷就沒問題，怕就怕你被人利用了同情心，怕就怕一個心軟就上套了。另外也不要成為傳播消息的人，在說話、發表言論、哪怕是網絡上也要留心自己的態度、傾向，很可能不經意間給別人帶去傷害。當然了，更不要站在道德製高點去評判誰。
最後提醒大家，涉及到看醫生、用藥，需格外小心，一定謹遵醫囑。也要避免酗酒、熬夜。
12星座都要注意！

金星入獅子座6.27
影響指數：★★★★★
金星到這個地方不是什麼友善的位置，不利它發揮，所以感情、財富啥的也都有考驗。就先說感情吧，金入獅子，會讓很多人莫名地湧起一陣佔有欲、攀比心也很強，不管是單身的還是有伴的，想法常有波動，會被外界言論、別人的生活影響。可是別人的生活你看到的永遠是表像啊！我知道你明知道這些，就是沒法控制自己，只能勸大家別光看條件或外表的光環，這些東西最靠不住。考慮物質條件絕對沒有錯，但是需要我們平衡它跟內心期待、情緒價值的關係，也別太受家人影響，如果你確定家人的意見就是錯的，就是三觀沒那麼正確的，可以不發生衝突，至少心裡要有數。
另外未來一個月也不太適合開啟新戀情，其實桃花倒不少，只不過有些會讓你反而戀得不開心，比如遇到一個性格有缺陷的愛人，或者對方的神經質讓你很壓抑、很累。如果心中有喜歡的人，也不排除這段時間開始不自信，覺得對方看不上你、條件不匹配啥的。反正就是挺心累，心累就還不如自己一個人呆著。
最後說說財務，近期投資理財波動很大，不只是金融方面，關係到物價、貨幣兌換、貸款政策啥的都會有變化，格外小心一點，時刻留意最新消息。不要過度消費，更別透支。因為金星入獅子還有個最大的問題，就是買買買，買的全是不實用、充場面的東西...
受影響大的星座（不分好壞）：獅子、白羊、射手座
(判答)
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火星正式進入到獅子座，直到7月底，我們的行動力會慢慢跟上前段日子群星雙子時期高速運轉的頭腦，不再是窩火與無力的狀態了，火星也可能會讓一些人變得更加急迫了，但因為水逆還尚在，一定要避免想一出是一出的行為。

結合土天的四分相再次精準呈現，一些變動，限制，創新，尋找突破的矛盾會被火星獅子再次推動，無論你之前是因為缺少行動力還是在等待時機，未來40天都將把之前憋住的怒火與衝動釋放出來，這是一個適合去挑戰，與創造無限可能的時期。

每年進入獅子座的時間領域內，夏日麼麼茶的氛圍又會更加濃重，這是一個適合戀愛的季節，我們會更渴望被愛，會更勇敢追逐愛情，加上這段日子的海王星能量重，不少人會遇見到更浪漫更劇情化的戀情，但是也要謹防戀愛腦作祟，作天作地，最後發現只是你一個人在表演和自我感動

好好抓住未來一段日子，勇敢嘗試，勇敢展示你的才華，讓更多人看見你，但是你也需要注意言行，該謙卑的時候不要搶風頭，不要太浮誇與高調，槍打出頭鳥。生活中可能會很容易招來嫉妒與競爭，也要謹防會因為“面子大過天”而做出一些幼稚的行為。

固定星座（獅子/天蠍/水瓶/金牛）會感受到更多的火星能量的注入，生活中會更有行動力，但要注意人際關係上的衝突，注意自己的脾氣與火氣，做事不要太毛躁。

變動星座（雙子/處女/射手/雙魚）會更高效得去實施自己的計劃，是一個適合在學業，業務能力上去精進的時期，但要注意與他人之間的口舌，一些想法和計劃會很容易遇到反駁與延遲。

開創星座（巨蟹/摩羯/天秤/白羊）適合積極地為自己爭取更多的資源與利益，勇敢應對一些挑戰與危機，注意健康狀況，部分人要謹防衝動的消費與投資，注意與他人之間的利益衝突，容易相互猜疑，努力去增加親密關係中的信任吧。
(大西占星)
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6月15日土星刑天王星（至8月21日）
星象重要程度：★★★ ★
土星與天王星的四分相，開啟了衝突與顛覆感極強的一段時間，大家會強烈地感受到大環境的變化與顛覆，保守派與新生派、與改革力量間的衝突比較多。
事情很容易陷入僵持的狀態，卡在新舊過渡的階段，比如某些新制度難以推行、反反復複，新發明新科技手段出現問題，以及房地產、股市波動等等。
對個人來說，這一時期你可能會經歷行業、公司結構調整的可能，有點進退兩難，但也不一定是壞事，只要協調和平衡好新舊兩股力量，或許就會有改變現狀取得突破的可能。
黴運小星星：水瓶座、金牛座、獅子座、天蠍座

6月20日木星逆行
星象重要程度：★★★ ★★
6月20日～7月28日 木星在雙魚座逆行
7月28日～10月18日 木星在水瓶座逆行
在占星學中代表幸運與擴張力量的木星，即將在雙魚座逆行，且會在7月底逆行進入水瓶座。
如果說木星順行，以及相位良好時，會帶給大家一種支撐信念、遮罩困難的力量，那當木星逆行時，這種力量便不能很好地釋放，一些先前高速推進的事情被延後，此前比較輕鬆就能達成的目標，現在需要更腳踏實地，甚至要花費更多時間和金錢，讓你感到“好事多磨”。
舉個比較形象的例子：你以前坐直達班車上班，但現在班車取消了，你不得不早出門選擇其他交通工具，總之要重新規劃一番才能達成既定目標。
如果你之前畫過大餅，制定過某些不切實際的目標，做出過某些超出能力範圍的承諾，或是過度樂觀忽視了某些隱患，那麼在木星逆行期間，你會有比較強的滑落感，或者說不得不清醒過來面對現實。
總得來看，木星逆行非常考驗大家的心態，放平心態多點耐心去接受考驗，該屬於你的東西頂多就是晚點兌現罷了。
重點影響星座：雙魚座、水瓶座、射手座

6月21日太陽進入巨蟹座（至7月22日）
金星拱海王星（至6月26日）
星象重要程度：★★★ ★
太陽進入巨蟹座，開啟了敏感而內斂的一個月，安全感取代了新鮮感成為本月的主題。相比不要命的打拼和高風險換來的高收益，與家人朋友舒服的相處，相對穩定的物質生活似乎更能為你帶來安全感。
另外金星與海王星的三分相，也營造出溫馨慵懶的氣氛，有助於情感和人際關係的緩和與推進，大家都比較能夠共情，不再針鋒相對。花點時間花點小錢在佈置家居環境上，也是不錯的選擇。
不過在感情方面比較敏感的人最近要當心會錯意，被爛桃花纏身。
幸運小星星：巨蟹座、雙魚座、天蠍座

6月23日水星恢復順行（至下次水逆9月27日）
太陽拱木星（至6月29日）
星象重要程度：★★★ ★
終於，難熬的水星逆行告一段落，大家的邏輯思維和溝通表達能力逐漸回歸，事情反反復複、節外生枝的狀況減少，職場和生活的秩序都會慢慢回歸正軌。
同時，太陽與木星三分相，也賦予大家樂觀和自信的態度，對事物的宏觀掌控也更順手，職場和生活中也有了更多貴人、朋友的幫助，輕鬆解決很多小麻煩。不過重大的決策和計劃，依然不能掉以輕心哦。
幸運小星星：巨蟹座、雙魚座、天蠍座

6月24日金星衝冥王星（至6月29日）
星象重要程度：★★★ ★
金星在巨蟹座與冥王星對沖，帶來感情上的神經質和極端的傾向，越是在意對方，越容易把關係搞僵。
近期有不少人都無比渴望獲得感情中的掌控感，可能對方一個不配合，你就開始神經兮兮，多疑到去查崗，翻舊帳等等，不僅容易陷入虐戀，被冷落或拒絕後還很容易做傻事。
黴運小星星：巨蟹座、摩羯座、天秤座

6月25日摩羯座滿月（至6月27日）
星象重要程度：★★★ ★★
本次發生於摩羯座3°27'的滿月，會給不少人帶來巨大的現實壓力。
強行拉著你去面對種種困難，直視你曾經忽視的問題，一些事情面臨收尾，一些關係走向結束，這會加重很多人的情緒化傾向，越想壓制越忍不住爆發。特別是一些個人與家庭之間的、內心真實想法與外界期待之間的較量，會給大家帶來不小的壓力，讓人很沒安全感。
不過如果你能控制住悲觀情緒，及時地化壓力為動力，那這也不失為一次尋找新出路的良機。
忌：口是心非、功利、冷戰
黴運小星星：摩羯座、巨蟹座、白羊座、天秤座

6月26日海王星逆行(至12月1日)
星象重要程度：★★★ ★
每年都要逆行4～5個月的海王星又來了，很多人將開啟自我催眠的做夢模式，或許你在小問題上很清醒，於是開始自我感覺良好，接著陷入到更大的騙局或混亂狀況之中。
這期間大家看人總是自帶濾鏡，少不了爛桃花、曖昧不明，職場和消費方面也充斥著各種大餅和陷阱，也有一些人企圖通過遊戲、菸酒等等來逃避現實，急需時刻保持清醒，保持意志堅定。
另外，大家也要當心各種自然災害和傳染性疾病，多多關注睡眠和精神健康了。
黴運小星星：雙魚座、雙子座、處女座、射手座

6月27日金星進入獅子座（至7月22日）
星象重要程度：★★★ ★
金星進入獅子座，為大家在戀愛、人際方面帶來積極助力。
在人際交往過程中的慷慨大方，對人對事的熱情，將為你籠絡更多事業上的人脈；而對於戀情的展開來說，大家也更有自信去表白，或是在對方面前展現自己的個性，有助於脫單。
當然，這些都可能讓你最近的開銷有所增加，要注意控制一下花在奢侈品、藝術品等不怎麼實用但價格不菲的商品上的錢哦～
幸運小星星：獅子座、白羊座、射手座
(鬧鬧女巫)
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以下新增6/23 ＃最新運勢
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【重要年運】2021木星相位、流年運勢懶人包
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最新 ＃一週運勢
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＃每日運勢 看這裡↓↓↓
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【卡西娜】愛情來了擋不住！
2021下半年有機會閃婚的星座
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【艾菲爾】2021下半年否極泰來/繃緊神經星座大點名
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【艾菲爾】月老眷顧！2021下半年桃花噴發星座大點名
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【張盛舒】2021下半年沖破阻礙，鹹魚翻身的生肖
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【安格斯】2021下半年12星座運勢大解析
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【Pandora占星小巫】2021下半年貴人運爆棚的星座
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【Luc呂克】2021年7月占星播報
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【Michael Thiessen】2021年7月12星座運勢
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【滴天居士】2021年7月12生肖運勢
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【天文世界】很重要的一篇文章：如何把握自己的運勢
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【占星騎士】2021/6/10〜7/9：12星座感情提示
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【塔羅哈比熊】2021年12星座跨月運勢6/21〜7/22
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【天文世界】2021土天刑精準的六月
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【滴天居士】2021端午過後運勢好轉生肖盤點
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【VAVA】2021/6月下旬貴人運大旺的星座TOP4
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【POPO巫】2021/6/10〜6/24十二星座轉運指南
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【Pandora占星小巫】喜報！
2021六月事業起飛的星座TOP5
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【蘇米君】2021/6月下旬第一波好運，屬於這些星座
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【艾菲爾】窮神遠離！
2021七月底前「富貴招財」星座大點名
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【VAVA】2021/6/21〜7/22巨蟹月
正桃花旺的星座TOP3
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【滴天居士】2021七月感情運上有機會的生肖
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【鄭偉建】2021年7月12生肖桃花運勢
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12星座會有哪些好機會降臨
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2021/6/20〜10/18木星逆行「接刀星座」吉凶提醒
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【蘇米君】2021/7/28〜12/29木星逆行
這些星座運勢翻紅
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【奶羊占星】2021/6/23告別水逆，好運將至
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【青峰】2021/6/23水逆即將結束
貴在堅持，恰逢新生的星座
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【Jamie Partridge杰米·帕特里奇】2021年木星逆行全程
極度好運
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【圖靈塔羅】2021/5/29〜6/22水逆期間吃過虧
立刻轉運的星座
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【判答】2021/6 /20〜10/18木星逆行保個平安！
給12星座的運勢忠忠忠告
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【青峰】2021/7月星象分析
群星進入處女座，理想與現實碰撞
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【江江】2021/6/20〜10/18木星逆行
如何持續擁有好運氣
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【唐綺陽】2021木星逆行！
12星座的運勢將出現哪種轉折
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【寂多蔓生】2021木星逆行對12星座的影響
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【鬧鬧女巫】2021木星逆行
先抑後揚的進取之路，是金子總會發光
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【艾菲爾】幸運消失！2021木星逆行「重災星座」提醒
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【艾菲爾】2021節氣・夏至12生肖運勢6/21〜7/6
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【武曲大掌櫃】2021夏至前後將有好運相伴的生肖
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【小乖麻】2021〜2023土星水瓶給12星座帶來的影響
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【流川楓】2021木星在雙魚座逆行的影響
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【艾菲爾】賀！2021/6/22水星順行12星座成功轉運排行榜
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香港住宅地產的看空者，忽略了什麼關鍵數據？- 夏春 + 鄭梅玫

香港高地價與基本法下需保持自由港地位和低稅制密切相關，除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，矛盾仍然難以化解。

作為進化的產物，人類天性悲觀，更樂於傳播「壞消息」。4月8日，一篇題為「寸土寸金的香港，住宅空置率激升17%」的文章（作者為博士與資深投資專家）在微信群廣泛傳播，給人留下作者強烈看空香港房價的印象。

香港住宅市場迎來交易熱潮

但4月9日公布的代表香港二手房價整體表現的中原城市領先指數，不僅超越了2020年初新冠疫情開始時的房價水平，而且也是2020年8月以來的最高點位，儘管這離2019年7月的歷史高點尚有5.5%的差距。

香港住宅地產的熱潮更集中體現在交易量上。2020年下半年，一手及二手市場的總成交量較2019年下半年增長了29%。今年一季度的成交量繼續回升，尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底，香港政府推出「三辣招」以來的同月新高，其中3月二手房的成交金額已經突破政府出手前的2010年8月的高位，這樣的數據無疑令看空者非常意外。

所謂「三辣招」，是自2010年底到2013年初，香港政府為了控制樓市過熱而陸續徵收的三種特别印花稅。這導致市場交易活動大幅下降，從2009、2010年的每年十萬宗以上的成交量，一路下降到2013年起至今每年成交量只有大約五六萬。

市場普遍認為，如果住宅市場面臨明顯回調壓力，政府會陸續取消「三辣招」。2020年，香港商業地產受到疫情嚴重衝擊，政府就取消了針對商業地產的部分印花稅。

香港房價回暖與全球房價普漲的原因一致，也與近期各大銀行放寬貸款限制的措施有關。最令看空者意外的是，去年8月至今的房價上漲，與移民英國及其他國家和地區人數明顯增加同步發生。有分析認為這與移民整體較為年輕，擁有住宅的比例不高有關。而有賣必有買，港區國安法與選舉制度改革都有利於香港社會穩定前行，樓市向上正是留港發展的人，對社會局勢和經濟前景樂觀的合理反應。

經濟專家為何長期誤判房地產走勢？

去年疫情衝擊，經濟封鎖，和超級寬鬆政策組合拳下，全球主要國家房價大漲已經不是什麼新聞，「事後諸葛亮」式的總結分析比較容易，但事前預測到這一結果的專家卻是鳳毛麟角。

房地產市場最戲劇之處在於，多年來，非地產行業的經濟專家和主流媒體通常是看空派。香港投資銀行這些年發表的房地產趨勢報告，通常充滿悲觀的預測；連續看錯十幾年的「末日博士」不但沒有失去聽眾，粉絲反而更多。相反，地產界長期預判準確的專家，往往被污名化。

即使積極買房，收穫甚豐的家庭，同樣最關注「房價泡沫什麼時候破滅」之類的話題。例如，人們在谷歌上搜索「房地產市場什麼時候會崩盤？」的次數，在過去的一個月里上漲了2450%。除了人性悲觀，歷史上的房價泡沫和崩盤的確給人留下深刻的印象，因為「先入為主」和「訊息的詛咒」，非地產行業的經濟專家，更容易發出錯誤的預判。

專家看不準更深層的原因是，在貧富差距擴大的環境下，許多宏觀數據與房價走勢逐漸脫節。在2019年的社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，香港整體的經濟、零售和就業率等都還沒有完全恢復，但住宅房價的走勢卻非常穩健。儘管香港失業率已經上升到7.2%（2003年SARS之後的最高值），但集中在低收入人群，高收入人群反而成為疫情的受益者，因此住宅地產幾乎不受失業率影響。

此外，專家通常依賴公開的宏觀數據例如收入平均值或者中位數，習慣從估值和需求角度預判房價走勢，但往往不掌握對房價影響更大的財富和供應數據。相反，地產界對財富分布理解更深刻，並以此調整供應變化，更能準確匹配市場需求。

當然，不看數據，拍腦袋做預判的專家比比皆是，但這不在本文討論範圍之內。

香港住宅空置嚴重嗎？

以開篇提到的文章為例，儘管「住宅空置率激升17%」符合政府公布的數據（實際上政府只強調了空置數量增加了7480套，並未突出17%這一比例），該文作者卻刻意淡化了香港住宅空置率仍然維持在與2018年同為4.3%的低水平。

空置量是差餉物業估價署在年底普查實際使用情況統計出來的，去年空置率的上升，原因之一是留港工作和學習的外地僱員和學生的大幅減少，這也直接反映在去年的租金價格回落上。

但更主要的原因是， 2020年私人住宅的落成量由2019年的一萬三千多，大幅增加至去年的兩萬多套，增幅高達53%。不僅如此，去年落成單位中有約一半未取得政府同意，而無法進行銷售，但同樣被計入了空置率，這佔到了全部空置單位的20%。看空者完全忽略了這些底層關鍵數據。

上表顯示，類似的現象在2017-2018年同樣出現過。可見，香港的住宅市場遠遠沒有「空置率激升17%」顯示的那樣不健康。

當住宅空置率上升，很多人憑直覺認為豪宅遇到的衝擊更大。但出人意料的是，去年大型單位（實用面積在1076平方英尺/100平方米或以上）的空置率已經跌至二十年最低，中小型住宅的空置率反而明顯上升。這同樣和落成量有很大關係。去年大型單位的落成創六年最低，僅1140套，連跌兩年。而這與地產商針對房價上漲，改變供應結構，傾向多建中小型單位有關，而這些關鍵數據往往是看空者忽視的。

實際上，香港回歸以來，每年超過100平米的新住宅供應量最多2579套，最少僅738套，年平均僅1613套。對於香港這個人口超過750萬，非常富裕的城市來說，大型單位的供應量實在是太少（即使算上中小型單位，也總是供不應求的），價格節節攀升有著深刻的原因。與經濟專家習慣從平均購買力角度思考需求，習慣看空不同的是，地產商更懂得財富的分布不均，並調整供應結構以維持價格溫和上漲。

香港差餉物業估價署更預測，今明兩年大型單位的落成量將進一步下降至每年一千套以下，香港「豪宅」市場恐怕供需關係更為緊俏。

私人住宅空置率

香港住宅嚴重依賴外地買家嗎？

上面提到的供需失衡，還僅僅是計算來源於本地的需求，假如算上來自外地的需求，失衡可能更加嚴重。許多看空者認為在社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下，來自外地的買家大幅減少，會對香港住宅市場造成重大衝擊。但關鍵數據顯示這樣的想法同樣不切實際。

最新公布的數據顯示，2020年來自外地個人買家的交易僅有116宗，這的確比2018年的611宗大幅減少了81%。但出人意料的是，本地買家的數量卻從2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗。可見，本地買家才是推動住宅市場重新活躍、量價齊升的主要動力。更讓人意外的是，即使沒有社會暴亂和疫情影響下的2018年，外地買家也僅占本地買家的1%。

當然，劃分本地人與外地人的標準為是否持有香港居民身分证，因此，被歸為本地人的買家的確有較高比例（約20-30%）來自於國內，但他們中的許多人或親屬的確在香港工作和居住，並非投機炒作的主力。從2012年起，政府對非香港永久居民買家徵收15%的買家印花稅「辣招」以來，外地買家在個人買家中的佔比，就從2012年的4.3%明顯下降到2013年的約2%，再逐年下降到2018年的約1%。

數據顯示，無論是細分一手或二手市場，還是細分個人與公司買家，香港住宅市場對外地需求的依賴，都沒有一般人想象的那麼大。隨著疫情逐步受控和下半年逐步恢復通關有望，內地買家的迴流對於香港房地產市場，更像是錦上添花而非雪中送炭。

影響香港房價未來走勢的獨特因素

作為開放自由的經濟體，影響香港房價走勢的通常是全球與本地因素的結合，除了常見的宏觀微觀指標，值得特别關注的有兩點。

第一，根據稅務局數據，香港僅有165萬人擁有一個物業，佔總人口約22%，另有45萬人擁有超過一個物業，合計也不過佔總人口的不到三成。而以家庭為單位，香港的住房自有率雖已從2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%，但仍然低於2004年的高位54.3%，也遠低於全球其他發達地區的水平。隨著未來經濟逐步改善、失業率有機會回落，如果家庭住房自有率繼續維持近幾年溫和的升勢，將有利於香港住宅地產保持穩定上升的趨勢。

第二，選舉制度改革後，中央明確要求香港政府著手處理好香港的房屋問題。最新的政府施政綱要提出將在未來10年滿足約30萬個公營房屋單位的目標，但這也只是較上一個十年期增加3到4萬個單位供應，顯然是杯水車薪，遠水難解近渴，短期私人住宅市場的供需關係仍然緊張。

即使政府通過填海，或者回收私人土地，來增加土地供應並解決高地價的問題，仍然需要兼顧政府財政收入來源和保持居民家庭財富的穩定。追根溯源，香港的高地價與基本法下需要保持的自由港地位和低稅制密切相關。除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源，否則矛盾仍然難以化解。歸根結底，國內高地價的形成，同樣是獨有經濟發展模式下的自然產物。

原文：金融時報

#社會 #經濟 #民生 #投資

[#台味甜蜜蜜 / The Sweet Taste of Taiwan] 記憶中的滋味不一定要名為「#台灣味」/ "Taiwan" doesn't need to come forth when working on your own desserts

「#我們不會說這是台灣味，#但我們會呈現成長記憶中接觸到的東西。」 HUGH LAB 的創辦人之一Kent（應庚宏，負責外場與品牌經營）這麼告訴我。

雖然從 Hugh Lab 創始之際就一直關注，但認識 Hugh Lab 的 Victor（鄭為修，主廚）與 Kent 其實是這兩個月的事。由於甜點圈內朋友的快手幫忙，我很幸運地在六月初時一訪，品嚐到了他們今年的夏季菜單。那是一個濕熱大雨的午後，台北盆地夏季的典型面貌。我在蘭州街老社區巷弄內汗如雨下地急行，本以為找到地址應該就能順利上樓，但沒想到入口竟然在建築背後的防火巷。「就是怕你們找不到，所以才約在巷子口啊！」貼心的朋友帶著我們一行人爬上四樓。門一打開，我們收傘進入，屋內迎接我們的竟然是一個有著磨石子地板的白色極簡空間、與一片能夠俯瞰整個蘭州公園綠意的奢侈窗景。窗邊的圓葉蒲葵和櫃台旁的海葡萄將這片綠意延伸進了室內，而眼前的兩位主人比我想像地還要害羞低調許多。

曾經經過風流小館、Cochon、Raw 等餐廳的洗禮，Victor 以盤式甜點（desserts à l’assiette / plated desserts）作為自己的戰場再自然也不過，然而，那天的第一道甜點「#冬瓜果膠_柑橘冰沙_自製冬瓜糖」仍是一上桌時就奪走了眾人的目光：圓形酒杯中裝著柑橘冰沙與冬瓜果膠，杯緣上擺著一串香草檸檬冰糕方塊，搭配蘋果細絲、冬瓜茶漬水梨丁、自製冬瓜糖與蛋白霜餅，白、透明、金黃、橙黃交錯，夏季的暖陽在這杯中化為一片清涼。入口更令人驚喜，小時候用吸管在袋裝冬瓜茶上戳洞，一邊啜飲、一邊擔心被爸媽知道在外喝涼飲的禁忌的興奮感，此時以極為溫柔的記憶回歸。接下來的兩道甜點同樣令人驚艷，「#芒果雪酪_百香果優格泡泡_茴香頭與蒔蘿」以茴香頭的清脆口感和略有彈性的百香果薄凍，平衡了雪酪和優格泡泡的軟綿細緻，蒔蘿的清香則讓芒果與百香果的濃厚夏季風情頓時清新起來，順利過渡到下一道的「#西瓜薄片_荔枝檸檬冰糕_接骨木花牛奶冰淇淋_西瓜冷湯」。我特別欣賞主廚將料理的概念與甜點結合，加了橄欖油的西瓜冷湯節制了荔枝檸檬冰糕與荔枝果凍中濃郁的花香，柔和的接骨木花牛奶冰淇淋和清甜的西瓜薄片更是夏季的絕配，西瓜白也登場增加口感。在那之後還有兩款極為細緻的小點。不過，直到本次興高采烈地吃完，我都沒有發現這些甜點創作中的奧秘。

「本季的三道甜點來源其實都是 #手搖飲料：冬瓜檸檬、芒果冰沙、西瓜牛奶。你有發現嗎？」Kent 一邊笑一邊告訴我，他經常給 Victor 很多點子，但「80% 是餿主意，可能一百個裡面才會中三個」。旁邊的 Victor 則是靦腆地承認，Kent 的點子其實很有幫助：「有時候會卡在一個地方，需要另外一個人的思維。」才剛剛說完，在一個多禮拜前和 logy 與 一時無酉 abvless、 Salon flowers 合作的餐會裡，他又端出了三道風格與概念清晰的作品。

「#芒果_杏桃_七味粉」是前作「芒果雪酪、百香果優格泡泡、茴香頭與蒔蘿」的變奏，加了七味粉，芒果的熱帶風情多了個性；「#仙草茶_黑木耳_洋薏仁_蕎麥」與「#鳳梨_柚子_楊桃_橄欖油」都讓我極為驚艷。「#甜湯」是台灣傳統的甜點形式，「仙草蜜」更是夏季消暑必吃。將之轉化為盤式甜點、又要跳脫出既定印象，其實不是很容易，但 Victor 不僅只挑了仙草，還非常有挑戰精神地加入了黑木耳、洋薏仁等傳統食材。他的仙草仍然以凍狀呈現，但是用吉利丁和洋菜分別做出兩種不同的口感，加了吉利丁做成的冰糕裡塞了炸過和煮過的洋薏仁、烘烤過的蕎麥，刀子一切就從中流入盤中的香草黑木耳露裡，饒有趣味地重現了傳統「甜湯」中經常以穀類和豆類作為主角的視覺印象。炸過的洋薏仁與烘烤過的蕎麥在一片軟綿與 Q 彈中跳出，又給傳統添上了完全不同的現代風韻。我那時心想，這應該也是屬於很愛傳統口味的 Kent 謙稱的「餿主意」之一吧！而壓軸的「鳳梨、柚子、楊桃、橄欖油」，金黃色的白酒鳳梨心薄片與跟著液態氮煙霧一起登場的鹹楊桃冰沙，時尚的外型中卻有著比涼補的仙草更加古樸的滋味。如果你知道鳳梨加紫蘇梅的「鳳李冰」、曾經嚐過鹹酸甜的「楊桃露」，bingo！這就是這道甜點的發想來源。

過去在受訪時，我曾經被問到：「#妳認為台灣有甜點文化嗎？」我當時的回覆是：「#你覺得飯後水果是甜點嗎？」、「#珍珠奶茶是甜點嗎？」縱然我們仍然有中秋吃月餅、年節吃年糕、甜粿等習俗，但台灣傳統的糕餅文化式微，卻是不爭的事實。可是，台灣人就因此不吃甜點了嗎？台灣有極為豐富的水果，珍珠奶茶與滿街的手搖茶飲，更是一般人生活中最便利的下午茶休閒選項，這些難道就不是「甜點」、沒有發揮甜點「撫慰人心」、「享受生活樂趣」的功能嗎？

「在做西瓜那個甜點時，一直想要加一個口感，但不知道要加什麼東西進去。這時候突然想到，小時候媽媽說西瓜白要吃，這是最營養的部分，所以就把它加進去了。」Victor 回想自己創作時的情景，「很自然地從自己的資料庫裡去抓可以用的東西」，於是「小時候覺得很煩、不好吃的東西，突然就出現了」，且「那是一個取之不盡的東西，如果整個西瓜全部都有使用到很不錯」；旁邊的 Kent 補充：「我本來希望用其他酥脆的元素代替，因為很多客人可能會有『那是廚餘，應該要處理掉』的印象，但因為 Victor 堅持，所以後來保留。不過我希望能夠糖漬過、不要直接放進去，後來還用真空把生味抽掉，上桌時也會特別向客人解釋。」

「看到 #每個人如何重現自己記憶中的味道，覺得很有趣。」這是 Victor 對「台灣味」成為本地最熱門的飲食議題、各家主廚分別以不同的作品重新詮釋台味甜點、或將台灣食材融入作品時的看法；而 Kent 談起他們重現記憶中的味道，提及「#滿大部分是飲品」。這時候我才忽然驚覺，其實，對這一代的主廚與創作者而言，「台不台」可能根本不是重點，他們也沒有意圖要透過自己的作品來昭告天下「我是來自台灣的主廚」，但是他們 #以生活經驗為食材_再以專業訓練與個人修為成型的作品，卻無一不是經過台灣這塊土地的滋養，才能開花結果。

你說，下一季 Hugh Lab 的甜點，是不是值得敲碗期待？

🔖 延伸閱讀：

#Ying的台味甜蜜蜜 系列：https://tinyurl.com/ybbk9ymm

不是把甜點放在盤子上，就叫做「#盤式甜點」：https://tinyurl.com/yxmf2ojn

👉🏻👉🏻 更多 #台北甜點店 影音，記得來 Instagram 找我玩：https://tinyurl.com/yb3a783m

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