營建署長的智商，我的老天爺，怎會有這樣的人來當署長？公設比的高低，都在建商的良心，我家啥公設都有，公設比26%(十年前也不算低的)，怎現在新案啥都沒有只有大廳，然後公設比就35%？？

營建署抓的都不正確，枝微末節，應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等，不能變成房屋的公設，這樣公設比才能降到合理值。

不然建商都在亂登記，尤其是如果你的平面停車位低於十坪，你全社區的公設比都被建商A走了。

【公設比之亂／上】哪裡虛坪最多？營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 ／ 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房，房市今年升溫已是不爭事實，進場買屋的不少民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，也一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪，初步方向指出，最虛之處就是「管委會空間」，要「適度限縮」。

北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查，今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%，北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。

在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語，就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%，甚至高到50%？由於法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。

減少虛坪 花敬群：免計容積空間再檢討
花敬群說，如果是社區基本使用需求，及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，要靠「免計容積」空間的再檢討，來減少虛坪。

「建築技術規則」中的免計容積項目，包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等，其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施，但同樣也讓建築物體積增加，因容積率代表建物的身材有多高或多胖，體積愈大的建築當然愈賣錢。

「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處，又以管委會空間，是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說，上述這些地方的總量都應「適度限縮」，但後續還會與建築師公會及地方政府討論。

建管官員說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這5項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%，「但後3項是整套的固定設備，建商也不會多做，不過既然都免計容積了，所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，公設比就愈高。」

吳欣修說，管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室，後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的，這類案例太多了，也是最常被檢舉濫用的；而機電設備空間，也會刻意做很大提高公設，但裡面通常只放小機器。

他指出，梯廳則是電梯到門口之處，面積上限是該層樓面積的10%，他看過一些豪宅，就把這類通道做得很浮誇、很滿；而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用，結果卻加重住戶負擔公設比；而建商自行增設停車空間，得不計入容積，可是沒買車位的民眾，也要一起負擔公設。

張金鶚：應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍須花成本興建。他認為，政府要改革，除了完整揭露資訊，讓消費者判斷，也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果，發現公設價格只有主建物價格的3成左右。

賴正鎰：是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說，公設是建商吸引消費者買房的誘因之一，例如有建案標榜飯店式管理等，但公設會增加，是政府及業界對消防逃生的嚴格要求，這些設備都有必要存在；且管委會空間變成圖書室，也還是屬於全體住戶共有，官方顯然多慮了，也不甚瞭解市況。至於分離計價，他認為意義不大，買房還是看「總價」，「如果這邊少、那邊就會多啊！」

「根本無濟於事、劃錯重點！」房市作家SWAY指出，重點是建商亂挪用空間，例如車位公設為何能移到房屋的公設？應約束這種行為；且這些分配合不合理，要有一套檢視標準，官方不能任由建商濫灌虛坪，還裝死不管。

【公設比之亂／下】為何持續飆高？營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高，目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，皆雙創新高。而其背後原因，營建署認為，應是大坪數豪宅帶動所致，但目前豪宅不好賣，紛紛改成小坪數，預估往後3年，公設比可望慢慢降回30%左右。

內政部營建署長吳欣修說，這兩年公設比確實飆高，直達32至35%，快超過一般人忍受範圍，但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料，發現戶數成長了35%、達12.8萬戶，但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺（53坪）降到93平方公尺（28坪），降幅近5成。

他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因，「豪宅太大不好賣，結果都變更設計，改成中小坪數了。」

官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例，他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇，但lobby愈大，圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多，公設比就愈高；甚至連二樓以上的梯廳，為了彰顯氣勢，都做到法定面積的上限。

吳欣修說，目前住宅市場都規劃中小坪數產品，以此產品定位，應不會有太多浮誇公設，不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品，公設還這麼高，消費者難以接受，所以他估計往後3年，公設比應該會慢慢降下來到30%左右。

專家不認同：公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然，他認為，豪宅之所以公設比高，是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多，但就算改成小坪數產品，不代表公設比就會變少；且近5年房市走空頭，坪數下修的不只有豪宅，市場上每家建商都推小坪數建案，「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少，」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規，才是正辦。

對於公設比攀高，SWAY指出，消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。

建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景，來增加居住空間的舒適度，但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。

SWAY指出特別提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，有的建商會擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大，公設比也因此增加。

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『為鄉親打拚 要建設突破-石門區里長座談會』

新北市政府昨在石門區舉辦的「行動治理座談會」，孟楷全程參與並聽取里長們反應的心聲，在侯友宜市長主持下，與當地議員共同了解鄉親需要，無論是中央或地方需要努力的事項，都是我們要努力的地方，詳細的記下筆記，不管是否才上任10天，我的要求就是更清楚知道地方的需求好持續追蹤、達成目標、完成使命並跟鄉親報告。

而有關石門區需要中央單位處理的部分，我也在事先要求國會辦公室跟相關部會要資料，現場逐一向石門區出席與會的代表報告，包括：
1. 有關陳偉杰議員去年所爭取乾華國小風雨操場700萬補助案，因為卡台電用地問題，將於下週以國會辦公室名義辦理會勘，儘速解決。
2. 有關核一廠進水口台2線側溝後段改善工程，公路局110年度將編列前瞻二期特別預算，並施作該出口段道路側溝拓寬工程。
3. 有關石門區民眾陳情核廢料中期乾儲場即將運轉，要求回溯補償金問題，目前經濟部與台電正在研議中，也將安排地方說明會向鄉親報告！
4. 德茂活動中心新建案，已請新北市政府盡快將35份都市計畫修改書圖中，待送到營建署後會積極督促辦理。
5. 有關富貴角遊憩區新建停車場，以及石門三芝鄉親所關心的北海岸沿岸建設，下週將邀北觀處長到辦公室討論並要求進度。

孟楷希望未來新北有市長、議員、里長跟所有好朋友，立院有我來打拚，中央地方一條心，好好來達成民眾的託付。過去地方未完成的建設，我會繼續追蹤延續並且完成，以最好的服務來為地方做出更多的貢獻！
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向您致上最深的感謝

#立法委員洪孟楷
#持續加油努力不懈
#專業新希望
#淡水林口泰山八里三芝石門
#中央地方一條心

道路的工程品質，一直是許多朋友相當關心的部分，管線的施工問題，經常是道路無法維持平整的關鍵因素。今天下午議會的議程，我所在的第四審查小組針對工務處所提出之「苗栗縣挖掘道路埋設管線自治條例修正草案」進行逐條審查。
　
1. 管線挖補埋設應統一
路面的崎嶇不平，主要造成因素有兩個，第一是重複挖補、第二是重複重壓，後者相當難以避免，因為無法限制人民應該走哪條路，但重複挖補則是政府可以努力的方向。
　
因為路面下的各種管線接由不同單位主管，錯縱複雜，在無法整合的情況下，經常挖了又補、挖了又補，導致路面始終無法平整，本會期陳光軒議員有提案建請縣府針對共同管道建置進行研擬，我也加入簽署，前幾天黎煥強議員也於總質詢再次關心此問題。
　
共同管道建置是內政部營建署一直在推動的計畫，許多縣市都在進行推動與設置，黎煥強議員也舉例台北市的市民大道從2000年完成共同管道建設後，至今沒發過一張挖路證，這是縣民在道路安全上相當重要的基礎建設。
　
而南投縣草屯鎮公所在去年的一個措施也值得我們借鏡，他們在多條道路的路面改善工程動工前，通知管線單位先施工，願配合者免繳路修費，一旦道路封層後三年不准再挖。
　
本來期待在這次大修的挖掘道路埋設管線自治條例中，會看到相關修正，但相當可惜並沒有，未來工務處應積極研擬並進行法制化。
　
2. 取消路修費，由廠商回復
道路管線挖掘單位多為經濟部、交通部所屬或監督的國營事業，管線機構挖掘道路時，縣市會向其收取「路修費」，讓廠商施工完成後先採「假修復」臨時舖築，政府後續再安排完整修復。但經常發生拖延的情況，一拖可能就是好幾個月，讓民眾認為「假修復」道路是「亂舖一通」，也容易產生裂縫、坑洞，危及用路人的安全。
　
違失情形最普遍的是施工品質不佳，許多國營事業管線機構開挖馬路後，外包廠商卻未依契約要求標準回填，主管機關勘驗也不落實，導致路面不平整，或是容易破損。此外，違失情形第二多的是作業程序不符規定，如廠商擅自施工，或未依期限申報完工等，其次還有違反工安規定、結算數量金額浮報或錯誤、廠商採購及土方清運違反規定等問題。
　
這些原本繳給縣市政府的路修費，本來應該要專款專用的，但過去並沒有公開帳幕，因此曾發生地方政府未將路修費作為修路用途，而挪作其他公務支用情形。
　
法務部廉政署去年清查全台3318件地下管線工程，查出6件公務員涉貪、19件廠商違法及追究11名公務員行政責任。廉政署去年便認為收取路修費已無實益，建議廢除。
　
其實台南市政府和雲林縣政府都已經免收路修費，而是，要求管線機構工程完畢後，短期內應負責恢復原狀，否則開罰。讓政府能從道路修復執行者變成監督管理者，不再球員兼裁判，落實路平專案。
　
但很可惜上述這些發言完之後並無被採納，未來除了持續建議外，也會要求路修費帳戶應公開受全民檢視，避免成為鄉鎮市長自由挪用的小金庫。
　
3. 新築、拓寬道路應管制三年
草案第十九條中提到，道路新築、拓寬或翻修改善工程完成後兩年內，不得再行挖掘，現場我就對這個兩年提出疑問，因為查了全台灣各縣市的相關自治條例，道路新築、拓寬的管制所有縣市最少都是三年，甚至雲林縣四年、新竹市五年，修補道路則是從半年到一年、兩年都有。
　
而道路新築、拓寬這樣的工程，應該是施工前好好跟所有單位以及新建案進行溝通，三年內不能再進行施工我認為相當合理，而且全台都是至少三年，為何我們是兩年？
　
但處長當下給我的回應是，苗栗風土民情不同、過去的管制僅有一年，怕一次拉到三年反彈過大，這兩個理由我都無法接受，且會後處長手上也掌握了他們參考過各縣市管制年限的資料，大多數縣市之年限為三年我相信有其道理與可行性，因此我認為應該修至三年，但會議當下並無法達成共識，因此在本條保留發言權，等到草案進大會時，我會再進行發言。
　
4. 第四小組接著還有兩場審查，分別是明天的「苗栗縣騎樓沿街佈道空間設置自治條例」以及後天登場之萬眾矚目的「苗栗縣石虎保育自治條例」。
　
同時，明天上午10：30是我首次的的縣政總質詢，共有45分鐘，我個人相當期待，準備了許多重要題目將要詢問縣府團隊，歡迎各位朋友明天共同收看議會直播。