【鬥陣來關心】「釘子戶」完勝? 永春都更案胎死腹中?

作者: 李叡廸律師

永春都更案之都市更新事業計畫之核定處分經最高法院106年度判字379號判決撤銷後，許多報導稱「釘子戶」完勝，永春都更案已胎死腹中，部分評論更進一步認為本判決將使我國緩慢之都市更新雪上加霜。如此論述雖非無據，惟對現行法令亦有所誤會:

首先，都市更新事業計畫之核定處分被撤銷後，依法都市更新實施者非不得重新擬定都市更新事業計畫，再經都市更新審議委員會審議通過後發布實施。據報載，內政部於106年8月已正式函覆台北市政府，同意市府提出的全案重新選配、進行審議。本案之都市更新實施者業已於106年8月重新啟動權利變換程序。台北市市府也表示將比照「168方案」處理，估計在8個月內完成審議。

其次，與其說行政法院阻礙都市更新之進展，毋寧認為其試圖在財產權保障與都市更新之公共利益間取得平衡。依釋字第709號解釋，都市更新事業計畫之審議判斷性質上屬行政處分。依行政程序法第4條規定，都市更新事業計畫之審議判斷自應受法律及一般法律原則之拘束。惟，行政法院亦肯認，因都市更新事業計畫之審議判斷係經法定程序及具各項專業之委員所作成，故法院承認其判斷餘地，於審查合法性時應給予一定程度之尊重。但審議決定有恣意濫用或其他違法情事時，行政法院仍得就其合法性加以審查。

細究臺北高等行政法院與最高行政法院之判決，行政法院僅係要求審議判斷應符合行政程序法規定之基本原則，而未過度介入審議判斷。例如:依平等原則，同意與不同意協議合建之權利人應一併辦理選配作業。因此，本案變更計畫之房地選配規則限制不同意協議合建之權利人僅得於同意協議合建者保留戶數以外之少數餘戶中選擇分配之房地，有違平等原則，自不合法。

永春都更案重啟後，後續觀察重點將是除依判決意旨修正既存之瑕疵外，都市更新實施者與台北市政府如何調整原都市更新事業計畫，以完備本案之合法性。據報載，本案都市更新實施者已公開表示，會盡力讓所有程序公開透明。例如，於選配程序開始前，會召開法律未強制規定之選配說明會，向權利人充分揭露資訊。

何必要完美規模的都更

張金鶚／政大地政系特聘教授（台北市）

6個都更案自救會和反對戶抗議市府與建商黑箱作業，罔顧不同意戶權益，應立即停止爭議建案。 記者蘇健忠／攝影

前陣子參加立法院舉辦的都市更新條例草案公聽會，政府擔心持續緩慢都更將造成大量老屋的居住安全問題，因此將大力推動都更三法加一中心，希望突破都更困境，並帶動經濟復甦。然而都更修法若未能面對關鍵問題的解決，成效還是不見樂觀。

都更修法，必須釐清當前都更的五大「迷失」與因應之道：

第一個「迷失」：未認清都更區位價值，不同區位價值不同，以為都更是「白吃午餐」，老屋換新屋可以不要出錢。

因應之道是政府廣設「都更諮詢服務中心」，除大量宣導都更正確觀念外，同時提供個案諮詢服務。透過政府或專業ＮＧＯ輔導社區居民成立都更組織，協助整合都更意願。

第二個「迷失」：未考量容積獎勵與稅負優惠的公共利益與正當性，以為政府提供越多獎勵與優惠，便可加速都更推動績效。

因應之道是都更條例要求政府與實施者，應詳細計算說明都更個案提供的公共利益及外部性效益，同時計算容積獎勵與稅負優惠的價值，評估兩者應有合理的對價關係，以免造成獎勵優惠過多或不足，也可避免輿論的批評。

第三個「迷失」：不清楚自己都更財產權益價值，深怕吃虧被騙，因此不是漫天喊價，就是等待成為都更最後同意戶，才可獲得最大利益。

因應之道是政府應透過專業ＮＧＯ建立「協商平台」，公正公開透明的提供專業協商機制，以展現公信力，並明列在都更條例的法定程序上，提供專業協商報告供政府最後都更審議決策依據。

第四個「迷失」：未顧及都更的「程序正義」，要求政府展現魄力，對都更不同意戶即予強制拆除。

因應之道是除透明協商機制外，強化程序正義，讓多數與少數者能夠經過都更條例法定程序的審議機制處理。協助少數者解決其困境是必要的思維，若不得已，能夠切除於重建範圍改為整建並行，避免完美規模都更方式；當然若無法切除，且經法定程序的嚴謹過程，政府即應依法拆除，不宜怠惰。

第五個「迷失」：未考量都市環境的歷史文化紋理與多元價值，都更就是大規模的拆除重建，不能容許「不完美」小部分的老屋整建維護並存環境。

因應之道是都更修法必須提供「多元都更模式」，不必都要大規模的拆除重建，中小規模整建維護也可並進；未必公辦都更，民辦、自力更新、代理實施者等不同類型都應齊頭並行；協議合建、權利變換也可以分進合擊。盡可能尊重個人價值觀，建立「不完美主義」信念，才能減少爭議，如此都更才可遍地開花、逐步推動，都市發展也才更有彈性與特色。

都更涉及私有財產權的保障，政府必須審慎介入，除相關都更法令制度的建立外，更需都更住戶的輔導教育，透過多元都更模式，才能達成都更理想目標。

相互理解 將心比心

回到汀洲路的老家，羅進光凝視這間孤零零的起家厝，若有所思。

安靜了一陣子之後，他對著屋子雙手合十，拜了又拜，然後親吻大門口的石牆。他說，這是他的家，40年來保護了他與家人的地方。

1998年11月11日，立法院首度通過【都市更新條例】，當年的立法精神，私辦都更，必須取得住戶100%的同意。不過後來發現這個門檻太高，歷經多次修法，2003年已經將100%的門檻，降低為80%。

汀洲路的這個案子，80戶中有79戶同意都更，同意率已經超過98%，市府的確可以按照程序，勸導、溝通，進而徵收，強拆。

惡法亦法，這些規定，我當然清楚。我之所以會特別寫這篇文章 https://goo.gl/boc0G3 ，主要是希望大家能多想想，互相體諒。不要一股腦的接受眼前所見的片面訊息，就得到答案，然後開始罵人，或是拼命稱讚。

在這79戶心急如焚的住戶中，有幾位到我的臉書留言，強調羅先生一開始是同意的。

不過根據我的了解，羅先生從頭到尾沒有同意拆屋！也沒有出席過任何一次的協調會。連建商發協調會開會通知給他，他都不肯收，還把掛號信直接退回。最後建商上門拜訪，他也是一口拒絕，不論好說歹說，就是不同意拆。

鄰居說他【本來同意】，但我實在找不到他【曾經同意】的證據，我目前的了解是，羅進光【從來不曾同意】。

看到這些等待重建的住戶跑來我的臉書留言，我也覺得心疼。我對他們，跟對羅先生，態度其實都是一樣，之前都並不認識。我會寫文章，其實是不希望大家用【根本沒住在那】、【價錢沒談好啦】、【迷信】、【龍腦個鬼】這樣的語言，去醜化這個不肯妥協的住戶。

在我看來，他當然可以有他的信仰，有他的堅信，儘管別人看來可笑，他都無需多做解釋，他為什麼不願拆遷的理由。當然，我也樂見，羅先生最後為了79戶的鄰居而退讓，同意拆遷。讓事情獲得圓滿的解決。

我總相信，多點理解，這個社會，會更美好。

暐瀚 2015-6-14 de 台北

附註：

都市更新條例 第三十六條

權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移；屆期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務；直轄市、縣（市）主管機關並應訂定期限辦理強制拆除或遷移，期限以六個月為限。其因情形特殊有正當理由者，得報經中央主管機關核准延長六個月，並以二次為限。但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院強制執行者，實施者應於拆除或遷移前，通知代管機關或執行法院為必要之處理。

前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回；對補償金額有異議時，由直轄市、縣（市）主管機關核定之。

都市更新條例 第二十五條之一

以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。