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都更一坪換一坪 在 哈韓孕媽咪 孕婦裝 Instagram 的最讚貼文
2021-09-24 10:42:39
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內文：
新居住時代 企劃編輯
2010年8月，當時的台北市長郝龍斌為了加速都更，提出「四、五樓老舊公寓改建方案」
，其中的「一坪換一坪」是最讓人耳熟能詳的訴求，但這句口號卻猶如「緊箍咒」般，多
年來讓都更推動慢如牛步，迄今仍遺患無窮。
以台北市而言，絕大多數的住宅區屬於「第三種住宅區」（住三），225％的法定容積率
，無論加上都更的50％容積獎勵，或危老的40％容積獎勵，在扣掉三成左右的公設比後，
根本達不到「一坪換一坪」的要求。
台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑以實例分析，第三種住宅區的50坪基地、坐落五層
樓公寓一層一戶，每層權狀面積30坪，在檢討「原建築容積」時，住戶往往忽略舊建物登
記中，其實也包括樓梯及陽台，也因此，實際室內坪數仍與權狀有10％（因個案不同）左
右的落差，室內應為27坪；以27坪乘以5為135坪，再以135X1.3（獎勵坪效）=175.5坪，
代表未來可興建的樓地板面積。若再加上附屬建物、公設後，簡易公式計算175.5X1.6=28
0.8坪。
重點是，總坪數必須扣除興建的建物成本和相關費用，若是由建商擔任「代理實施者」，
都市更新權利變換的專有名詞為「共同負擔」，概念接近一般民眾常聽到的「合建比」。
台北市的合建比從5:5至7:3都有，房價越高的地段，地主或屋主可分回比例也愈高。
假設房價120萬/坪，地主分回七成，上述280.8X70％=196.56坪，就是地主大約可分配回
來的權狀面積，五層樓公寓，一戶約可分回39.3坪。比原先30坪多9坪的面積，若以35％
公設比計算，室內部分扣除公設是39.3X0.65，約為25.54坪，僅比原先實際面積少一坪多
，但都更後每戶的價值卻高達4,716萬元。
但即便如此，仍有不少屋主堅持自己少了幾坪而不願妥協。鐘少佑指出，從案例可清楚得
知，是否能一坪換一坪，在於現有房屋價值與成本之比例，是否有達到「甜蜜點」。
內政部都市更新及爭議處理審議會委員、地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥指出，以現
行都更案，即便地主分回七成，五層樓公寓容積率若在300％以下，也絕無可能做到一坪
換一坪，更何況很多都更合建案地主只能分回五至六成。再加上近幾年營造成本大漲，建
商寧願棄案，也不願意冒太大風險。
也因此，住戶若堅持要「一坪換一坪」，大概只有「自辦都更」才有可行性。王進祥表示
，都更程序繁瑣，若缺乏專業的統籌者協助溝通、凝聚住戶共識、掌控行政程序，單靠住
戶本身自辦都更十分困難。這也是目前所有顧問公司、建經公司擔任統籌角色協助住戶辦
理都更的原因，因為僅收取一定比例顧問費用，住戶卻可分回較多的坪數。
（特約撰述／楊沛騏）
心得：
台北預售屋其實衝超快超高
南軟兩三年前78 最新推案開120-130
預售屋行情猛衝本來稍微帶動都更危老進展
碰到缺工缺料熄火以後
公寓屋主看到新預售行情也是跟著往上調
所以新案大漲帶來的都更紅利
很快就會被公寓大漲抵銷
工商時報還有幾篇探討同樣的問題
板上有沒有都更樂透得主要讓我們羨慕
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推 spermbox: 我早就講過 03/17 07:10
→ spermbox: 如果今天都更容積獎勵是無限大 03/17 07:10
→ spermbox: 早就都更了 03/17 07:10
推 spermbox: 要求住戶犧牲一點室內坪數和要求建商少賺一點這兩種作法 03/17 07:13
→ spermbox: 都是沒用的 03/17 07:13
推 GoGoD: 哈哈哈再買老公寓樂透啊，都更等你孫子輩吧～ 03/17 07:32
→ GoGoD: 可以賣我跟洨盒盒，50收☺ 03/17 07:33
推 physicsdk: 權狀一換一也很賺吧，室內50坪50年老公寓換室內33坪新 03/17 07:35
→ physicsdk: 房我很樂意啊，覺得地主太貪，老房子問題多幫你打掉蓋 03/17 07:35
→ physicsdk: 新的不好？ 03/17 07:35
推 Mograine: 太貪的下場就是不都更 多的是空地刻意蓋房 03/17 07:36
→ Mograine: 可以 03/17 07:36
推 mecca: 容積大放送好啊 反正不用錢 大家一起發財 03/17 07:45
推 panzerbug: 等天然都更吧，房屋結構越來越老、大地震機會越來越高 03/17 07:55
→ panzerbug: 啊 03/17 07:55
推 matsui55: 老公寓加上違建一路往上蓋 頂樓還增建 實際容積 03/17 08:02
→ matsui55: 也不是表定的那樣住三225%啦...與其放著爛 危 醜 老 03/17 08:03
→ matsui55: 我覺得市政府不用把事情搞複雜 主附屬建物一坪換一坪 03/17 08:04
→ matsui55: 只會多不會少~然後降低同意門檻到5成多數決才會解決 03/17 08:05
推 flyaway1030: 最終還是貪字毀了一切 03/17 08:10
推 F93935: 住三 五樓公寓 一樓前推後推加地下室使用權，加頂加你225 03/17 08:11
→ F93935: 怎麼分？ 03/17 08:11
推 Top2108: 南港漲特別快不能拿來類推全部 03/17 08:15
→ tedmax100: 就是不知道公寓漲什麼意思的，都至少三十年前的產品了 03/17 08:37
→ ffbbhh: 建商想貪,住戶也想貪,不用刻意醜化哪一方 03/17 08:43
推 physicsdk: 也是吼，政府真有那個懶趴就違建通通拆起來，修法溯及 03/17 08:47
→ physicsdk: 既往小事嘛看多了XD 03/17 08:47
→ physicsdk: 窮人沒有爛屋能住又如何？ 都更增加房屋供給是公共利 03/17 08:49
→ physicsdk: 益，讓市場機制決定價格，合乎情理 03/17 08:49
推 frank111: 現在是好蓋的，三層樓的都弄不完了，四、五樓的慢慢等 03/17 08:58
→ reil: 住戶自力救濟訴訟把違建拆除 03/17 09:15
→ reil: 無關溯及既往，市府不願意執法拆除 03/17 09:16
→ reil: 公權力不拆，只能訴諸私權自己拆 03/17 09:16
→ IBIZA: @matsui55 你根本不懂為什麼坪數會不夠 03/17 09:45
推 matsui55: IB兄~應該是我上面文字表達不佳啦 我自己回頭看都覺得 03/17 09:48
→ matsui55: 不正確~XD 03/17 09:48
→ matsui55: 但我真的覺得都更政府要更積極(門檻,坪數,公安義務..) 03/17 09:50
→ IBIZA: 台北市民國82年實施容積管制, 那之前蓋的房子跟之後蓋的房 03/17 09:51
→ IBIZA: 子, 容積是真的少掉 有的甚至少掉超過一半 03/17 09:51
→ matsui55: 主動(窗口掛號,派員立案輔導都更..)~ 03/17 09:51
→ IBIZA: 現在雖然允許原容積改建, 但獎勵沒跟上, 結果還是沒辦法動 03/17 09:51
→ matsui55: 容積管制的問題就在管制了合法的新都更,卻放任違建超載y 03/17 09:53
→ sdhpipt: 民國6X年~7X年 有一陣子放寬到5樓 然後不景氣又縮到4樓 03/17 09:53
→ matsui55: 的舊房屋啊....與其當作沒看見現有超量使用的老屋 03/17 09:53
→ sdhpipt: 那種4樓的 如果沒有把道路割出去 那容積算起來剛剛好 03/17 09:54
→ IBIZA: 那不是放寬 03/17 09:54
→ sdhpipt: 以前除了路寬之外 也有樓高限制 會根據建築技術/房市景氣 03/17 09:54
→ IBIZA: 民國82年未實施容積管制前 就只有管制建蔽率跟高度而已 03/17 09:55
→ IBIZA: 高度就看路寬 03/17 09:55
推 matsui55: IB兄~這是不是我說的把簡單的事情複雜化了? 03/17 09:55
→ sdhpipt: 去機動調整 早期限高3層->4層->5層->4層->5層 03/17 09:55
→ IBIZA: 都可以蓋到7層了 甚麼五層.. 03/17 09:56
→ IBIZA: 民國82年以前也是有華廈跟大樓的 03/17 09:56
→ IBIZA: 蓋多高 最主要就是看路寬 其次規劃 03/17 09:56
→ sdhpipt: 路寬夠寬的兩側才有放比較高的限高 比如民生東路45米? 03/17 09:57
→ IBIZA: 以前就是看路寬套公式啦 公式久久修一次有可能 但沒有 03/17 09:57
→ sdhpipt: 巷子裡有些蓋4樓 有些蓋5樓 同樣巷寬 那個就是興建時間差 03/17 09:57
→ IBIZA: 直接限蓋幾樓這種 限制區域也是限高 03/17 09:58
→ sdhpipt: 老一點的市區甚至有3樓公寓 03/17 09:58
→ IBIZA: 就像柯文哲最近也改過危老路寬比一樣 03/17 09:58
→ sdhpipt: 以前看過某建築師的網頁講過 以前巷內住宅區有層數限制 03/17 09:59
→ sdhpipt: 然後建蔽率會根據層高縮減 03/17 09:59
→ frank111: 政府要積極?不可能啦，公務員辦事就是牛步、形式化 03/17 09:59
→ frank111: 角色簡單分為建商和地主，這兩個基本上是處在對立面 03/17 10:00
→ frank111: 政府要幫誰?幫誰都不是，公務員就有送件就走，沒送件就 03/17 10:01
→ frank111: 慢慢等，積極輔導?別想了，開個會都要他們的命一樣 03/17 10:02
→ IBIZA: 建蔽率超過5樓 每增加一樓減2% 03/17 10:04
→ IBIZA: 巷內住宅層數就是看巷寬 03/17 10:04
推 Sam27: 以前就落後國家，沒都市計畫或亂蓋..... 03/17 10:05
推 ru04hj4: 等大自然都更 03/17 10:09
推 piliwu: 公務員積極就土城見了 03/17 10:23
推 Sam27: 謝謝piliwu讓我大笑...... 03/17 10:30
噓 abyssa1: 亂寫一通 公設就不佔容積率還扣公設比 03/17 10:35
→ aesdu: 最爛的公設不占而已，你要好一點的公設還是要占 03/17 10:36
→ aesdu: 建地小、形狀差，還是要占 03/17 10:38