那天陪同我們的當事人與法院的執行處人員到她出租的房屋去執行點交。

欠了她近兩年房租的房客終於從昨晚開始就請了搬家公司開始把屋內的物品遷空，一邊搬還一邊振振有詞，理直氣壯。

算一算，這兩年來她短收的租金加上處理這件租屋的糾紛的相關費用，損失將近上百萬，最後悔的就是當時簽訂租約的時候，沒有去做公證。

其實從我們開業到現在，遇過的租屋糾紛不計其數，其中最叫人氣結的就是這一類型，房客不付房租又不搬走，房東短收的租金，都相當可觀。

通常房客開始遲繳房租時，房東一般的忍受程度大約是兩、三個月，過了三個月以後，房東就會開始上網找格式發存證信函，這時候牛皮的房客有的是置之不理，有的是乾脆不收。

到了第五個月，房東忍無可忍決定找律師諮詢想走法律途徑，發現律師費不便宜，又想了兩個月，順便找房客吵吵架，到了第六個月，決定花錢請律師提告請求給付租金並遷讓房屋，欠租的房客多數是名下沒財產的，但最少先把房子要回來吧！

於是打完一審的訴訟等到判決確定，又大半年過去了，特別遇到那種房客不收信的，訴訟還會拖更久，我們甚至還遇過房客上訴的，真的很令人傻眼。

最後，強制執行點交房屋，又要好幾個月的時間，算算沒收的房租可能有一年半了，點交當天，房客還給你坐在沙發上看電視，還要勞動警察來把他架走，並請鎖匠來換鎖。東西沒搬走的，如果法院的事務官覺得值錢，還另定期日拍賣，看到這裡，僥倖沒被欠過房租的房東應該嚇傻了吧！

租約要公證
租約要公證
租約要公證

公證的好處，是可以請公證人對於遷讓房屋、給付租金、退還押金等等事項，記載逕受強制執行，跟著我說一遍：

『逕送強制執行』

很好，這句沒寫就白公證了，寫上的好處就是可以不用經過漫長跟昂貴的訴訟程序，直接聲請強制執行。因為遷讓房屋的訴訟一審要繳交約房屋價值1.1%的裁判費，有的法官真的就按實價登錄來計算房屋的價值，算出來大概讓很多房東心驚驚，對欠租一年多的房客就別期待他敗訴時把這筆錢還給你了。

我印象中公證的費用大約是幾千元，各位房東請評估一下，就像買保險一樣，碰到了你就知道。

可道律師事務所（02）2976-1611
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其實從我們開業到現在，遇過的租屋糾紛不計其數，其中最叫人氣結的就是這一類型，房客不付房租又不搬走，房東短收的租金，都相當可觀。

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到了第五個月，房東忍無可忍決定找律師諮詢想走法律途徑，發現律師費不便宜，又想了兩個月，順便找房客吵吵架，到了第六個月，決定花錢請律師提告請求給付租金並遷讓房屋，欠租的房客多數是名下沒財產的，但最少先把房子要回來吧！

於是打完一審的訴訟等到判決確定，又大半年過去了，特別遇到那種房客不收信的，訴訟還會拖更久，我們甚至還遇過房客上訴的，真的很令人傻眼。

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『逕送強制執行』

很好，這句沒寫就白公證了，寫上的好處就是可以不用經過漫長跟昂貴的訴訟程序，直接聲請強制執行。因為遷讓房屋的訴訟一審要繳交約房屋價值1.1%的裁判費，有的法官真的就按實價登錄來計算房屋的價值，算出來大概讓很多房東心驚驚，對欠租一年多的房客就別期待他敗訴時把這筆錢還給你了。

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북한에 집 사러가자 來去北韓買房子
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北韓最強歐爸金正恩，上週宣布停止核試、開始全力拚經濟，先不論是不是阿扁式拼經濟(針對性太強嗎？，腦筋動得快的商人，早開始打起北韓這塊東北亞不動產處女地的算盤。

話說15、20年前，一堆台灣名嘴在報紙電視上說去中國買房子只會血本無歸，共產主義國家只會翻臉比翻書快，結果現在深圳北車站對面隨便一套20坪的小公寓，可不是一般人能買得起的啊（遠目

要是各位粉獅看好北韓的漲價潛力，或是跟老小姐一樣，實在買不下手台灣房產，說不定可以參考以下文章，讓我們一起前進北韓買房子（直銷口吻

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《朝鮮買房指南》
微信公眾號：地球知識局

對於近十幾年來在風起雲湧的房市中飽受打擊的中國人來說，買房已經成為遙不可及的夢想。

好在就在東北亞，還有一塊新興的熱土等待炒房團的開發——北韓。

然而買房之路不會這麼一帆風順，在動身前往丹東報團炒房之前，你或許需要一份買房指南。
（老小姐按，丹東是中國朝鮮族自治區最靠近北韓的一個城市）

💲選一個好城市💲
去北韓投資房產，選擇一座合適的城市比什麼都更優先。鑒於北韓低下的經濟實力和城市化水平的虛高，能夠被納入選擇範圍的城市其實並不多。比較有前景的城市包括如下幾個：平壤、咸興、南浦、開城、清津、羅先、新義州。

平壤是北韓當之無愧的一城獨大，三千里錦繡山河的精華全部集中在這座偉大的城市。平壤的名字之由來，在於其平坦的地形。

這座城市周邊多為平原至丘陵帶，很輕鬆就能向外拓展兩到三倍的面積。再加上平壤雄厚的工業基礎，擁有巨大的產業優勢。僅僅從經濟發展潛力的角度，投資平壤是不錯的選擇。

但從政治角度來看，情況就沒有那麼簡單了。首都平壤集中了大量的北韓官員，這些人在北韓既是運動員又是裁判，和他們打交道很有可能會成為一趟交學費之旅。另外，行政機構的龐雜管理也會影響到平壤這座城市融入新經濟體系的速度，平壤的賺錢機會只能說是好壞參半。

對平壤感興趣的人，不妨把目光向西看，考察一下南浦特別市的情況。南浦位於北韓最重要的河流大同河的入海口處，在日據時期就一直扮演著平壤海上門戶的角色。比照中國來看，一如天津之於北京、上海之於南京。

由於曾經是日本帝國海軍的補給基地，這裡的製造業基礎雄厚，基礎設施建設也比較完善。只是因為北韓內向型的經濟而完全沒有利用好這座港口。

在改革開放的時代，南浦對接南韓和中國的屬性會極為明顯，而這兩個國家正是金正日時代之後朝鮮外貿的主要對象。南浦港重回朝鮮半島前三大港口指日可待。這一情況和北韓東部大城市咸興非常類似。

一直被北韓人自己稱為「上海」的開城就沒有那麼值得看好了。開城在古朝鮮時代曾一度作為首都，但南北分治以後它的經濟地位主要依靠和韓國相鄰而得來。

南韓的人才和資本當然可以較快地進入開城，可南北方的不穩定情緒總是讓開城很受傷。自開辦以來，開城工業園區幾次驅逐南韓資本，投資穩定性比起南浦港可是差遠了。

為人所熟悉的新義州情況也差不多。即使北韓改革開放，與中國之間的貿易水平也會隨著兩國關係有很大的浮動。而城市拓展空間優先的新義州，最多能作為中國物資轉運入北韓的前哨商業服務基地，但很難發展出自己的產業。短線炒房可以，長線投資價值不大。

清津是北韓的「東北老工業基地」，同時還自帶港口，在北韓現在原材料出口導向的經濟模式下是一座值得期待的城市。然而投資者需要主意的是，清津離北韓的豐溪里核試驗場並不遠，房子的價值幾何可以自行判斷

羅先經濟區對於在無出海口困境下憋了一百年的中國黑吉二省人民來說，是一個要緊的地區。

可以想象的是，如果北韓真心歡迎，黑吉兩省的大量產業確實會被激活，屆時少不了為他們服務的商業和航運機構出現。而這些服務人員的到來會持續催生新的服務業，推動地價上升。問題則與清津一樣，這裡距離核試驗場也並不遙遠，且北韓的官方政策又不太穩定。

所以，本指南的建議是，在北韓買房，優先考慮南浦，其次是平壤、咸興，最後才是羅先、新義州、開城、清津。至於其他的郡市，有閒錢多的可以去買一套當收藏。

💲找一所好房子💲
之所以不推薦這幾座大城市之外的房子，和北韓房地產市場（如果有市場的話）在地區間的巨大差異有關係。

免費房產、免費醫療、免費教育，是北韓人民能喊出「我們在世界上什麼也不羨慕」的最大靠山。

在北韓，房子是最不需要年輕人擔心的東西，只要結婚就可以由男方向政府申請房產。一般來說，新婚夫婦能夠獲得的房子為兩室一廳，有了多個孩子以後還可以要求換大。（老小姐按，北韓有開發移民嗎？）

但是他們這些房子只有居住權，沒有所有權，一旦工作出現調動，就要舉家搬遷到新安排的房子里。反正各地房子的戶型都差不多，房間數一樣的房子也就說明其他方面都一樣。

不過這是在你的社會位置沒有發生變化的情況下而言。如果能夠從落後的群眾狀態設法轉入幹部階層，那能分到的房子狀態就會非常不一樣。

在北韓，房子按照品質分為五級：
1級住房是一般老百姓住房，
2級住房是一般幹部住房，
3級住房是科、處級幹部住房，
4級住房是局長級幹部、大學教授住房，
特級住房是副部長以上高級官員住房。

我們可以根據去年北韓官方披露的發給大學教員的3級住房的樣子推斷一下整個北韓的房市是怎樣一個情況。

地段還是比較發達的，周邊環境也不錯，戶型很敞亮，對於中產階級來說應該是夠用了。

然而，這僅僅只是北韓的最新式住房水平。即使忽略全國150萬套的住房短缺（也就是說有7.5%的人民沒有分到免費住房？），北韓目前全國的房屋質量水平也相當堪憂。

北韓的經濟大爆發始於金日成執政的60年代，當時的蘇東陣營各國和中國都對北韓進行了大量工業援助，幫助其在戰後盡快確立自己的工業體系。此後蘇聯更是一直對北韓進行能源輸血，讓北韓獲得了超出能源獲取能力的重工業基礎。這期間的北韓，成為了東亞工業化的一顆明星，讓西方世界都感到贊嘆。

在狂飆突進的高速增長期，金日成主持了朝鮮的福利化改造，免費分房制度就此誕生。從60年代一直到80年代晚期，北韓各地大興土木，建設福利用房。

然而除了平壤、咸興等幾個大城市之外，這些房屋自從建成之後就再也沒有得到國家的修繕。由於沒有產權，住戶也缺乏修繕的動力，北韓各地的民房破敗是一個公開的秘密。

不過即使在北韓嚴格禁止私有化的官方態度之下，為了追求資產的穩定性，還是有很多通過政治背景富起來的人選擇了投資這些破敗的房產。北韓人自己可比外國人炒房有經驗多了。

💲挑一種好裝修💲
這些炒房的人被外界認為是推動北韓改革開放的幕後推手，他們對價格的敏感程度當然也值得信賴。參考這些人目前在北韓炒房的價格，有助於外國買房者對價格有一個合理的判斷。

根據一些中國媒體這兩年的內線報道，平壤的房價已經炒到了600美元一平米(老小姐按，一坪NTD57k)；即使是中國邊境上的小城惠山，一套別墅也能賣出6000美元的價格(老小姐按，NTD180k)。以北韓工人月收入50美元(NTD1.5k)左右去估算，一套比較差的房屋也要用掉十年的積蓄，買房對北韓普通人來說也只是一個夢想。

但這個價格對已經富起來的中國來說可是一點都不貴。想必有不少房產仲介早就準備好了廣告語：「只要三萬八(NTD180k)，北韓別墅帶回家！」時刻等待著北韓官方對改革的確認。

那這些房屋的投資效果如何呢？以北韓目前的狀態來看，絕對超值。

在南韓《中央日報》2015年的報道中，一套清津的老國宅售價5000美元NTD150k，經過承包商的裝修，就能以50000美元NTD1500K的價格脫手給迫不及待改善生活狀態的特權階級，十倍差價令人怦然心動，大概連沒什麼積蓄的你也能承擔得起。

只不過，這種交易完全是壟斷性質的，沒有官方背景的人根本無法插足。借有背景的人的黑手去操作，人家又不在乎你投的那點錢。而如果北韓正式開放房產交易，那這樣高的淨利潤就會落入市場競爭的泥淖，變成一片根本賺不到錢的紅海……

這時候，在平壤買房的價值就體現出現來了——跑「部」「錢」進的地方人員在開放早期一定絡繹不絕，哪怕你買的是毛胚房，只要位置對了照樣能坐地收租。

分析了半天北韓房市的未來，現在唯一的問題是，北韓是要來真的嗎？

引用自：https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI1ODUzNjQ1Mw==&mid=2247493125&idx=1&sn=c68049756f0bb2c88c418884aeab4bd7&scene=19#wechat_redirect