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2021-09-24 16:57:13
今晚就住在這超夢想房型#台中大毅老爺行旅 ！星遊套房吧❤️ 台中大毅老爺行旅 星遊套房 一覽藍天星空整棟行旅都是旅人的旅遊美術館🧳 · 台中大毅老爺行旅從外觀到內部都充滿了旅人旅遊美術館的氛圍，也有大量的藝術品在飯店各個角落，也不定期會有不同的藝術展配合，剛好我們前往住宿的時候為「旅人圖書館」系列...
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2021-09-03 18:29:31
［水知園認識水知源-活學活用水資源］ 我一直相信活學活用的知識比起催谷式的學習有成效，今次我哋就帶咗大小公主去咗位於天水圍嘅#水知園 公眾教育中心， 一於來一課認識水資源。 有咩睇？ 教育中心共兩層，用深入淺出嘅互動方式帶動參觀者通過不同主題展區嘅互動裝置認識本地嘅水資源。從水的來源、過濾、儲水...
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2021-06-15 13:26:29
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都會廣場車位 在 35線上賞屋 Youtube 的精選貼文
2021-03-30 21:00:18久違的賞屋系列
來到了新莊副都心
位於純住宅區
緊鄰雙公園雙校園
#家泰家悅
#新莊副都心
#家泰家悅
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投資興建：家泰眾業開發股份有限公司、家悦建設股份有限公司
營造公司：青鈿營造股份有限公司
基地位置：新北市新莊區福壽街、富貴路口
基地面積：約1166.31坪
樓層規劃：2棟 地上21層/地下4層
登記類別：住宅區
戶數規劃：210戶住家 11戶補習班 232個平面車位
坪數規劃：約25-48坪
房型規劃：2-4房
公設比例：約33.6%
管理費用：暫定90元/坪/月
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都會廣場車位 在 35線上賞屋 Youtube 的最佳解答
2020-08-04 21:00:12擁有校園第一排
永久棟距的優勢
在新莊副都心中心 鬧中取靜
#新莊副都心
#中信國小
#學區第一排
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投資興建:名軒開發股份有限公司
營造公司:安生營造
基地位置:新北市新莊區富貴路中貴路口
接待中心:新北市新莊區富貴路480號1樓
基地面積:約383.39坪
樓層規劃:1棟 地上14 層 地下5層
登記類別:商業區住宅、事務所、店鋪
戶數規劃: 56 戶住家 41 戶事務所 13 店面 87車位
坪數規劃:20~31坪
房型規劃:1~3房
公設比例:約35%
管理費用:80元/坪/月
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2020-06-30 14:41:57蘆洲永平公園、永平廣場位於人口密集的舊社區，找停車位成為市民的夢靨，所以坤城向市府爭取地下停車場，以解決市民停車問題。
過去市府老是說，廣場跟公園中間隔著人行道，這樣無法整體開挖，效益不大。坤城向市府提案，都市計畫也通過了，人行道已成為廣場跟公園的一部分，整體開挖沒有問題。結果市府還是說，效益不大！
坤城在總質詢時再跟市長要求，車位真的難找，請市府重新評估，連同市場下面整體開挖，市場也有機會更新。市長才說會重新評估，並列為未來市府向中央爭取經費的優先計畫。![post-title]()
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【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com
5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47
--企業簡介--
置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合：私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。
若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。
投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
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L.Z. Dessart 無框架甜點開在台中市民廣場旁邊，
這附近的商家不管是甜點店還是餐廳都非常的多，
所以也相對的不好停車，
建議大家如果是開車過去，
可能要有找停車位找半個小時以上的心理準備。
能開在人來人往的鬧區，
足可見L.Z. Dessart 無框架甜點的魅力所在。
不管是像壽司羊這樣，
因為L.Z. Dessart 無框架甜點的名氣而來的觀光客，
還是因為L.Z. Dessart 無框架甜點美麗的甜點，
或不錯吃的冰淇淋而回訪的在地客，
當天的客人真的超多，
而且幾乎從下午到晚上都不間斷，
有人內用也有人外帶，
能夠這樣也是讓人很佩服的一件事情。
不管最後會不會喜歡吃L.Z. Dessart 無框架甜點的甜點與冰淇淋，
吃過總是一個經驗，
雖然未來應該是不會投身甜點這一行，
但是四處處人家在做什麼，弄了什麼特別的甜點，
也是一件讓人很開心的事情，
這也是壽司羊喜歡四處去吃吃喝喝的原因，
最近很常會聽到有人說「就算退一萬步說...」，
雖然此時心中不免這樣想，
「很多人一天都走不了一萬步，這樣說不是超過一整天都在倒退嚕了嗎XDDDD」
那就倒退嚕一天多一點來說，
就算最後的結果是不美好的，也好過沒有嘗試過的遺憾啊～～～
L.Z. Dessart 無框架甜點給人的感覺會是一間環境很特別，
相對拍照跟打卡應該是很有集讚力的一間甜點店，
如果是坐在二樓，看著台中市民廣場還有藍藍的天空，
應該也會是一件很舒服的事情，如果人不會很多的話。
店名：L.Z. Dessart 無框架甜點
地址：臺中市西區中興里中興街183號1.2樓
電話：04 2302 6865
營業時間：12：00～21：00
圖文好讀版：https://lintzuyang79.pixnet.net/blog/post/353376488
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